Bruttogeschossfläche

Die Bruttogeschossfläche ist von großer Bedeutung, nicht nur bei Bauprojekten, sondern auch bei der Bewertung von Immobilien nach dem Sachwertverfahren. In diesem Ratgeber geht es darum, wie die Bruttogrundfläche berechnet wird, was sie von anderen Flächen unterscheidet und welche Bereiche – vom Dachgeschoss bis zum Keller – sie umfasst.

Inhalt der Seite

Kurz & Kompakt

  • Definition Bruttogeschossfläche (BGF): Die Bruttogeschossfläche bezeichnet die gesamte Fläche eines Geschosses eines Gebäudes, einschließlich der Flächen von Wänden und technischen Anlagen innerhalb dieses Geschosses.

  • Funktion der BGF: relevante Angabe für den Kauf und die Bewertung von Immobilien.

  • Abgrenzung zu anderen Flächenbegriffen: Nettogrundfläche (NGF) und Konstruktionsgrundfläche (KF) unterscheiden sich von der Bruttogrundfläche.

  • Berechnung der Bruttogeschossfläche nach DIN 277: in sechs einzelnen Schritten.

  • Verschiedene Einflussfaktoren auf die Bruttogeschossfläche: Die Bruttogeschossfläche (BGF) wird von verschiedenen Merkmalen und Parametern beeinflusst, etwa der Grundfläche und Anzahl der Geschosse, den Flächenkategorien und den Außenwandflächen.

Was ist die Bruttogeschossfläche?

Die Bruttogeschossfläche (BGF) bezeichnet die Gesamtfläche eines einzelnen Geschosses eines Gebäudes, einschließlich der Flächen der Wände und technischen Anlagen innerhalb dieses Geschosses. Diese Definition ist besonders relevant für die Planung, den Bau und die Bewertung von Immobilien. Die genaue Bedeutung und Berechnungsmethode der BGF kann aber je nach Land variieren. In Ländern wie Deutschland, Österreich und der Schweiz gibt es spezifische Richtlinien und Normen zur Ermittlung der BGF. Eine präzise Bestimmung der Bruttogeschossfläche ist entscheidend, da sie einen wesentlichen Faktor für die architektonische Planung und die rechtliche Bewertung von Bauvorhaben darstellt.

Wann und wofür wird die Bruttogeschossfläche ermittelt?

Die Bruttogrundfläche wird bei Bauprojekten verwendet, um die normalen Gebäudeherstellungskosten zu ermitteln. Sie dient als Orientierung für geplante Bauvorhaben, wobei es wichtig ist zu wissen, dass diese Einschätzung nicht den tatsächlichen Baukosten entspricht. Vielmehr bietet sie einen Überblick über die üblichen Herstellungskosten pro Quadratmeter.

Unterschiede zur Nettogrundfläche und anderen Flächenbegriffen

Es gibt verschiedene Flächenbegriffe; diese Unterscheidungen sind wichtig für die genaue Planung, Baukostenkalkulation und Immobilienbewertung, da sie unterschiedliche Aspekte der Gebäudefläche berücksichtigen.

Nettogrundfläche (NGF)

Die Nettogrundfläche ist die gesamte nutzbare Fläche eines Gebäudes ohne die Konstruktionsgrundfläche. Sie setzt sich aus verschiedenen Flächenkategorien zusammen:

  • Nutzfläche: Bereiche, die dem eigentlichen Zweck des Gebäudes dienen, wie Büros, Wohnungen, Verkaufsflächen und ähnliche Räume.

  • Technikfläche: Flächen, die für technische Anlagen und Einrichtungen genutzt werden, wie Heizungskeller, Serverräume oder elektrische Betriebsräume.

  • Verkehrsfläche: Flächen, die für den Zugang und die Verbindung innerhalb des Gebäudes benötigt werden, wie Flure, Treppenhäuser, Aufzüge und Eingangsbereiche.

Konstruktionsgrundfläche

Die Konstruktionsgrundfläche umfasst die Flächen, die von den Bauteilen des Gebäudes eingenommen werden. Dazu gehören:

  • Wände: Innen- und Außenwände, die das Gebäude strukturieren und stützen.

  • Stützen: Tragende Säulen und Pfeiler.

  • Schächte: Vertikale Versorgungsschächte für Haustechnik, wie Lüftung, Elektrik und Sanitärinstallationen.

