Baugrundstück

Die Suche nach dem passenden Baugrundstück

Freie Baugrundstücke in Deutschland sind seit Jahren schon Mangelware. Dies sollte zukünftige Baufamilien aber nicht entmutigen, denn es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten ein passendes Grundstück zu finden. Im Folgenden möchten wir Tipps und Informationen geben, wie Baufamilien an dieses schwierige Kapitel beim Hausbau rangehen sollten.

Kriterien für die Wahl des Baugrundstücks

Bevor Baufamilien sich für ein Grundstück entscheiden, sollten sie anhand einer Liste überprüfen, ob der Baugrund die gewünschten Kriterien erfüllt. Dabei geht es nicht nur um die Infrastruktur und öffentliche Verkehrsmittel, sondern auch um den Weg zur Arbeit, Kita oder Schule sowie die Möglichkeiten, die Freizeit zu gestalten. Wir haben uns die wichtigsten Kriterien näher angeschaut.

• Lage und Infrastruktur: Vorrangig geht es hier um die Verkehrsanbindung sowie die Möglichkeiten zum Einkaufen und der Freizeitgestaltung. Ebenso wichtig ist das direkte Umfeld rund um das Grundstück. Lassen sich Lärmquellen in unmittelbarer Nähe schon vor dem Bauen erkennen?

• Größe und Zuschnitt des Grundstücks: Das Grundstück muss ausreichend groß für das geplante Traumhaus sein. Wichtig dabei sind die Mindestabstände zu den Nachbarschaftsgrenzen und die maximale Fläche laut Bebauungsplan, die bebaut werden darf.

• Bebaubarkeit und Informationen aus dem Grundbuch: Ist das Grundstück bereits erschlossen und darf es bebaut werden? Wenn ja, welche Bodenbeschaffenheit liegt vor und gibt es bestimmte Vorgaben bzw. Anforderungen an die Bebauung? Ebenso wichtig ist der Blick in das Grundbuch. Daraus lässt sich erfahren, ob eine Grundschuld auf dem Areal liegt oder ob es Wegerechte für dritte Personen gibt. Das Grundbuch informiert auch über eventuelle Altlasten auf dem Baugrund.

• Kaufpreis: Der geforderte Preis pro Quadratmeter muss sich an den jeweiligen Bodenrichtwerten orientieren, weshalb ein Bodengutachten sinnvoll ist.

• Nachbarschaft: Ein sehr wichtiger Wohlfühlfaktor ist die Nachbarschaft. Bestehen von Anfang an Bedenken, dann sollte nach einem geeigneteren Grundstück gesucht werden.

Wo und wie nach Baugrundstücken suchen

Die folgenden Tipps sollen bei der Suche nach dem Wunschgrundstück helfen. Wir haben uns die verschiedenen Möglichkeiten näher angeschaut.

• Online-Immobilienportale: Wer sein Baugrundstück bequem zu Hause am PC suchen möchte, der sollte sich intensiv mit den verschiedenen Onlineportalen im Internet beschäftigen. Bei dieser Methode lassen sich die einzelnen Grundstücke gut miteinander vergleichen. Die meisten Immobilienportale agieren überregional, sodass das Wunschgrundstück auch in anderen Regionen gefunden werden kann und Baufamilien gezielt auf Angebote reagieren können. Die Suchergebnisse werden übersichtlich nach Region bzw. Stadt sortiert.

• Makler: Makler sind nicht nur Ansprechpartner, wenn es um bestehende Immobilien geht, sondern können auch bei der Suche nach einem Baugrundstück helfen, da sie über entsprechende Kontakte verfügen. Baufamilien, die mit Maklern zusammenarbeiten, müssen sich bewusst machen, dass für ihre Arbeit eine Courtage anfällt. Dies liegt meistens bei 3,57 % des späteren Grundstückskaufpreises. Die Mehrwertsteuer ist dabei in der Courtage von den Maklern enthalten.

