Herrensitz planen, bauen und kaufen: Ein detaillierter Ratgeber

Was ist ein Herrenhaus?

Das repräsentative Gebäude hat oft eine historische sowie architektonische Bedeutung  und befindet sich in einer ländlichen Umgebung.

• Definition und historische Bedeutung eines Herrensitzes: Es handelt sich um ein großes und herrschaftliches Wohngebäude, welches Teil eines Gutshofs ist. In den meisten Fällen wird das Haus von dem Gutsherrn bewohnt. Dabei sind Herrenhäuser mehr als nur ein Wohnhaus, denn sie dienen als Zentrum für gesellschaftliche Zusammenkünfte, wirtschaftliche Aktivitäten und kulturelle Veranstaltungen. Auch wenn die Größe und die Ausstattung variieren ist ein solches Landhaus größer als ein normales Wohnhaus und verfügt nicht nur über repräsentative Räume, sondern auch Parks und Gärten. In der Vergangenheit dienten die Herrenhäuser als Wohnsitz für Gutsherren und waren somit auch Zentrum für landwirtschaftliche und gesellschaftliche Aktivitäten. Das Herrenhaus war der physische Ausdruck des Gutsherrschaftssystem, welches die politische und soziale Ordnung im Mittelalter prägte. Der Gutsherr bzw. der Grundherr übte hier sein Rechte und Pflichten gegenüber den Untertanen aus. Dazu zählten neben der Verwaltung rund um das Gutshaus auch die Rechtsprechung und die Einbeziehung der Abgaben. Des Weiteren dient das Herrenhaus als sozialen Zentrum, wo Feste stattfanden und der Grundherr seine Gäste empfing, um soziale Kontakte zu anderen Adligen und Würdenträgern zu pflegen.

• Unterschiedliche Typen von Herrensitzen: Vielfach werden Herrenhäuser und Schlösser miteinander verwechselt, obwohl es ein paar wichtige Unterschiede gibt. Schlösser sind nicht nur größer als Herrenhäuser, sondern auch prunkvoller und dienten als repräsentative Residenz des Adels oder des Herrschers. Herrenhäuser dagegen dienten in erster Linie als Wohn- und Verwaltungsgebäude und waren daher auch nicht so aufwendig gestaltet wie ein Schloss.

• Kulturelle und architektonische Werte: Das Herrenhaus als historisches Gebäude hat einen großen kulturellen und architektonischen Wert. Als Wohnsitz des Adels siegelt es nicht nur die Baustile seiner Zeit, sondern auch die sozioökonomischen Verhältnisse wieder. Mit den Herrenhäusern werden Geschichten vergangener Epochen erzählt, sodass Interessenten einen Einblick in das Leben und die Lebensweise des Adels bekommen. Durch die Architektur und die verschiedenen Baustile werden Herrenhäuser zu einzigartigen Denkmälern ihrer Zeit. Gleichzeitig tragen sie zur Bewahrung des kulturellen Erbes einer Region bei und dienen oft als Museen für Ausstellungen und kulturelle Veranstaltungen. In vielen Fällen sind Herrenhäuser von einem repräsentativen Garten umgeben, der ebenfalls einen hohen architektonischen und landschaftsplanerischen Wert haben kann.

Planung eines Herrensitzes

Grundsätzlich erfordert eine solche Planung sorgfältige Überlegungen in Bezug auf die Architektur, die Innenausstattung, die Außenanlagen sowie zu den rechtlichen Aspekten.

Standortwahl und Grundstückssuche

• Kriterien für die Auswahl des Standorts: Bauherren müssen sich bereits bei der Suche überlegen, ob das Grundstück in Stadtnähe, am Stadtrand oder in ländlicher Umgebung in einem bestimmten Umkreis liegen soll. Da Herrenhäuser meist sehr groß sind, muss auch das Grundstück eine entsprechende Größe aufweisen. Die Rede ist hier in der Regel von mehreren Hektar, auch wenn die tatsächliche Grundstücksgröße von den individuellen Bedürfnissen und Wünschen abhängig ist.

• Bodenbeschaffenheit und Baugrundanalyse: Eine wichtige Rolle spielt die Beschaffenheit des Bodens. Dies gilt insbesondere dann, wenn nicht nur ein Landhaus gebaut, sondern das Grundstück zusätzlich landwirtschaftlich genutzt werden soll. Vor dem Kauf des Grundstücks ist es ratsam, eine Baugrundanalyse durchzuführen, um mehr über die Bodenbeschaffenheit sowie den Grundwasserspiegel zu erfahren. Ebenso wichtig ist es auch, zu überprüfen, ob das Grundstück oder Teile davon unter Denkmalschutz stehen, da dies Auswirkungen auf die Bebauung und die Nutzung hat.

