Aufteilungsplan
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Dirk von a better place
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Zur Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird in Deutschland eine sogenannte Teilungserklärung benötigt. Gemeinsam mit anderen Dokumenten bildet diese die Grundlage für die Eintragung im Grundbuch. Der Aufteilungsplan, der das Thema dieses Artikels ist, ist Teil der Teilungserklärung und somit immer dann unverzichtbar, wenn die Aufteilung einer Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen erfolgen soll. Nachfolgend sprechen wir über die Erstellung und Ausgestaltung eines Aufteilungsplans, beleuchten die rechtlichen Hintergründe und erläutern die Voraussetzungen und Anforderungen, die ein Teilungsplan erfüllen muss.
Kurz & Kompakt
Definition und Zweck: Der Aufteilungsplan (Teilungsplan) ist Bestandteil der Teilungserklärung, welche wiederum zur Abgeschlossenheitsbescheinigung gehört. Er definiert die Eigentumsverhältnisse bei Immobilien oder Grundstücken mit mehreren Eigentümern.
Inhalt: Der Teilungsplan entspricht einer technischen Zeichnung, die alle Räumlichkeiten und Flächen von Grundstück und Gebäude abbildet und dabei Gemeinschafts-, Wohnungs-, Teil- und Sondereigentum eindeutig differenziert. Daneben muss er Anschriften und Namen der Eigentümer, die prozentuale Eigentumsverteilung sowie die Koordinaten des Bauwerks beinhalten.
Tipps zur Erstellung: Zur Erstellung des Aufteilungsplans wird zumeist der Maßstab 1:100 gewählt, wobei jede Etage in einer separaten Zeichnung abzubilden ist. Üblich ist eine Nummerierung der Räume und Flächen, um sie den jeweiligen Eigentümern als Sondereigentum zuzuordnen, sowie eine farbliche Markierung von Gemeinschafts- und Sondereigentum. Da der Aufteilungsplan oft mit zahlreichen Symbolen ausgestaltet wird, ist eine Legende beizufügen.
Einführung in den Aufteilungsplan
Der Teilungsplan definiert die Eigentumsverhältnisse bei einem Gebäude mit mehreren Eigentümern. Er grenzt mitunter Teileigentum, Wohneigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum voneinander ab, und zwar in Form einer technischen Zeichnung. Zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung bildet der Aufteilungsplan die Teilungserklärung. Diese ist beim Grundbuchamt vorzulegen, damit ein eigenes Grundbuchblatt für das aufgeteilte Wohnungseigentum erstellt und die Aufteilung des Gebäudes somit im Einklang mit dem Wohnungseigentumsgesetz bestätigt wird.
Rechtliche Grundlagen
Der Aufteilungsplan ist in §32 Wohnungseigentumsgesetz als Voraussetzung für die Aufteilung eines Gebäudes festgeschrieben und wird in §7 Abs. 4 unter den Grundbuchvorschriften aufgeführt. Das Wohnungseigentumsrecht lässt also keine Zweifel an der Notwendigkeit eines Teilungsplans aufkommen. Gleichzeitig ist der Aufteilungsplan im Kontext des Baurechts von Bedeutung, denn er gehört zu den Unterlagen, die für das Ausstellen einer Baugenehmigung benötigt werden.
Erstellung eines Aufteilungsplans
Welche Schritte für die Erstellung eines Aufteilungsplans notwendig sind, richtet sich mitunter danach, ob das aufzuteilende Gebäude bereits existiert oder aktuell geplant wird. Bei bereits bestehenden Gebäuden, die nun per Teilungsvertrag in mehrere Eigentumswohnungen unterteilt werden sollen, entfällt die bauliche Planung in der Regel komplett. Schließlich sind zumeist keine oder nur geringfügige bauliche Maßnahmen zu treffen, lediglich die Eigentumsverhältnisse verändern sich. Ist das Bauprojekt hingegen noch auszuführen, ist schon im Zuge der Planungsphase an den Aufteilungsplan und daran, wie die Wohnungen und anderen Gebäudeteile in Sachen Eigentum aufgeteilt werden sollen, zu denken.
In jedem Fall müssen Gebäude und Grundstück inklusive aller Einzelräume und Bereiche außerhalb der Wohnungen genau vermessen werden, damit ein Aufteilungsplan angefertigt werden kann. Die ermittelten Maße werden in einer Bauzeichnung im Maßstab 1:100 verbildlicht, die nicht nur Lage und Größe des Gebäudes und der Wohnungen angibt, sondern aus der auch klar hervorgeht, welche Flächen als Sonder- und welche als Gemeinschaftseigentum vorgesehen sind.