• Angebote von Gemeinden und Besuch von Hausbaumessen: Wenn Baufamilien bereits wissen, wo sie bauen möchten, können sie sich auch bei der jeweiligen Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt nach freien Grundstücken informieren. Gerade in kleineren Städten oder Gemeinden ist dies eine gute Möglichkeit ein passendes Grundstück zu finden. Es kann sich auch lohnen, regelmäßig in den entsprechenden Zeitungen nach einem passenden Bauland in der Umgebung zu suchen. Als hilfreich bei der Grundstückssuche haben sich auch die verschiedenen Hausbaumessen bzw. Zwangsversteigerungen herausgestellt. Gerade bei Zwangsversteigerungen fallen keine weiteren Gebühren an.

• Zusammenarbeit mit Bauträgern: Bauträger sind nicht nur Partner beim Hausbau, sondern sie können auch bei der Suche nach dem passenden Grundstück helfen. Dies hat den Vorteil, dass keine zusätzlichen Provisionen anfallen und dass das Grundstück optimal zum Haus passt. Allerdings binden Bauherren sich so auch an den Bauträger, denn bei der Wahl des passenden Hauses gibt es deutliche Einschränkungen. Die Suche mit einem Bauträger bietet sich im Besonderen für Regionen an, in denen es schwer ist, in Eigeninitiative ein passendes Baugrundstück zu finden.

Besichtigungstipps und Checkliste

Bei der Besichtigung des Grundstücks sollte dies nicht nur bewertet, sondern genau überprüft werden. Laien können oftmals auf den ersten Blick den Wert eines Grundstücks nicht erkennen. Aus diesem Grund sollte ein Vergleichswertverfahren angestrebt werden. So kann überprüft werden, ob der geforderte Preis des Verkäufers gerechtfertigt ist. Dies reicht allerdings nicht aus.  Neben den verschiedenen Fragen, die dem Verkäufer gestellt werden sollten, sollte dieser bereits eine Baugrunduntersuchung vorgenommen oder in Auftrag gegeben haben.

Ebenso wichtig bei der Besichtigung ist es, zu überprüfen, ob eventuell Bäume gefällt oder alte Bauten abgerissen werden müssen, was zu Zusatzkosten führt. Dabei gilt zu beachten, dass ein Baumbestand auf einem Grundstück nicht einfach gefällt werden darf, nur weil dort ein Haus gebaut werden soll. Käufer können sich dazu in der jeweiligen Baumschutzsatzung informieren.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Was nützt das schönste Grundstück, wenn es als Bauland nicht freigegeben ist? Aus diesem Grund sollten Interessenten, bevor sie einen Bauplatz kaufen, einen Blick in den Bebauungsplan werfen und sich zusätzlich mit den Themen Baugenehmigung und Umweltauflagen sowie eventuelle Denkmalschutzbestimmungen beschäftigen.

Baurechtliche Vorschriften

• Bebauungsplan: Dieser regelt, wie das Eigenheim gebaut werden darf. Unter anderem wird vorgegeben, welche Dachform und Fassadengestaltung erlaubt ist und wie viele Geschosse das neue Haus haben darf. Aus dem Bebauungsplan geht auch klar hervor, wie groß das Eigenheim sein darf und wie viel Fläche des Grundstücks maximal bebaut werden darf. Des Weiteren geht aus dem Bebauungsplan hervor, ob es sich um ein voll erschlossenes Baugrundstück, Bauland ohne Erschließung, Bauerwartungsland oder um ein Grundstück im Außenbereich handelt.

• Flächennutzungsplan: Gemeint ist damit ein Planungsinstrument, welches in Deutschland auf kommunaler Ebene zum Tragen kommt. Der Flächennutzungsplan ist Grundlage für die räumliche Planung einer Stadt oder Gemeinde. Darin wird exakt festgelegt, wie die Areale innerhalb eines Gebietes genutzt werden sollen.