• Infrastruktur und Erreichbarkeit: Neben der Erreichbarkeit spielt auch die Infrastruktur eine entscheidende Rolle. Aus diesem Grund muss überprüft werden, ob es ausreichend Verkehrsanbindungen, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen in der Umgebung gibt.

Architektonische Konzepte und Design

Da es sich beim Herrenhaus um ein repräsentatives Wohngebäude mit architektonischem Wert und historischer Bedeutung handelt, ist es wichtig, ein paar wichtige Aspekte zu beachten.

• Stile und historische Vorbilder: Dazu zählen die mittelalterlichen Herrenhäuser mit ihren befestigten Anlagen, welche als Wohnsitz und Verwaltungszentrum dienten wie auch die Häuser aus dem Barock, dem Klassizismus, der Neorenaissance und dem Historismus.

• Moderne Interpretationen und Anpassungen: Hierbei werden zwar die klassische Eleganz und deren Repräsentativität bewahrt, jedoch werden auch zeitgemäße Elemente und Materialien integriert. Solch ein Haus kann als luxuriöses Wohnhaus ebenso genutzt werden wie als Veranstaltungsort, Museum, Klinik oder gar als landwirtschaftlicher Betrieb. Grundsätzlich wird die ursprüngliche Funktion als Wohnsitz des Adels weiterentwickelt, um das Landhaus an die heutigen Bedürfnisse anzupassen. Zu den Beispielen für moderne Interpretationen zählen die Villa Tugendhat, moderne Landhäuser mit einem Säulenportikus sowie Landhäuser, die als Hotel oder Veranstaltungsort dienen.

• Funktionalität und Raumaufteilung: Heute wie damals gibt es separate Wohnbereiche für die Familie des Eigentümers, welche über Schlafzimmer, Salons und ein Badezimmer verfügen. Des Weiteren sind Wirtschaftsräume wie Küche, Vorratskammer sowie Räume zur Verarbeitung der landwirtschaftlichen Produkte in den umliegenden Gebäuden untergebracht. Je nach Größe des Hauses ist es auch möglich ein Musikzimmer, eine Bibliothek, ein Jagdzimmer oder andere spezielle Zimmer zu planen. Grundsätzlich erfolgt die Raumaufteilung nach Größe und Epoche des Herrenhauses, wobei es wichtig ist, das grundlegende Konzept Wohnen, Wirtschaft und Repräsentieren zu vereinen.  

Wohnräume und Alltagsleben im historischen Herrensitz

Ein klassischer Herrensitz war nicht nur ein Symbol für Status, sondern auch ein funktionales Wohnhaus für mehrere Personen. Bereits im Erdgeschoss lag der Fokus auf Repräsentation und Bewirtung: Große Fenster öffneten den Blick in den gepflegten Garten, während eine zentrale Küche für die Versorgung von Gästen und Personal sorgte. Im Obergeschoss befanden sich oft mehrere Doppelzimmer für die Familie oder den adeligen Besuch. Die Grundriss-Gestaltung orientierte sich an den Bedürfnissen jener Jahren, in denen das gesellschaftliche Leben auf dem Land eine zentrale Rolle spielte. Viele dieser Anwesen entstanden gegen Ende des 18. Jahrhunderts und waren von Burgen und dem klassischen Manor-Stil Englands inspiriert. Während moderne Einfamilienhäuser heute ganz anders genutzt werden, spiegelt sich in historischen Herrenhäusern das Alltagsleben vergangener Personengenerationen wider – mit Raum für Repräsentation, Rückzug und Gemeinschaft.

Genehmigungen und rechtliche Aspekte

Das Herrenhaus ist in den meisten Fällen ein denkmalgeschütztes Haus, welches besonderen baurechtlichen Bestimmungen und Denkmalschutzauflagen unterliegt. Dabei geht es sowohl um die äußere Erscheinung als auch um die innere Struktur, was nicht nur eine enge Zusammenarbeit mit der Denkmalschutzbehörde, sondern auch mit einem erfahrenen Architekten erfordert.

• Baurechtliche Bestimmungen und Denkmalschutz: Jedes Bundesland hat seine eigenen Denkmalschutzgesetze, die regeln, welche Häuser unter den Denkmalschutz fallen und welche Bestimmungen gelten. Bei baulichen Veränderungen wie Sanierungen, Renovierungen und Umbauten muss in der Regel eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung eingeholt werden. Des Weiteren regelt die Denkmalschutzbehörde, welche Materialien, Techniken und dergleichen zum Einsatz kommen dürfen. Dies gilt auch für eventuelle Nutzungsbeschränkungen, wenn das Herrenhaus zu Wohnzwecken umgebaut werden soll.

• Notwendige Genehmigungen und Anträge: Grundsätzlich ist der Eigentümer verpflichtet, das Denkmal des Gebäudes zu erhalten. Für die Erteilung einer bestimmten Genehmigung sind umfangreiche Unterlagen wie etwa der Lageplan, Bauzeichnungen, Fotos und Berechnungen notwendig. Es gilt zu beachten, dass erteilte Genehmigungen in den meisten Fällen nur für einen bestimmten Zeitraum gültig sind. Danach muss ein erneuter Antrag gestellt werden.

• Zusammenarbeit mit Behörden und Fachleuten: Vor jeder baulichen Veränderung muss Rücksprache mit dem Denkmalschutzamt gehalten werden. Grundsätzlich ist es ratsam, nicht nur mit den entsprechenden Behörden zusammenzuarbeiten, sondern auch mit Experten wie etwa einem Architekten oder  einem Restaurator, welche Erfahrung im Bereich Denkmalschutz und dessen Auflagen haben.

Bau eines Herrensitzes

Der Bau von solch speziellen Landhäusern erfordert eine Menge an Planung und Überlegungen, um die spezifischen Anforderungen und Wünsche an das Haus zu definieren, sowie die Größe und den Stil des Herrenhauses festzulegen.

Auswahl des Bauunternehmens und der Fachkräfte

• Kriterien für die Auswahl eines Bauunternehmens: Es gilt hier mehrere Kriterien zu berücksichtigen. Neben der Erfahrung und den Referenzen des Bauunternehmens, sind das auch die Bauqualität rund um das Herrenhaus sowie die finanzielle Stabilität des Unternehmens. Ebenso wichtig sind der Service und die Kundenorientierung sowie dessen Kommunikation mit dem Bauherren und anderen Baubeteiligten. Bauinteressenten sollten sich grundsätzlich mehrere Angebote einholen und diese sorgfältig vergleichen. Auf keinen Fall sollten Bauherren sich von kurzfristigen Angeboten oder Rabatten blenden lassen, da gerade beim Herrenhaus die langfristige und vertrauensvolle Zusammenarbeit wichtig ist.

• Notwendige Fachkräfte: Landhäuser sollten grundsätzlich mit erfahrenen Architekten, Ingenieuren und Handwerkern geplant und gebaut werden, da diese sich mit den spezifischen Besonderheiten auskennen und auch wissen, worauf bei diesem speziellen Baustil zu achten ist.

• Qualitätskontrolle und Bauüberwachung: Rund um den Bau ist es ratsam, unabhängige Experten wie etwa einen Bausachverständigen zur baubegleitenden Qualitätskontrolle heranzuziehen. Ein solcher Experte wird die Baustelle regelmäßig besuchen, um so den Baufortschritt und die Qualität der Ausführung zu überwachen. Im Rahmen der Bauüberwachung kann der Bausachverständige Mängel identifizieren, diese dokumentieren und für eine Nachbesserung sorgen. Grundsätzlich sollte die Qualitätskontrolle in den verschiedenen Bauphasen durchgeführt werden. Dazu zählen das Fertigstellen der Bodenplatte, der Rohbau, der Innenausbau sowie die Endabnahme.

Materialien und Nachhaltigkeit

Beim Bau von Landhäusern sind die gewählten Materialien entscheidend für die Nachhaltigkeit des Hauses. Grundsätzlich ist es wichtig, Ressourcen zu schonen, die Umweltverträglichkeit zu berücksichtigen und langfristig den Bewohnern eine hohe Lebensqualität im Haus zu garantieren.

• Auswahl hochwertiger und nachhaltiger Baumaterialien: Dazu zählen Holz als nachwachsender Rohstoff, der nicht nur CO2 speichert, sondern auch in der Herstellung deutlich weniger Energie benötigt als andere Baumaterialien. Neben Holz zählen auch Lehm und Natursteine zu den nachhaltigen Baumaterialien. Für Dämmstoffe können Kork, Hanf, Flachs und Schafwolle eingesetzt werden, da diese Dämmmaterialien sehr gute Eigenschaften haben. Nicht weniger wichtig ist die Nutzung von recycelten Materialien wie Glas, Metall und altem Holz, welche sich gut in den Bauprozess integrieren lassen.

• Energieeffiziente Bauweise und Technologien: Gemeint ist damit eine gut gedämmte Gebäudehülle, da diese im Winter Wärmeverluste minimiert. Ebenso wichtig ist eine effiziente und nachhaltige Heizungsanlage, welche auf erneuerbaren Energien basiert. Dazu zählen Wärmepumpen, Solaranlagen und Pelletheizungen. Mit einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung wird nicht nur für Frischluftzufuhr gesorgt, sondern auch der Wärmeverlust reduziert. Um den Energiebedarf des Hauses weiter zu reduzieren, bietet sich die Installation einer Photovoltaikanlage an. Zusätzliche Batteriespeicher können den überflüssigen Strom speichern, welcher zu einem späteren Zeitraum genutzt werden kann.

• Umweltfreundliche Lösungen und Zertifizierungen: Zu den umweltfreundlichen Lösungen zählen neben der Energieeffizienz auch die Ressourcenschonung und die Kreislaufwirtschaft. Wichtige Zertifizierungen rund um das nachhaltige Bauen sind DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen), LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BNB (Bewertungssystem Nachhaltiges Bauen) und QNG (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude).

Kauf eines Herrensitzes

Ein solch repräsentatives Anwesen muss nicht immer gebaut werden, denn viele Objekte werden auch zum Verkauf angeboten. Jedoch sollten Interessenten hier ein paar wichtige Aspekte beachten, damit das gewählte Anwesen ihnen lange Freude bereitet.

Marktrecherche und Immobilienangebote

• Recherchemethoden: Zu den wesentlichen Recherchemethoden zählen die Angebotsanalyse, bei der die verschiedenen Angebote der Immobilienportale überprüft werden, um eine Vorstellung in Bezug auf Größe, Zustand und Preis zu bekommen.  Die Preise für solche Häuser sind von Region zu Region unterschiedlich, weshalb es sich lohnt, sich im Vorfeld einen Überblick über die Preisspannen zu verschaffen, um die Preise besser vergleichen zu können. Wem das zu mühsam ist, der kann mit der Suche nach einem passenden Herrenhaus auch einen Makler beauftragen.

• Bewertung und Vergleich von Angeboten: Die verschiedenen Angebote müssen umfassend ausgewertet werden, um einen Vergleich anstellen zu können. Es ist hilfreich, mit einem Experten für historische Gebäude zusammenzuarbeiten, da dieser weiß worauf zu achten ist.

• Besichtigung und Zustandseinschätzung: Sobald einige Objekte in die engere Auswahl kommen, steht eine Besichtigung mit einem Baugutachter an. Dieser erkennt eventuell anstehende umfassende Sanierungsarbeiten oder Probleme mit der Bausubstanz, die sich auf den Kaufpreis auswirken. Im darauf folgenden Kaufvertrag müssen nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Zustand der Immobilie sowie die denkmalrechtlichen Auflagen und Sanierungsmaßnahmen rund um den Besitz fixiert werden.

Finanzierung und Kostenplanung

• Finanzierungsmöglichkeiten: Um die Finanzierung rund um das Herrenhaus zu erleichtern, spielt Eigenkapital eine wichtige Rolle. Bei der Kreditvergabe durch Banken oder sonstige Kreditinstitute wird zu einem Eigenkapitalanteil von 20 bis 30 % geraten, da diese die Zinsbelastungen rund um den Kredit deutlich reduzieren kann. Ebenso wichtig sind mögliche Förderungen, die sich ebenfalls positiv auf die Finanzierung auswirken.

• Kostenkalkulation und Budgetierung: Im ersten Schritt muss der Kaufpreis ermittelt werden, der von Ort zu Ort unterschiedlich ausfallen kann. Bei der Kostenkalkulation dürfen die Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovisionen sowie eventuelle Gutachterkosten nicht vergessen werden. Vielfach fallen bei einem alten Herrenhaus umfangreiche Renovierungen oder Sanierungen an, die ebenfalls für die Budgetierung entscheidend sind.

• Berücksichtigung laufender Kosten: Auch nach dem Kauf fallen laufende Kosten an. Dazu zählen neben den Betriebskosten auch die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung.  Ein weiterer wichtiger Kostenfaktor rund um das Herrenhaus ist die Einrichtung. Möbel und Dekorationen müssen zum Stil des Hauses passen und sind gerade deswegen oftmals sehr kostspielig.

Verhandlungen und Kaufprozess

• Preisverhandlungen und Kaufverträge: Im Zuge der Preisverhandlungen ist es wichtig, bei der Besichtigung auf eventuelle Mängel oder Besonderheiten rund um das Herrenhaus zu achten und diese zu dokumentieren. Preisverhandlungen sollten immer sachlich und freundlich vonstattengehen. Daher ist es wichtig, sich bereits im Vorfeld die Argumente für eventuelle Preisnachlässe zu überlegen und grundsätzlich auch eine gewisse Kompromissbereitschaft zeigen. Im Anschluss daran kann ein Kaufangebot abgegeben werden, was jedoch ausreichend Spielraum für Verhandlungen lässt. Sobald eine Einigung in Bezug auf den Kaufpreis erzielt wurde, kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden.

• Rechtliche Prüfung und Notarielle Beurkundung: Beim Kaufvertrag ist nicht nur die notarielle Beurkundung wichtig, sondern auch im Vorfeld die rechtliche Prüfung des Vertrages durch einen Fachanwalt. Für die Beurkundung des Kaufvertrags muss ein Termin mit einem Notar vereinbart werden.

• Übergabe und Einzug: Sobald alle Modalitäten rund um die Zahlung geregelt sind, steht der Schlüsselübergabe und dem Einzug ins Herrenhaus nichts mehr im Wege.

Preise und Kosten eines Herrenhauses

Die Preise und Kosten können stark variieren und sind von einer Reihe von verschiedenen Faktoren abhängig. Dies bedeutet, dass die Anschaffungskosten bei einigen hunderttausend Euro, aber auch bei mehreren Millionen Euro liegen können.

Einflussfaktoren auf die Kosten

Zahlreiche Einflussfaktoren bestimmen sowohl beim Bauen als auch beim Kaufen eines solchen Hauses die Kosten.

• Lage und Größe des Grundstücks: Zu den entscheidenden Kostenfaktoren zählen neben der Lage auch die Größe und die Erschließung des Grundstücks.

• Bauweise und verwendete Materialien: Sowohl die Bauweise als auch die Wahl der Baumaterialien als auch die Komplexität des Bauvorhabens, die Wahl der Haustechnik und die Ausbaustufe beeinflussen die Kosten deutlich. Durch Eigenleistungen können die Kosten gesenkt werden. Dies erfordert allerdings auch Zeit und fachliches Können.

• Historische und architektonische Besonderheiten: Ist das Herrenhaus denkmalgeschützt, dann erhöht dies die Kosten deutlich, da vielfach strengere Vorgaben eingehalten werden müssen. Allerdings bietet ein denkmalgeschütztes Haus auch zusätzliche Möglichkeiten, an staatliche Förderungen zu gelangen.

Vergleich von Bau- und Kaufkosten

Ein Vergleich ist nur möglich, wenn sich die Häuser in vergleichbarer Lage befinden und wenn Größe und Ausstattung nahezu identisch sind.

• Kostenvergleich: Allgemein kann gesagt werden, dass das Kaufen einer bestehenden Immobilie in den meisten Fällen günstiger ist als ein Neubau. Es gilt jedoch zu bedenken, dass bei Bestandsimmobilien kurzfristig zusätzliche Kosten für Renovierung oder Sanierung bzw. Modernisierung anfallen können, während der Neubau von Anfang an viel mehr Gestaltungsfreiheit bietet.

• Langfristige Kosten: Sowohl beim Neubau als auch bei der Bestandsimmobilie fallen langfristig Kosten für Instandhaltung, Pflege, Modernisierung oder Reparaturen an. Nicht zu vergessen Betriebskosten für Heizung, Wasser und dergleichen.

Fazit und Tipps

Beim Herrenhaus handelt es sich um ein historisches Anwesen, was vielfach als Wohnsitz einer reichen Familie oder eines Gutsherren diente. Das Herrenhaus kann als architektonisches Zeugnis von vergangenen Epochen angesehen werden und spiegelt dabei die soziale, wirtschaftliche du kulturelle Geschichte dieser Zeit wider.

Grundsätzlich sind Herrenhäuser kleiner als Schlösser, auch wenn sie in ihrer repräsentativen Bauweise sowie der luxuriösen Ausstattung in nichts nachstehen.

Sowohl das Bauen als auch das Kaufen einer solch speziellen Immobilie ist ein aufregendes Unterfangen, das gut geplant sein will, da es grundsätzlich mit zahlreichen Herausforderungen verbunden ist.

Angehende Eigentümer müssen sich Gedanken über Denkmalschutzauflagen machen, aber auch die finanziellen Aspekte und die langfristigen Unterhaltskosten nicht außer Acht lassen. Damit es nicht zu Fehlentscheidungen kommt, sollten Interessenten sich im Vorfeld umfassend informieren und eine persönliche Beratung in Anspruch nehmen.

FAQ zum Herrenhaus