Wie finde ich einen Architekten für die Leistungsphasen 1–3?
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Dirk von a better place
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Wer ein Bauprojekt plant, steht am Anfang vor einer entscheidenden Frage: Wann und wie kommt ein Architekt ins Spiel? Die Leistungsphasen 1 bis 3 nach HOAI bilden das Fundament jedes Bauvorhabens — von der ersten strukturierten Bestandsaufnahme über die Vorplanung bis zum ausgearbeiteten Entwurf. Wer erst in Phase 4 oder 5 einen Architekten hinzuzieht, riskiert teure Planungskorrekturen, die sich durch das gesamte Projekt ziehen.
Kurz & Kompakt – Das Wichtigste
LP 1 (Grundlagenermittlung): Analyse der Anforderungen, Bedarfsermittlung, Klärung der Aufgabenstellung
LP 2 (Vorplanung): Erste Lösungsansätze, Machbarkeitsprüfung, grobe Kostenschätzung nach DIN 276
LP 3 (Entwurfsplanung): Ausgearbeiteter Entwurf mit Grundrissen, Ansichten, Schnitten und Kostenberechnung
Das Honorar für LP 1–3 beträgt zusammen ca. 24 % des Gesamthonorars nach HOAI
Eine Teilbeauftragung nur für LP 1–3 ist rechtlich möglich und sinnvoll, wenn zunächst Machbarkeit und Kosten geklärt werden sollen
Geeignet sind Architekten mit nachweisbarer Erfahrung in der jeweiligen Projektart — ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Gewerbebau
Was umfassen die Leistungsphasen 1 bis 3 konkret?
Die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) gliedert Architektenleistungen in neun Leistungsphasen. Die ersten drei bilden die Planungsgrundlage für jedes Bauvorhaben.
Leistungsphase 1: Grundlagenermittlung
Der Architekt klärt in Phase 1 die Grundvoraussetzungen des Projekts. Dazu gehören die Analyse des Grundstücks, die Abstimmung der Bauherrenwünsche, die Prüfung baurechtlicher Rahmenbedingungen und eine erste Einschätzung zur Wirtschaftlichkeit. Das Ergebnis ist eine strukturierte Aufgabenstellung, auf der alle weiteren Planungsschritte aufbauen. Erste Ideen werden dabei bereits in Skizzen, einfachen Grundrissen und vorbereitenden pläne festgehalten; zudem erfolgt eine erste Kostenschätzung nach DIN 276.
Ein Architekt, der LP 1 sorgfältig durchführt, identifiziert frühzeitig Risiken — etwa ungünstige Bodenverhältnisse, Bebauungsplanrestriktionen oder unrealistische Budgetvorstellungen.
Leistungsphase 2: Vorplanung
In der Vorplanung entwickelt der Architekt erste Lösungskonzepte. Unterschiedliche Entwurfsansätze werden skizziert und bewertet; daraus entstehen erste Entwürfe und Baupläne, die die Planung greifbar machen. Eine Kostenschätzung nach DIN 276 gibt Aufschluss darüber, ob das Vorhaben im vorgesehenen Budget realisierbar ist.
Die Vorplanung ist der erste Moment, in dem ein Projekt sichtbar wird. Gleichzeitig ist sie der richtige Zeitpunkt, um grundsätzliche Entscheidungen — Gebäudegröße, Erschließung, Raumaufteilung — zu treffen.
Leistungsphase 3: Entwurfsplanung
Die Entwurfsplanung konkretisiert den in Phase 2 gewählten Ansatz. Grundrisse, Schnitte und Ansichten werden zeichnerisch ausgearbeitet; es entstehen detaillierte Entwurfszeichnungen mit exakten Grundrissen, Schnitten und Ansichten im Maßstab 1:100. Eine Kostenberechnung ersetzt die grobe Schätzung aus Phase 2. In LP 3 werden die Kosten zudem deutlich präziser nach einzelnen Gewerken aufgeteilt. Am Ende steht ein Entwurf, in dem der ausgewählte Vorentwurf vollständig ausgearbeitet wird, der eine genehmigungsfähige Grundlage bildet und zugleich die Basis für die spätere Ausführung schafft, sodass auf dieser Grundlage später der Bauantrag bei der zuständigen Genehmigungsbehörde eingereicht werden kann.
Wann braucht ein Projekt einen Architekten für LP 1–3?
Jedes Bauvorhaben, das eine Baugenehmigung erfordert, benötigt in Deutschland einen bauvorlageberechtigten Architekten — spätestens ab Phase 4. Für die Phasen 1 bis 3 gibt es keine gesetzliche Pflicht, aber eine klare praktische Notwendigkeit, weil sie die zentralen Aufgaben der frühen Planung, Abstimmung und Koordination im Bauvorhaben bündeln.
Projekte profitieren besonders von einer professionellen Begleitung in LP 1–3, wenn:
das Grundstück unklare Bebaubarkeit aufweist
das Budget eng kalkuliert ist und Fehlplanungen vermieden werden müssen
es sich um eine komplexere Bauaufgabe handelt (Mehrfamilienhaus, Gewerbebau, Hanglage)
der Bauherr wenig Erfahrung mit Bauprojekten hat
mehrere Beteiligte oder Anforderungen früh aufeinander abgestimmt werden müssen
Bei kleineren Projekten — etwa einem Carport oder einer Garage — können LP 1–3 deutlich schlanker ausfallen oder teilweise entfallen.
Was kostet ein Architekt für die Leistungsphasen 1–3?
Das Honorar richtet sich nach den anrechenbaren Baukosten und der Honorarzone (I–V). Die HOAI gibt Mindest- und Höchstsätze vor.
Bei anrechenbaren Baukosten von 500.000 Euro und Honorarzone III (Mittelsatz) liegt das Gesamthonorar nach HOAI bei etwa 55.000–65.000 Euro. LP 1–3 machen davon rund 13.000–15.000 Euro aus.
Alternativ zu einem HOAI-Honorar bieten manche Architekten LP 1–3 auch als Pauschalleistung an — ein Modell, das besonders für klar definierte Projekte Planungssicherheit schafft. Über a-better-place lassen sich Architekten finden, die Planungsleistungen zu einem festen Preis anbieten.
| Leistungsphase | Anteil am Gesamthonorar (ca.) |
|---|---|
| LP 1 Grundlagenermittlung | 2 % |
| LP 2 Vorplanung | 7 % |
| LP 3 Entwurfsplanung | 15 % |
| LP 1–3 gesamt | ca. 24 % |
Welche Kriterien und das Berufsbild entscheiden bei der Architektenauswahl für LP 1–3?
Nicht jeder Architekt ist für jede Projektart gleich gut geeignet. Die Spezialisierung spielt eine wichtige Rolle. Neben Referenzen sollten auch das konkrete Berufsfeld und der fachliche Bereich des Architekten zur Projektart passen.
| Kriterium | Was zu prüfen ist |
|---|---|
| Projektart | Wohnungsbau, Gewerbebau, öffentliche Bauten — Referenzen in der passenden Kategorie |
| Projektgröße | Erfahrung mit vergleichbaren Bauvolumina |
| Region | Kenntnisse der lokalen Baubehörden und Bebauungspläne |
| Kommunikationsstil | Klare, verständliche Vermittlung auch an baufremde Bauherren |
| Honorarmodell | HOAI, Pauschalhonorar oder Stundensatz |
Für wen ist eine Beauftragung für LP 1–3 besonders geeignet — und wann nicht?
Eine Beauftragung ausschließlich für LP 1–3 ist besonders geeignet für Bauherren, die am Beginn eines Projekts stehen und zunächst Machbarkeit und Kosten klären wollen, bevor größere Investitionen folgen. Sie ist besonders sinnvoll, wenn Auftraggeber zunächst ihre Nutzungsanforderungen und die Machbarkeit sauber klären möchten. Auch wer sein Grundstück auf Bebaubarkeit prüfen lassen möchte, ist mit einer Beauftragung für LP 1–3 gut beraten.
Nicht ideal ist eine reine LP 1–3 Beauftragung, wenn bereits ein konkreter Entwurf vorliegt und nur noch die Genehmigungsplanung fehlt — in diesem Fall wäre eine Beauftragung ab LP 4 sinnvoller. Ebenso wenig empfiehlt sich eine Teilbeauftragung, wenn absehbar ist, dass der gleiche Architekt das gesamte Projekt begleiten soll: Ein Wechsel zwischen den Phasen kostet Zeit und Einarbeitungsaufwand.
Praxisbeispiele
Beispiel 1: Einfamilienhaus auf ungeklärtem Grundstück
Eine Familie hat ein Grundstück in einer Hanglage geerbt. Der Bebauungsplan ist veraltet, die Erschließungskosten unklar. Ein Architekt wird für LP 1–2 beauftragt, um Machbarkeit und grobe Kosten zu klären — bevor weitere Investitionen folgen. Die Vorplanung zeigt, dass das Vorhaben realisierbar ist, aber ein Hanggeschoss notwendig wird, das das Budget um 15 % erhöht. Die Finanzierung kann angepasst werden, bevor der Entwurf beginnt.
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus für einen privaten Investor
Ein Investor möchte ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohneinheiten errichten. Er beauftragt einen Architekten für LP 1–3, um drei unterschiedliche Entwurfsvarianten mit Kostenschätzungen zu erhalten, die Kunden beziehungsweise privaten Auftraggebern verschiedene wirtschaftliche und funktionale Optionen aufzeigen. Auf Basis der Entwurfsplanung entscheidet er sich für eine Variante und verlängert den Architektenvertrag auf LP 4–8.
Beispiel 3: Modernisierung und Umbau eines Bestandsgebäudes
Ein Unternehmen möchte eine ehemalige Lagerhalle in Büroflächen umwandeln. Solche Umbauten erfordern im hochbau ebenfalls eine sorgfältige Planung von Gebäuden mit Blick auf Funktionalität und Ästhetik. Die Grundlagenermittlung durch den Architekten zeigt: Der Brandschutz muss vollständig erneuert werden, und die Deckentragfähigkeit reicht für die geplante Nutzung nicht aus. Ohne LP 1 wäre das Projekt mit falschen Kostenannahmen gestartet, zumal bei Bestandsobjekten oft auch Fragen der sanierung früh geklärt werden müssen.
Fazit
Die Leistungsphasen 1 bis 3 sind keine optionale Vorleistung, sondern die inhaltliche Grundlage jedes Bauprojekts. Ein erfahrener Architekt, der Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung sorgfältig durchführt, verhindert kostspielige Korrekturen in späteren Phasen. Die Wahl sollte auf Basis von Referenzen in der jeweiligen Projektart, regionaler Erfahrung und einem klar vereinbarten Honorarmodell getroffen werden. Wer einen guten Architekten finden möchte, sollte diese Kriterien bereits beim ersten Gespräch abfragen.
FAQ – Häufige Fragen zur Architektensuche für LP 1–3
Ja, eine Teilbeauftragung ist nach HOAI möglich. Der Architekt übernimmt dann ausschließlich Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung. Für die weiteren Phasen kann ein anderer Architekt beauftragt werden — allerdings entsteht dabei ein Einarbeitungsaufwand.
Die Dauer hängt von der Projektgröße und der Entscheidungsgeschwindigkeit des Bauherrn ab. Bei einem Einfamilienhaus sind 8 bis 16 Wochen realistisch. Bei größeren Projekten — Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten — können LP 1–3 vier bis sechs Monate in Anspruch nehmen.
Nicht zwingend. LP 1 kann auch dazu dienen, die Anforderungen an ein noch zu suchendes Grundstück zu klären. Manche Bauherren beauftragen einen Architekten bereits vor dem Grundstückskauf, um die Bebaubarkeit potenzieller Grundstücke einzuschätzen.
Die Vorplanung (LP 2) entwickelt erste Lösungsansätze und prüft, ob das Vorhaben realisierbar ist. Die Entwurfsplanung (LP 3) konkretisiert den ausgewählten Ansatz mit ausgearbeiteten Zeichnungen und einer Kostenberechnung. Die Entwurfsplanung ist deutlich detaillierter und bildet die Grundlage für den späteren Bauantrag.
Pauschalpreisangebote für Planungsleistungen sind nicht bei jedem Architekturbüro Standard, aber zunehmend verbreitet. Über a-better-place lassen sich Architekten finden, die definierte Planungsleistungen zu einem festen Honorar anbieten — was besonders für Bauherren mit klar umrissenem Projektziel Planungssicherheit schafft.
Hilfreich sind: Grundbuchauszug, aktueller Lageplan, Bebauungsplan (falls vorhanden), Angaben zur geplanten Nutzung, Flächenbedarf und Kostenrahmen sowie alle bereits vorliegenden Planungsideen oder Skizzen. Je strukturierter die Ausgangsinformationen, desto effizienter kann der Architekt die Grundlagenermittlung durchführen.
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