Berechnung der Bruttogeschossfläche nach DIN 277

In einem mehrstöckigen Gebäude, einschließlich Dachgeschoss oder Keller, hat jede Etage eine eigene Grundfläche. Die Summe aller dieser Flächen ergibt die Bruttogeschossfläche (BGF) der Immobilie. Um die Bruttogeschossfläche zu berechnen, wird die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) herangezogen, die gemäß der DIN 277 festgelegt ist.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Berechnung der Bruttogeschossfläche nach DIN 277

Die Berechnung der Bruttogeschossfläche (BGF) nach DIN 277 erfolgt in mehreren Schritten. Hier ist eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Anleitung:

1. Schritt – Gebäude in Ebenen aufteilen: zum Beispiel in Stockwerke, Keller, Dachgeschosse etc.

2. Schritt – Flächen erfassen: Grundflächen jeder Ebene innerhalb der Außenwände ermitteln.

3. Schritt – Flächenkategorien definieren:

  • Bereich A: Überdeckt und allseitig bis zur vollen Höhe umschlossen.

  • Bereich B: Überdacht, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen.

  • Bereich C: Nicht überdacht.

4. Schritt – Grundflächenberechnung: alle einzelnen Bereiche der Grundflächen (a, b und c) für jede Ebene des Gebäudes.

5. Schritt – Bruttogrundfläche (BGF) ermitteln: die Summe der Grundrissebenen, wobei nur die Flächen der Bereiche a und b berücksichtigt werden. Bereich C wird nicht einbezogen.

6. Schritt – Flächen der Bereiche a und b zusammenführen: Addieren der Flächen der Bereiche a und b für jede Ebene, um die BGF zu erhalten.

Einflussfaktoren auf die Bruttogeschossfläche

Die Bruttogeschossfläche (BGF) wird von verschiedenen Merkmalen und Parametern beeinflusst. Hier sind die wichtigsten Einflussfaktoren und Besonderheiten bei der Berechnung der BGF.

  • Grundfläche der Geschosse: Die Grundfläche jedes Geschosses bestimmt die Basis für die BGF. So führen größere Grundflächen zu einer höheren Bruttogeschossfläche.

  • Anzahl der Geschosse: Auch die Anzahl der Geschosse erhöht die Gesamt-Bruttogeschossfläche. Hier werden Keller- und Dachgeschosse ebenfalls einbezogen.

  • Flächenkategorien: Die Flächen werden in die bereits erwähnten Bereiche a (vollständig umschlossen) und b (teilweise umschlossen) unterteilt, welche die BGF unterschiedlich beeinflussen.

  • Außenwandflächen: Die Dicke der Außenwände beeinflusst die Bruttofläche, da die BGF die Fläche innerhalb der äußeren Gebäudeabmessungen berücksichtigt.

Auswirkungen von Geschosshöhen, Dachneigungen und Raumformen auf die Bruttogeschossfläche

  • Geschosshöhe: Die Höhe eines Geschosses hat keinen direkten Einfluss auf die BGF, die sich nur auf die Grundfläche bezieht. Allerdings kann die Geschosshöhe die nutzbare Fläche beeinflussen, insbesondere bei Dachgeschossen.

  • Dachneigungen: Steile Dachneigungen können die nutzbare Fläche im Dachgeschoss reduzieren.

  • Raumformen: Unregelmäßige Raumformen, etwa L-förmige Grundrisse, können die Berechnung der BGF komplizieren, da die gesamte überbaute Fläche berücksichtigt wird. Erker, Nischen und Vorsprünge erhöhen die Grundfläche und damit die BGF.

Sonderfälle und Besonderheiten bei der Berechnung

  • Teilweise umschlossene Bereiche (Bereich b): Diese werden nur teilweise in die BGF einbezogen, entsprechend den umschlossenen Flächen. Überdachte, aber nicht vollständig umschlossene Bereiche zählen anteilig.

  • Balkone und Terrassen: Balkone und Terrassen werden nur dann zur BGF gezählt, wenn sie überdacht und mindestens teilweise umschlossen sind. Offene Terrassen und Balkone werden in der Regel nicht berücksichtigt.

  • Nicht überdachte Flächen (Bereich c): Diese Flächen werden in der Regel nicht in die BGF einbezogen.

  • Gebäude mit Atrien oder Innenhöfen: Flächen von Atrien oder Innenhöfen können besondere Berechnungen erfordern, insbesondere wenn sie überdacht sind.

  • Anbauten und Nebengebäude: Anbauten und separate Nebengebäude werden separat berechnet, können aber zur gesamten BGF der Immobilie hinzugerechnet werden.

  • Geschosshohe Räume: Räume, die über mehrere Geschosse reichen, müssen korrekt zugeordnet und berechnet werden, um Doppelzählungen zu vermeiden.

