Grundstücksflächen berechnen

Warum ist es wichtig, die Grundstücksfläche korrekt zu berechnen?

Die Gesamtfläche des Grundstücks wird als Angabe für verschiedene Dokumente, welche für Baugenehmigung und Grundbucheintragung benötigt werden, gebraucht. Außerdem ist die Grundstücksfläche der Ausgangspunkt, aus dem sich die sogenannte Grundflächenzahl (GRZ) berechnen lässt. Diese verrät, wie viel der Fläche in Quadratmetern laut Baunutzungsverordnung bebaut werden darf. Für die Planung der Grundrisse eines Gebäudes muss die Grundflächenzahl – und somit auch die Grundstücksfläche – also zwingend vorliegen.

Neben dem Grundriss ist die Anzahl an erlaubten Geschossen, die Geschossflächenzahl (GFZ), ein Wert, den man nur korrekt errechnen kann, wenn zuvor die Grundstücksfläche bestimmt wurde. Das bedeutet auch: Passiert bei der Grundstücksflächenberechnung ein Fehler oder es kommt zu Ungenauigkeiten, stimmen auch GRZ und GFZ nicht.

Grundlagen der Flächenberechnung

Wir nähern uns dem Thema der Bestimmung von Flächen mit einer kurzen Auffrischung des mathematischen Wissens, das den meisten aus der Schulzeit bekannt sein dürfte. Folgendermaßen wird der Flächeninhalt einfacher geometrischer Formen mittels der gängigen Formeln ermittelt:

• Quadrate: Seitenlänge a * a

  • Beispiel: 5 m * 5 m = 25 m²

• Rechtecke: Seitenlänge a * Seitenlänge b

  • Beispiel: 5 m * 10 m = 50 m²

• Gleichschenklige Dreiecke: 0,5 Höhe h Grundseitenlänge a

  • Beispiel: 0,5 5 m 10 m = 25 m²

Messung und Markierung des Grundstücks

Der Grundstücksflächenberechnung liegt die Baunorm DIN 277 Tz. 8.1 zugrunde. Doch bevor Flächen überhaupt errechnet werden können, muss zunächst eine Vermessung des Grundstücks stattfinden. Hierfür können Zollstöcke, Messräder und Maßbänder sowie gegebenenfalls ein GPS-Gerät zur Ermittlung des exakten Standorts und ein Theodolit zur Messung von Winkeln genutzt werden. Zudem sollten Block und Stift oder eine Notizapp bereitgehalten werden, damit die gemessenen Längen sofort dokumentiert werden können.

Schritt für Schritt lässt sich eine Anleitung zur Grundstücksvermessung wie folgt darstellen:

1. Punkte als Referenzstellen entlang der Grundstücksgrenze markieren

2. Messen der Länge zwischen je zwei Punkten bzw. der Entfernung von Punkt zu Punkt

3. Notieren der Messung (in der Einheit Meter) nach jedem Vorgang

4. Ggf. Anfertigen einer maßstabsgetreuen Skizze und Übertragen der Maße

5. Bei Bedarf erneute Vermessung zur Überprüfung der Ergebnisse

In aller Regel ist es bei einem geplanten Bauvorhaben sinnvoll, eine professionelle Vermessung durchführen zu lassen. Denn: Beim Vermessen müssen zahlreiche Aspekte, beispielsweise Höhenunterschiede und andere geografische Besonderheiten, sowie die regional teils unterschiedlichen geltenden Vorschriften berücksichtigt werden. Gerade dann, wenn Grundstücke keine ebenen, mehr oder minder rechteckigen Flächen sind, sollte zumindest im Nachgang an die eigenen Vermessungsarbeiten ein Experte hinzugezogen werden, der die Ergebnisse fachkundig prüft.

Genauigkeit bei der Flächenberechnung sicherstellen

Eine präzise Berechnung der Grundstücksfläche ist entscheidend, da Ungenauigkeiten die GRZ und damit die zulässige Bebauung beeinflussen können. Besonders bei komplexen Raumteilen oder unregelmäßigen Grundstücksformen sollte man die Entfernung zwischen Messpunkten exakt messen.

Für rechtssichere Angaben empfiehlt es sich, aktuelle Vermessungsunterlagen sowie den Grundbuchauszug und die Flurstücksnummer beim Katasteramt zu überprüfen. Auch Nebenanlagen, wie Garagen oder Schuppen, müssen je nach Kaufpreisaufteilung gesondert berücksichtigt werden, um korrekte Werte zu erhalten.

Zusätzlich kann ein Vergleich der eigenen Messwerte mit den offiziellen Daten aus dem Katasteramt und dem Grundbuchauszug helfen, Abweichungen frühzeitig zu erkennen und mögliche Fehler in der Kaufpreisaufteilung oder den erfassten Raumteilen zu vermeiden.

