Architektenvertrag

Was ist ein Architektenvertrag?

Rechtlich gesehen handelt es sich bei einem Architektenvertrag um einen Werkvertrag, der bei der Beschäftigung eines Architekten nötig ist. In diesem privatrechtlichen Vertrag geht es um den gegenseitigen Austausch von Leistungen. Dies bedeutet, dass sich die eine Vertragspartei zur Errichtung eines Werks gegen ein Honorar durch die andere Vertragspartei verpflichtet.

Architektenverträge werden gemäß §§ 650p ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) geregelt. Neben den Details zur Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung, Umbau oder Instandhaltung eines Bauwerks sind auch Vorschriften zu Vertragsänderungen, Honorar, Abschlagszahlungen sowie zur Kündigung des Vertrages wesentlicher Bestandteil. Als Bemessungskriterium zur Festlegung des Honorars sowie der Leistungsphasen dient die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Gesetzlich ist die Schriftform des Architektenvertrages nicht vorgeschrieben, wird aber aufgrund der Rechts- und Gewährleistungsansprüche empfohlen. Im Architektenvertrag findet die VOB keine Anwendung, denn geschuldeter Erfolg ist im Sinne der VOB/B bzw. § 1 der VOB/A keine Bauleistung.

Wann und wie wird ein Architektenvertrag geschlossen?

Wer beim Hausbau seine individuellen Vorstellungen umsetzen möchte, wird sich in aller Regel zum Bau eines Architektenhauses entscheiden. Neben dem geeigneten Baugrundstück wird ein Architekt aus der Nähe benötigt, der nicht nur die Wünsche umsetzen kann, sondern den kompletten Hausbau begleitet. Bevor der Architekt mit seiner Arbeit beginnt, werden alle wichtigen Details der Zusammenarbeit im Architektenvertrag festgehalten. Der Vertrag legt detailliert fest, welche Leistungen und in welchem Umfang die Leistungen vom Architekten zu erbringen sind. Des Weiteren enthält der Architektenvertrag sämtliche Regelungen zu den Rechten und Pflichten von Architekt und Bauherrn.

Da in Deutschland grundsätzlich Vertragsfreiheit herrscht, können die Inhalte des Vertrages flexibel zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt werden. Selbstverständlich kann der Vertrag mündlich geschlossen werden. Auf die schriftliche Fixierung der Vertragsinhalte sollte auf keinen Fall verzichtet werden, da es nicht nur um große Vermögenswerte geht, sondern auch um das Traumhaus, in dem die Familie leben möchte. Aus diesem Grund ist der Abschluss eines Architektenvertrages die Basis eines jeden erfolgreichen Bauprojekts. Im Streitfall können mit dem Vertrag nicht nur die eigenen Interessen, sondern auch Gewährleistungsansprüche durchgesetzt werden.

Wie sieht ein Architektenvertrag aus?

Der Architektenvertrag soll nicht nur eine allgemeine Beschreibung der Ziele des Vertrages sein, sondern er muss konkret die folgenden Vorgaben enthalten:

• Raumprogramm

• Funktionsvorstellungen

• Vorgaben zu den Kosten inklusive der Kostenobergrenze

• Vorgaben zum Material

• Vorgaben zur Gestaltung

• Wichtige Termine

• Wichtige Fristen

Welche Regelungen soll ein Architektenvertrag enthalten?

Einige wichtige Regelungen müssen zwingend Bestandteil des Architektenvertrags sein. Auf die wichtigsten Vertragsinhalte möchten wir anschließend näher eingehen.

Ziele

Bauherren haben bei der Beauftragung eines Architekten bestimmte Ziele, die eingehalten werden sollen. Die Vertragsziele müssen konkrete Vorgaben zu den verwendeten Materialien, dem Budget, den Terminen und den Fristen enthalten.

Vertragsgrundlage

Als Vertragsgrundlage für Architektenverträge in Deutschland gelten die aktuell gültigen Bestimmungen eines Werkvertrages sowie die Regelungen aus der aktuellen Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Zusätzlich können weitere Regelungen vereinbart werden, sofern diese nicht rechts- oder sittenwidrig sind und weder den Architekten noch den Bauherr benachteiligen.

Umfang – Leistungen des Architekten

Es gibt neun Leistungsphasen, welche die Leistungen eines Architekten beschreiben. Der Bauherr kann mit dem Architektenvertrag entscheiden, ob der Architekt mit allen Leistungen (Vollbeauftragung) oder nur mit der Erbringung von einzelnen Leistungen beauftragt wird.

Wird eine Vollbeauftragung vereinbart, kann diese aus den Leistungsphasen 1 bis 8 bzw. aus den Leistungsphasen 1 bis 9 bestehen. Bei der letzten Variante geht die Betreuung des Architekten über die Fertigstellung des Bauvorhabens hinaus.

Für die einzelnen Leistungen können auch einzelne Verträge geschlossen werden. Für den Bauherrn hat dies den Vorteil, dass während des Bauvorhabens der Architekt gewechselt werden kann, wenn die Zusammenarbeit nicht den Vorstellungen des Bauherrn entspricht. Wird keine Vollbeauftragung gewünscht, kann zwischen den nachfolgenden Leistungspaketen gewählt werden:

• Vorentwurfsplanung (Leistungsphasen 1 und 2)

• Entwurfsplanung (Leistungsphasen 3 und 4)

• Realisierungsplanung (Leistungsphasen 5 bis 7)

• Bauleitung (Leistungsphase 8)

• Betreuung des Bauvorhabens nach der Fertigstellung (Leistungsphase 9)

Ein Architektenvertrag im Rahmen einer Altbausanierung muss den Umfang der Architektenleistungen exakt definieren. Die Leistungsphasen werden vertraglich geregelt oder in Arbeitsschritte aufgeteilt. Vielfach müssen über die Grundleistungen des Architekten besondere Leistungen vereinbart werden, wie zum Beispiel die Berücksichtigung der Auflagen des Denkmalschutzes.

Verpflichtungserklärungen

In jeden Architektenvertrag gehören die Verpflichtungserklärungen.

• Pflichten des Architekten – Gemäß der vereinbarten Leistungsphasen ergeben sich die Pflichten des Architekten. Zu den grundlegenden Pflichten gehören die Ausarbeitung von Entwürfen und Zeichnungen sowie die dazugehörigen Berechnungen. Der Architekt muss im Weiteren das Planungskonzept mit dem Bauherrn abstimmen und diesen über nötige Änderungen informieren. Zusätzlich gehören die Kommunikation mit den Behörden, den Handwerkern und den Baufirmen zu den Pflichten des Architekten. Die Leistungen werden vom Architekt in den Leistungsbeschreibungen und den Leistungsverzeichnissen protokolliert. Letztendlich gehören auch die Kostenkontrolle und die Überwachung des Bauvorhabens zu den Pflichten des Architekten, der dem Bauherrn die mangelfreie Erstellung der Leistungen schuldet. Zusätzlich werden diverse Nebenpflichten wie zum Beispiel die fachmännische Beratung und die Erstellung der Schlussrechnung vom Architekten übernommen.

• Pflichten des Bauherrn – Sobald der Architekt die Leistungen gemäß dem Architektenvertrag erbracht und der Bauherr diese abgenommen hat, wird dieser zur Zahlung des vereinbarten Honorars verpflichtet. Die Honorarzahlung gilt dabei als eine der Hauptleistungspflichten. Des Weiteren muss der Bauherr beim Antragsverfahren mitwirken und dafür sorgen, dass die Baugenehmigung erteilt wird. Zu den Pflichten des Bauherrn gehören auch die ordnungsgemäße Sicherung der Baustelle sowie der umliegenden Gebäude und die dazugehörige Kontrollpflicht. Um das finanzielle Risiko zu minimieren, ist es ratsam, dass der Bauherr eine Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließt. Und schließlich muss der Bauherr rechtzeitig Entscheidungen treffen und Verträge unterschreiben sowie sich kontinuierlich mit dem Architekten abstimmen und für Fragen jederzeit erreichbar sein.

Sonstige Vereinbarungen

Im Architektenvertrag können auch folgende zusätzliche Vereinbarungen und Festlegungen getroffen werden:

• anfallende Nebenkosten

• Abschlagszahlungen

• Zahlung der Schlussrechnung – evtl. Zusatzklausel, welche eine frühere Fälligkeit der Schlussrate begründet

• Mehrwertsteuer

• Berufshaftpflichtversicherung des Architekten

• Vorzeitige Beendigung des Vertrages – im Regelfall gemäß BGB

• Regelungen zum Urheberrecht des Architekten

• Schriftform bei Vertragsänderungen

• Festlegung des Gerichtsstandes

• Vereinbarung zu regelmäßigen Treffen und Besprechungen

Was sind die rechtlichen Grundlagen eines Architektenvertrags?

Zum Abschluss des Architektenvertrags sind die Rechtsgrundlagen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. In den §§ 650p ff. BGB kann unter anderem der Zweck eines Architektenvertrags nachgelesen werden. Des Weiteren werden hier auch die verschiedenen Vorschriften rund um Vergütung, Vertragsänderung, Kündigung sowie die Zahlung von Abschlägen geregelt.

Laut BGB soll es sich beim Architekten- oder Ingenieurvertrag um einen eigenständigen Vertragstyp handeln. Dieser verpflichtet den Architekten Leistungen zu erbringen, welche nach aktuellem Stand von Planung und Ausführung des Bauvorhabens erforderlich sind, damit die vereinbarten Ziele zu Planung und Überwachung erreicht werden können. Sind die Ziele noch nicht vereinbart, muss der Architekt im Vorfeld eine Planungsgrundlage erstellen, die zur Ermittlung der Ziele dient und diese zusammen mit einer Kostenschätzung für das Projekt vorlegen.

Wie ist die Vorgehensweise bei Mängeln?

Der Bauherr ist grundsätzlich verpflichtet, Mängel sofort nach der Feststellung anzuzeigen. Er kann eine schriftliche Nacherfüllung verlangen und dafür eine angemessene Frist setzen. Reagiert der Architekt nicht auf die Anzeige und die Mängel und die Frist verstreichen, kann der Bauherr den Mangel entweder selbst beseitigen oder auch beseitigen lassen. Der Architekt muss selbstverständlich die Kosten für eine solche Selbstvornahme zahlen. Damit die Kosten beziffert werden können, ist es ratsam, dass ein Bausachverständiger hinzugezogen wird. Dieser kann die Ansprüche entsprechend untermauern. Zusätzlich kann der Bauherr  Schadensersatz vom Architekten fordern und beim Verstreichen der Nachfrist vom Architektenvertrag zurücktreten. In Fachkreisen ist die Rede vom Rücktrittsrecht.

Wie kann ich einen Architektenvertrag kündigen?

Der Bauherr kann gemäß § 648 BGB bis zur Vollendung des Bauwerks jederzeit den Architektenvertrag kündigen. Bei Kündigung ist der Architekt berechtigt, die vereinbarte Vergütung zu verlangen. Er muss sich lediglich das anrechnen und abziehen lassen, was er durch die Vertragsaufhebung an Aufwendungen erspart hat.

Aus wichtigem Grund ist auch eine außerordentliche Kündigung des Vertrags möglich. Gründe hierfür können sein, dass es zu einer erheblichen Abweichung des vereinbarten Budgets kommt, die Architektenleistungen erhebliche Mängel aufweisen oder der Architekt insolvent ist. Bei Letzterem wird die Honorarforderung durch einen Rechtsstreit entschieden. Dieser kann sowohl außergerichtlich als auch im Rahmen eines Gerichtsverfahrens stattfinden. Bei Problemen mit dem Architekten sollten sich Bauherren immer an einen Anwalt wenden, um den weiteren Verlauf des Bauvorhabens nicht zu gefährden.

Es gibt sowohl auf Seiten des Bauherrn als auch den Architekten verschiedene Kündigungsgründe.

Auf Bauherrenseite

• Architekt kann seine Architekteneigenschaft nicht nachweisen – fehlende Qualifikation durch Architektenkammer

• Architekt fertigt entgegen dem Bauvorbescheid nicht genehmigungsfähige Planungsentwürfe an

• Es treten unvorhersehbare und tiefgreifende Veränderungen ein, die die Fortführung des Bauvorhabens und somit die Vertragserfüllung verhindern (schwere Erkrankung, Todesfall, fehlende Finanzmittel der Erben)

• Architekt unterlässt den Abschluss einer Haftpflichtversicherung, obwohl dies vertraglich vereinbart wurde

• Erhebliche Abweichung der vereinbarten Baukosten, Leistungen und Honorar des Auftragnehmer

• Es erfolgt eine treuwidrige Mehrforderung durch den Auftragnehmer

• Insolvenz des Architekten

• Bei schwerwiegenden Baumängeln am Bauvorhaben, für die der Planer verantwortlich ist

Auf Architektenseite

• Vereinbarte Abschlagszahlungen werden durch den Bauherr nicht geleistet

• Bauherren werden den Mitwirkungspflichten nicht gerecht

• Bauherren fordern eine Missachtung der Baugenehmigung oder sonstiger Regelungen

• Bauherren zeigen ein ehrverletzendes Verhalten

• Betreffendes Grundstück wird vom Auftraggeber veräußert

• Auftraggeber besteht auf erhebliche Eigenleistungen, obwohl er keine entsprechende Qualifikation vorweisen kann und somit die mangelfreie Bauwerkerrichtung nicht möglich ist

• Vertragsverhältnis wird durch den Auftraggeber und sein Verhalten irreversibel geschädigt

• Auftraggeber erkrankt schwer, sodass die Durchführung der Vertragsinhalte nicht mehr zumutbar ist

• Insolvenz des Auftraggeber

Fazit zum Architektenvertrag

Beim Architektenvertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen Bauherr und Architekt bzw. dem Erbringer der Architektenleistung, der auch als Werkvertrag bezeichnet wird. Die wichtigsten vertraglichen Grundlagen können in den §§ 631 – 651 BGB nachgelesen werden. Unter anderem geht es um die Vergütung, die in der Honorarordnung für Architekten geregelt wird. Es besteht keine Verpflichtung, Architektenverträge schriftlich abzuschließen. Für Bauherren ist daher sehr oft schwer zu erkennen, wann es sich um ein Vorgespräch handelt und wann es zum Vertrag kommt. Vor der Unterzeichnung der Architektenverträge und dem daraus resultierenden Vertragsschluss sollte immer eine sorgfältige Prüfung des Vertrags durch einen Anwalt stehen.

Auch wenn Architekten oft etwas anderes behaupten, ist ein Architektenvertrag jederzeit kündbar. Klauseln im Architektenvertrag, die eine Kündigung ausschließen, sind unwirksam. Ob es sich um eine ordentliche oder eine außerordentliche Kündigung handelt, muss immer im Einzelfall entschieden werden. Auf keinen Fall sollten weder der Bauherr noch der Architekt eine Kündigung vorschnell aussprechen.