Relevanz der Bruttogeschossfläche im Baurecht

Die Bruttogeschossfläche (BGF) spielt eine wichtige Rolle im Baurecht und ist maßgeblich für verschiedene baurechtliche Vorgaben und Genehmigungsverfahren. Ihre Berechnung und Berücksichtigung sind entscheidend für die Einhaltung gesetzlicher Bestimmungen und die erfolgreiche Umsetzung von Bauvorhaben. Das sind wichtige gesetzliche Vorgaben und Normen zur Bruttogeschossfläche:

  • DIN 277: definiert die Berechnung der Bruttogeschossfläche.

  • Landesbauordnungen (LBO): enthalten spezifische Bestimmungen zur BGF, die von Bundesland zu Bundesland variieren können.

  • Bauleitplanung: BGF kann die bauliche Nutzung eines Grundstücks festlegen.

  • ImmoWertV: BGF wird zur Bewertung von Immobilien herangezogen.

Bedeutung der Bruttogeschossfläche für Bauanträge und Baugenehmigungen

Die Angabe der BGF ist ein wesentlicher Bestandteil von Bauanträgen. Sie dient als Grundlage für die Überprüfung der baurechtlichen Zulässigkeit eines Bauvorhabens. Die Einhaltung von Obergrenzen für die BGF, wie sie in Bebauungsplänen oder Bauvorschriften festgelegt sind, ist erforderlich, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Die BGF beeinflusst auch die Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens. Überschreitungen der zulässigen BGF können zur Ablehnung eines Bauantrags führen. Änderungen der BGF im Verlauf eines Bauprojekts müssen genehmigt werden, da sie die baurechtliche Zulässigkeit des Vorhabens beeinflussen können.

Bei Nutzungsänderungen eines Gebäudes, z. B. von Wohn- in Gewerbenutzung, muss die BGF neu bewertet und genehmigt werden.

Einschränkungen und Ausnahmen im Zusammenhang mit der Bruttogeschossfläche

In einigen Fällen können Ausnahmen oder Befreiungen von den festgelegten Obergrenzen der BGF erteilt werden, wenn besondere städtebauliche oder architektonische Gründe vorliegen. Diese müssen im Rahmen des Genehmigungsverfahrens beantragt und begründet werden.

Spezielle Flächen, wie z. B. technische Betriebsräume, Stellplätze und Flächen für die Haustechnik, können unter bestimmten Umständen von der BGF ausgenommen werden.

Für bestimmte Gebäudetypen, wie z. B. landwirtschaftliche Gebäude, denkmalgeschützte Bauten oder soziale Einrichtungen, können zudem spezielle Regelungen zur BGF gelten, die von den allgemeinen Bestimmungen abweichen.

Optimierungsmöglichkeiten für die Bruttogeschossfläche

Ein wichtiger Beitrag zur Optimierung der Bruttogeschossfläche ist die Maximierung der Nutzungsfläche. Das kann etwa durch eine kompakte Bauweise und die Reduzierung der Außenwandflächen für mehr nutzbare Innenfläche geschehen.

Obendrein können mehrere Geschosse genutzt werden, das erhöht die nutzbare Fläche auf derselben Grundfläche.

Ebenso sinnvoll ist eine flexible Raumgestaltung, z.B. durch bewegliche Trennwände und modulare Konzepte. Außerdem können die Verkehrsflächen, also Flure und Treppenhäuser, minimiert werden. Auch maßgeschneiderte Einbaulösungen zur optimalen Raumnutzung sind ratsam.

Bedeutung der Bruttogeschossfläche für Immobilienbewertung und Verkauf

Die Bruttogeschossfläche findet Verwendung für die Bewertung und den Verkauf von Immobilien. Sie dient als Basis für die Wertermittlung, beeinflusst die Preisgestaltung und ist ein wichtiges Kriterium für potenzielle Käufer.

Immobilienbewertung

  • Grundlage für Wertermittlung:

  • Vergleichbarkeit

  • Kostenkalkulation

  • Flächeneffizienz

Immobilienverkauf

  • Vermarktung

  • Preisgestaltung

  • Verhandlung

  • Nutzungspotenzial

Fazit

Die Bruttogeschossfläche ist ein entscheidender Faktor in der Bauplanung, Immobilienbewertung und Vermarktung. Ihre präzise Berechnung und optimale Nutzung tragen maßgeblich zum Erfolg eines Bauprojekts bei. Eine fundierte Kenntnis der BGF und ihrer Anwendungsmöglichkeiten ist für Architekten, Bauherren, Investoren und Immobilienkäufer unerlässlich. Durch eine effiziente Raumgestaltung und strategische Planung kann die BGF optimal genutzt werden, was zu Kosteneinsparungen und einer höheren Wirtschaftlichkeit führt.

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