Berechnung der Fläche von regelmäßigen Grundstücksformen

Um im Anschluss an das Vermessen die Fläche des Grundstücks zu berechnen, muss man im Falle regelmäßiger Grundstücksformen lediglich die korrekte Formel zur Hand haben. So könnte ein Errechnen der Fläche beispielhaft aussehen:

• Quadratische Fläche: 150 m * 150 m = 22.500 m²

• Rechteckige Fläche: 200 m * 250 m = 50.000 m²

• Trapezförmige Fläche: 0,5 100 m (Länge Seite 1) + 150 m (Länge Seite 2) 100 m (Breite im Lot von 1 zu 2 gemessen) = 12.500 m²

Berechnung der Fläche von unregelmäßigen Grundstücksformen

Etwas komplizierter wird es, wenn Grundstücke keinen gleichmäßigen geometrischen Figuren entsprechen, sondern unregelmäßig sind. Um deren Fläche zu berechnen, kann man sie in mehrere Bereiche zerlegen. Ein L-förmiges Grundstück könnte so beispielsweise aus einem 100 m x 50 m Rechteck und einem 200 m x 100 m Rechteck bestehen, sodass sich die Fläche wie folgt berechnen ließe:

100 m 50 m + 200 m 100 m = 5.000 m² + 20.000 m² = 25.000 m²

Jeder Bereich wird also zunächst einzeln berechnet, dann wird die Summe der Flächen bestimmt.

Eine weitere Methode ist die Approximation. Dabei nähert man sich mit einer speziellen Funktion stetig weiter der tatsächlichen Grundstücksfläche an, wobei auch Höhenunterschiede berücksichtigt werden können.

Digitale Tools und Software zur Flächenberechnung

Ergänzend zur Arbeit mit Karte, Maßband und Zollstock können bei der Vermessung und Berechnung von Flächen moderne Tools, wie etwa Google Maps, zum Einsatz kommen. Möchte man die Entfernung zwischen zwei Punkten, Länge und Breite von Grundrissen oder die Fläche eines Grundstücks ermitteln, hält Google Maps hierfür eine praktische Funktion bereit. Diese kann entsprechend der folgenden Anleitung genutzt werden:

1. Im ersten Schritt sucht man über Google Maps den Standort des Grundstücks und verschiebt den angezeigten Ausschnitt der Karte so, dass das gesamte Grundstück zu sehen ist.

2. Ein Rechtsklick auf einen Punkt auf der Karte öffnet ein Auswahlmenü, in dem man auf „Entfernung messen“ klickt.

3. Nun können beliebig viele weitere Punkte gesetzt werden. Google Maps zeichnet automatisch Linien zwischen je zwei Punkten ein und berechnet die dazwischenliegende Entfernung.

4. Sind alle Punkte so gesetzt, dass daraus eine geschlossene Fläche entstanden ist, ermittelt Maps die Größe der Fläche in Quadratmetern.

Ein weiteres praktisches Tool ist der Quadratmeterrechner, der unter Angabe von Länge und Breite den Inhalt von bis zu 30 Flächen errechnet und die Summe daraus bildet. Das Ergebnis kann unkompliziert über einen Link mit anderen geteilt werden.

Rechtliche Aspekte und Genehmigungen

Wie bereits erwähnt, sollte man sich schon vor dem Beginn der Vermessungsarbeiten mit den regional und bundesweit geltenden Normen und Vorschriften zur Vermessung und Flächenberechnung von Grundstücken vertraut machen. Immerhin ist die Grundstücksfläche eine Angabe, die für verschiedene wichtige Dokumente, allem voran die Baugenehmigung, aber auch Teilungserklärungen sowie Verkaufsanzeigen und -verträge, benötigt wird. Dabei ist die Grundstücksfläche innerhalb der Grundstücksgrenzen zu bestimmen und schriftlich in der Einheit Quadratmeter anzugeben.

Wichtige Faktoren für die Flächenberechnung

Bei der Berechnung einer Grundstücksfläche spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Neben der exakten Vermessung in Metern sind auch rechtliche Vorgaben zu beachten. Die GRZ nach BauNVO bestimmt, wie viel Prozent der Fläche bebaut werden dürfen, während Freiflächen und Nebenanlagen gesondert betrachtet werden.

Für eine korrekte Ermittlung der Grundstücksdaten sollten aktuelle Vermessungsunterlagen und der Grundbuchauszug eingesehen werden. Das Katasteramt kann zudem Informationen zur Flurstücksnummer und zur zulässigen Nutzung bereitstellen. Besonders bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück ist es wichtig, alle Raumteile korrekt zu erfassen und die Entfernung zwischen relevanten Punkten genau zu messen.

Fazit

Die Vermessung und Flächenberechnung eines Grundstücks ist ein Vorgang, mit dem sich jeder Grundstücksbesitzer früher oder später auseinandersetzen muss. Mithilfe einer detaillierten Anleitung und ausreichend Wissen zu geltenden Vorschriften ist es grundsätzlich möglich, die Fläche selbst zu ermitteln. In den allermeisten Fällen lohnt es sich in Anbetracht des Aufwands und der hohen Anforderungen an die Genauigkeit dennoch, einen Profi hinzuzuziehen.

Zusätzlich sollten vor einer Berechnung alle relevanten Vermessungsunterlagen beim Katasteramt oder im Grundbuchauszug geprüft werden, um sicherzustellen, dass die offizielle Grundstücksgröße korrekt ist. Werte wie die GRZ nach BauNVO, die erlaubte Nutzung sowie mögliche Nebenanlagen beeinflussen die Planung erheblich. Digitale Rechner können dabei helfen, Flächen effizient zu bestimmen und Entfernungen in Metern exakt zu messen. Um Fehler bei der Kaufpreisaufteilung zu vermeiden, sollten auch besondere Raumteile, die als Freifläche gelten, sowie die exakte Flurstücksnummer berücksichtigt werden. Wer sich unsicher ist, kann sich an Experten wenden oder unsere Tipps für eine präzisere Berechnung nutzen.

FAQ: Grundstücksflächen berechnen