Bestandteile eines Aufteilungsplans
Diese Informationen und Darstellungen muss der Aufteilungsplan beinhalten:
Anschriften und volle Namen der Eigentümer
Koordinaten des Grundstücks und Gebäudes
Grundrisse, Schnitte, Ansichten und Grundstücksgrenzen
Lage und Größe jeder Wohnung sowie von Gemeinschaftseigentum und weiterem Sondereigentum
Kennzeichnung der einzelnen Bereiche und Flächen als Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum, Wohneigentum und Teileigentum
Verteilung des Eigentums in Prozent
Separate Bauzeichnung für jede Etage der Immobilie
Maßstabswahl und Legende
Für die Anfertigung eines Aufteilungsplans ist ein Maßstab von 1:100 üblich. Neben dem Plan selbst ist die Legende ein wichtiger Bestandteil. Sie erklärt sozusagen die Lesart der technischen Zeichnung und trägt zu deren eindeutiger Verständlichkeit bei. Denn: Im Teilungsplan wird mit zahlreichen Symbolen gearbeitet, deren Bedeutung nicht zwingend selbsterklärend ist. So könnten alle Wohnungen zum Beispiel mit einem X markiert sein, während Stellplätze von einem Quadrat angezeigt werden. In der Legende werden genau diese Symbole aufgeschlüsselt.
Besondere Merkmale und Kennzeichnungen
Die Zuordnung der Teile der Immobilie zu den einzelnen Eigentümern erfolgt im Aufteilungsplan normalerweise mittels einer Nummerierung. Jeder Eigentumswohnung wird hierfür zunächst eine Nummer zugewiesen. Mit dieser Nummer werden sowohl die zur Wohnung gehörigen Räume (Küche, Bad, Schlafzimmer etc.) als auch weitere zugehörige Flächen, wie etwa Stellplätze und Garagen, markiert. Dadurch wird aus dem Aufteilungsplan eindeutig ersichtlich, welche Bereiche jeweils zu den einzelnen Wohneinheiten gehören.
Zur Unterscheidung von Sonder- beziehungsweise Wohnungseigentum und Gemeinschaftseigentum werden die Teile entsprechend ihrer Eigentumsbeschaffenheit unterschiedlich eingefärbt oder schraffiert. Da gerade die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum eine der zentralen Aufgaben des Plans ist, müssen Aufteilungspläne in dieser Hinsicht unbedingt klar verständlich gestaltet sein.
Anforderungen an die Darstellung
Nicht nur in Bezug auf die Ausweisung von Gemeinschafts- und Sondereigentum, sondern auch ganz allgemein gesprochen sind Klarheit und Übersichtlichkeit das A und O bei einem Teilungsplan. Nur wenn alle Beteiligten sowie die Beamten beim Grundbuchamt die Inhalte des Teilungsvertrags beziehungsweise Aufteilungsplans frei von Unklarheiten deuten können, erfüllt die Darstellung ihren Zweck und taugt zur rechtssicheren Schaffung klarer Eigentumsverhältnisse.
Es versteht sich von selbst, dass für einen erfolgreichen Eintrag im Grundbuch außerdem sämtliche geltenden Vorschriften und Normen zum Aufteilungsplan berücksichtigt werden müssen. Diese werden vom deutschen Wohnungseigentumsgesetz geregelt und sind Ingenieuren und Architekten, die Aufteilungspläne erstellen, wohlbekannt.
Abgrenzung zu anderen Plänen
Wie bereits eingangs geschildert, ist der Aufteilungsplan Teil der Teilungserklärung, welche wiederum mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung verknüpft ist. Anders als manchmal fälschlich angenommen, ist der Teilungsplan jedoch nicht mit dem Bebauungsplan gleichzusetzen. Hierbei handelt es sich um zwei gänzlich unterschiedliche Dokumente. Während der Aufteilungsplan vom Wohnungseigentümer zur Eintragung ins Grundbuch eingereicht wird, wird der Bebauungsplan von der Gemeinde erstellt. Er regelt die Zulässigkeiten rund um die Bebauung klar definierter Gebiete und umfasst mitunter Angaben zur Bebauungsweise, zum Ausmaß der baulichen Nutzung und zu überbaubaren Flächen.
Praktische Anwendungen und Verwendungszwecke
In der Praxis wird der Aufteilungsplan, wie bereits erklärt, in Verbindung mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung benötigt, um Immobilien in mehrere Wohneinheiten aufzuteilen und diese Änderung der Eigentumsverhältnisse in einem eigenen Grundbuchblatt festzuhalten. Typische Beispiele für Situationen, in denen ein solches Dokument notwendig ist, sind:
Verkauf einer einzelnen Wohnung oder mehrerer Wohneinheiten in einem Mehrfamilienhaus
Teilung einer Eigentumswohnung in zwei Wohnungen mit je einem Eigentümer
Bau einer Immobilie durch eine Eigentümergemeinschaft
Häufige Fehler und Probleme
Diese Fehler unterlaufen beim Anfertigen eines Aufteilungsplans häufig:
Mängel in der zeichnerischen Darstellung, z.B. Maßstabsabweichungen
Unklarheiten bei der Kennzeichnung von Gemeinschafts- und Sondereigentum
Fehlende Angaben, z.B. zur Lage des Grundstücks
Missverständnisse aufgrund fehlender/lückenhafter Legende
Alle Fehler dieser Art lassen sich durch die Zusammenarbeit mit einem fachkundigen Ingenieur oder Architekten vermeiden. Der Fachmann, der damit betraut wird, den Aufteilungsplan für die Eigentümer zu erstellen, weiß, worauf es bei solchen Unterlagen ankommt. Er kann den Teilungsplan inklusive aller Grundrisse, Ansichten, Schnitte und Markierungen so anfertigen, dass das Grundbuchamt keinen Grund zur Beanstandung hat. Es ist folglich keine gute Idee, hier auf einen Profi zu verzichten, um Kosten zu sparen.
Fazit zum Aufteilungsplan
Als Grundlage für die Verteilung von Eigentum an einer Immobilie ist der Aufteilungsplan ein überaus wichtiges Dokument, das nicht zuletzt für die Grundbucheintragung und für den Verkauf von Wohnungseigentum benötigt wird. Bei der Erstellung ist allem voran auf Vollständigkeit, Eindeutigkeit und Verständlichkeit zu achten.
FAQ zum Thema Aufteilungsplan
Sondereigentumseinheiten werden im Aufteilungsplan klar gekennzeichnet, meist durch Nummerierungen oder farbliche Markierungen. Dazu gehören Wohnungen, Kellerräume oder Stellplätze, die einem bestimmten Eigentümer zugeordnet sind. Diese Einheiten sind in der Gemeinschaftsordnung geregelt und separat im Grundbuch eingetragen.
Die Baubehörde prüft den Aufteilungsplan, insbesondere im Zusammenhang mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese Bescheinigung ist erforderlich, um einzelne Einheiten rechtlich voneinander zu trennen und als eigenständige Eigentumsobjekte zu registrieren. Ohne Zustimmung der Baubehörde kann ein Aufteilungsplan nicht für die Eintragung im Grundbuch verwendet werden.
Miteigentumsanteile beziehen sich auf das anteilige Eigentum am Gemeinschaftseigentum, während Sondernutzungsrechte einer bestimmten Partei exklusive Nutzungsrechte an bestimmten Bereichen wie Gartenflächen oder Kellerräumen gewähren. Diese Rechte sind oft in der Gemeinschaftsordnung festgelegt, unterscheiden sich aber vom vollständigen Eigentum einer Sondereigentumseinheit.
Ja, ein Sachverständigen kann sicherstellen, dass der Aufteilungsplan fehlerfrei erstellt wird. Er prüft unter anderem die Einhaltung der baurechtlichen Vorschriften, die korrekte Kennzeichnung von Sondereigentumseinheiten und Miteigentumsanteile sowie die vollständige Darstellung aller Einheiten. Eine sachkundige Prüfung reduziert das Risiko von Unstimmigkeiten im Grundbuchverfahren.
Der Aufteilungsplan wird zusammen mit der Teilungserklärung als offizielle Urkunden beim Grundbuchamt eingereicht. Diese Dokumente definieren die rechtliche Struktur des Gebäudes, einschließlich der Weg-Regelungen, Sondereigentumseinheiten und gemeinschaftlichen Rechte und Pflichten.
Ja, aber es muss klar zwischen Wohnzwecken und gewerblichen Nutzungseinheiten unterschieden werden. In der Gemeinschaftsordnung kann festgelegt werden, welche Einheiten ausschließlich für Wohnzwecken genutzt werden dürfen und welche für Gewerbe vorgesehen sind. Auch baurechtliche Genehmigungen der Baubehörde sind in solchen Fällen erforderlich.
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