Baurechtliche Genehmigungen und Verfahren

• Baugenehmigung: Es handelt sich hierbei um einen schriftlichen Genehmigungsbescheid der zuständigen Behörde. Sobald die Baugenehmigung vorliegt, wissen Baufamilien, dass ihrem Bauvorhaben nach öffentlichem Recht nichts im Wege steht. Siehe hierzu auch § 72 der Musterbauordnung (MBO). Grundsätzlich ist eine Baugenehmigung zeitlich begrenzt und kann zudem weitere Auflagen enthalten, die beim Bauen eingehalten werden müssen. Da die Baugenehmigung gebührenpflichtig ist, müssen die Kosten zusätzlich kalkuliert werden.

• Umweltauflagen: Es handelt sich dabei um Richtlinien und Vorschriften, die sowohl von den Behörden als auch von den Regierungen festgelegt werden, um Umweltschäden zu vermeiden oder zu minimieren. Zu den Umweltauflagen für Grundstücke zählen neben dem Grundwasserschutz auch die Sicherheit des Grundstücks. Weitere Vorgaben gibt es in Bezug auf die Dächer oder besser gesagt auf deren Ausrichtung. Sollte das Bauland in einem hochwassergefährdeten Bereich liegen, müssen Grundstücksbesitzer entsprechende Schutzvorrichtungen installieren. Ebenso wichtig ist die Durchmischung von Baugebieten. Im schlimmsten Fall kann ein bestimmter Bautyp von der Behörde abgelehnt werden, wenn es bereits im Gebiet weitere ähnliche Haustypen gibt.

Denkmalschutz und andere Einschränkungen

• Denkmalschutzbestimmungen: Diese umfassen im Allgemeinen alle Objekte, die aufgrund einer bestimmten Bedeutung im Interesse der Allgemeinheit erhalten werden müssen. Dies bedeutet, dass grundsätzlich alle Sanierungs- und Umbaumaßnahmen an einer solchen Immobilie genehmigungspflichtig sind. Dagegen sind denkmal erhaltende Maßnahmen an der Immobilie mit keinen speziellen Auflagen versehen, sofern die Maßnahmen die Gestalt des Denkmals nicht deutlich verändern. Diese Bestimmungen sind für Käufer von Grundstücken wichtig, wenn sich auf ihnen alte Gebäude befinden.

• Landschaftsschutzgebiete: Hier gilt ein besonderer Schutz von Natur und Landschaft, um den Naturhaushalt zu erhalten, zu entwickeln oder gar wiederherzustellen. Grundsätzlich sind in einem Landschaftsschutzgebiet alle Handlungen verboten, die den Gesamtcharakter des Gebietes verändern. Dies gilt im Besonderen für die Bebauung. Es dürfen Bauvorhaben in einem Landschaftsschutzgebiet realisiert werden, sofern sie im Einklang mit den Schutzzwecken stehen.

Grundstücksanalyse und Bodenbeschaffenheit

Vor dem Kauf eines Grundstücks muss immer geklärt werden, ob eine Bebauung nach den eigenen Vorstellungen möglich ist. Mit einem Bodengutachten lässt sich zum Beispiel die Bodenart ermitteln, die sowohl dem Architekten als auch dem Planer wichtige Anhaltspunkte liefert.

Bodenarten und ihre Eigenschaften

Wir haben uns einige der Bodenarten näher angeschaut.

• Sandboden: In Deutschland ist der Sandboden oft in der Lüneburger Heide zu finden. Ein solch anorganischer Boden besteht aus Sand, Kies und Fels. Der Sandboden eignet sich als Baugrund, muss jedoch bei umfangreichen Baumaßnahmen verdichtet werden. Dies geschieht mittels einer Tiefenverdichtung.

• Lehmboden: Der Boden besteht aus einem Gemisch von Sand, Schluff und Ton. Besteht der Boden bei einem  Grundstück aus Lehm, sind in der Regel Verstärkungen des Fundaments erforderlich. Dies bedeutet, dass der Lehmboden aufgetürmt werden muss, um auf festen Boden zu kommen, damit das Haus ein stabiles Fundament bekommt.

• Tonboden: Als Baugrund ist der Tonboden vollkommen ungeeignet. Im schlimmsten Fall kann es zu Rissen und sogenannten Schrumpfschäden am Haus kommen.

• Felsboden: Ein solcher Boden eignet sich ideal zur Bebauung. Allerdings muss ab Bodenklasse 7 mit höheren Kosten für den Abbau gerechnet werden.  Für Bauherren kann dies bedeuten, dass sie anstatt eines Kellers nur einen Bodenplatte bekommen.

Durchführung von Bodengutachten

• Methoden der Baugrunduntersuchung: Zu den wichtigsten Methoden bei der Baugrunduntersuchung zählen das Bohren, Schürfen und Sondieren. Welche Methode auf dem eigenen Bauplatz angewandt wird, hängt sowohl von den Gegebenheiten vor Ort als auch vom Grundstück selbst ab.  

• Auswahl eines Geologen: Das Bodengutachten darf nach DIN 4020:2020 nur von einem Sachverständigen der Geotechnik vorgenommen werden. Dies sind zum Beispiel Geologen oder auch Bauingenieure. Im Idealfall sollte der Sachverständige aus der Region kommen.

Kosten und Nutzen von Bodengutachten

• Durchschnittliche Kosten: Für das Bodengutachten muss mit durchschnittlichen Kosten von 1.000 bis 1.500 Euro kalkuliert werden. Grundsätzlich können Bauherren von ca. 0,1 bis 0,5 % der Gesamtbaukosten ausgehen.

• Risiken ohne Bodengutachten: Wird ein Haus ohne Bodengutachten gebaut, muss mit einem deutlich erhöhten Risiko gerechnet werden. Fehlt das Baugrundgutachten, muss beim Eigenheim nicht nur mit Mehrkosten, sondern auch mit Bauablaufstörungen und im schlimmsten Fall mit einem Baustopp gerechnet werden.

Erschließung des Grundstücks

Bei der Baugrundstückssuche muss klar sein, dass das Grundstück  vor der Bebauung erschlossen sein muss.  Was damit gemeint ist und welche Erschließungskosten auf die Baufamilie zukommen, haben wir umfassend recherchiert.

Definition und Bedeutung der Erschließung

Rund um die Erschließung von Grundstücken wird zwischen der Primär- und der Sekundärerschließung unterschieden.

Die Primärerschließung umfasst alle Erschließungen mit Abwasser, Wasser, Strom, öffentlicher Beleuchtung und Straßen.

Zur Sekundärerschließung zählen Einrichtungen wie Kindergärten, Schulen und ähnliches.

Anschluss an Versorgungsnetze

• Strom: Damit ist der Hausanschluss (Netzanschluss) gemeint. Dieser verbindet das Haus mit dem Versorgungsnetz im öffentlichen Bereich und dient der Energieversorgung des Hauses. Der Netzanschluss endet entweder im Hausanschlussraum des Hauses, an der Anschlusssäule oder in einem Übergabeschacht.

• Wasser: Der Wasseranschluss erfolgt durch das örtliche Wasserwerk. Alternativ kann dies auch vom Wasserverband, Wasserzweckverband, Wasserversorger oder einem Wasserversorgungsunternehmen übernommen werden.

• Abwasser: Der Abwasseranschluss muss extra beim zuständigen Abwasserverband beantragt werden.

• Gas: Der Gasanschluss beginnt an der Anschlussstelle vom Erdgasverteilungsnetz und endet an der Hauptabsperreinrichtung im Haus. Ob das Eigenheim an das Gasnetz angeschlossen werden kann, müssen Baufamilien mit dem örtlichen Gasversorger oder dem regionalen Bauamt klären.

• Telekommunikation: Direkt am Hausanschluss endet die Leitung des jeweiligen Netzbetreibers. Von dort werden Telefon und Internet über die Telefonanschlussdosen in die verschiedenen Wohnräume verteilt.

Erschließungskosten und wer diese trägt

Darunter fallen die Kosten zum Anschluss an die Kanalisation, die Telekommunikation sowie für den Strom bzw. Gas. Zur Erschließung der Grundstücke zählen auch die Kosten für Gehwege und Straßen sowie für die Straßenbeleuchtung und eventuell vorhandene Grünflächen oder Parkanlagen.

Bei den Kosten wird unterschieden zwischen öffentlicher und privater Erschließung, was wiederum für die Kostentragung entscheidend ist. Zur öffentlichen Erschließung zählen alle Maßnahmen, die von der Gemeinde bzw. Stadt beantragt werden. Bis zu 90 % der öffentlichen Erschließungskosten müssen vom Grundstückseigentümer getragen werden. Die private Erschließung wird oft auch als Hausanschlusskosten bezeichnet. Es handelt sich dabei um alle Maßnahmen innerhalb der Grundstücksgrenzen bis zum Haus. Die anfallenden Kosten müssen komplett vom Bauherren bzw. dem Grundstücksbesitzer getragen werden.

Grundstücksnebenkosten

Neben den Kosten für den Bauplatz müssen weitere Kosten kalkuliert werden. Auch dazu haben wir recherchiert.

Grunderwerbsteuer

Es handelt sich hierbei um eine Steuer, welche beim Erwerb der Grundstücke anfällt. Grundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz. Die Grunderwerbsteuer ist eine Ländersteuer, die an die jeweilige Stadt weitergereicht werden kann. Je nach Bundesland variiert der Steuersatz von 3,5 % in Bayern bis zu 6,5 % in Brandenburg, im Saarland, in Nordrhein-Westfalen und in Schleswig-Holstein.

Notar- und Grundbuchkosten

• Gebühren für Notarleistungen: Die Gebühren für den Notar liegen zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises für das Grundstück.

• Eintragung ins Grundbuch: Für die Eintragung in das Grundbuch müssen Gebühren in Höhe von 0,5 % des Kaufpreises für das Grundstück kalkuliert werden.

Maklergebühren

In Deutschland wird die Maklerprovision beim Grundstückskauf je zur Hälfte vom Käufer und Verkäufer getragen. Je nach Bundesland variiert die Höhe der Provision. Diese liegt im Schnitt bei ca. 7 % des Kaufpreises.

Finanzierung des Grundstücks

Sofern nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist, haben Baufamilien zwei Möglichkeiten der Finanzierung.

• Getrennte Finanzierung von Baugrundstück und Hausbau: Auch ohne konkrete Grundstückssuche werden oft Grundstücke erworben, weil die Lage attraktiv ist, der Ort oder die Stadt ideal erscheint oder gerade Geld zur Verfügung steht. Die Absicht zu bauen, liegt noch in weiter Ferne. Experten raten von dieser Variante ab. Doch dazu möchten wir später eingehen.

• Baugrundstück und Bauen gemeinsam finanzieren: Dies ist oft der Fall, wenn bei der Grundstückssuche ein Bauträger involviert ist. Banken gewähren in den meisten Fällen einen günstigeren Zinssatz, da nur ein Grundbucheintrag vonnöten ist. Auch doppelte Notarkosten entfallen in diesem Fall, da es nur einen Kaufvertrag gibt.

Die Rolle des Architekten bei der Grundstücksauswahl

An dieser Stelle möchten wir nochmals auf den vorzeitigen Kauf bei der Grundstückssuche näher eingehen. Hier werden die Gründe anschaulich erklärt: