Mit Generalübernehmer planen und bauen

Was ist ein Generalübernehmer und seiner Rolle im Bauprozess

Der Generalübernehmer (GÜ), auch unter dem Begriff Totalübernehmer bekannt, zeichnet sich dadurch aus, dass er im Rahmen eines Bauvertrags sämtliche Aufgaben gegenüber dem Bauherrn übernimmt, beginnend bei der Planung und Ingenieurleistungen bis hin zu sämtlichen Ausführungs- und Finanzierungsleistungen. Er trägt die Verantwortung für das Bauprogramm, die Konstruktion sowie die Überwachung der Bauausführung. Üblicherweise ist der Generalübernehmer der einzige Vertragspartner des Immobilienbesitzers und koordiniert die Subunternehmer, an die er die Bau- und Planungsleistungen weitergibt. Demnach fungiert der Generalübernehmer hauptsächlich als Koordinator für das Bauvorhaben, ohne jedoch direkt am Bauprozess teilzunehmen. Er führt keine eigenen Bauarbeiten durch, sondern vergibt Werkleistungen an Dritte. Trotzdem trägt er die Gesamtverantwortung für die Konzeption des Projekts.

Abgrenzung zum Generalunternehmer

Neben dem Generalübernehmer (GÜ) gibt es auch noch den Generalunternehmer (GU). Während ein Generalunternehmer (GU) über ein eigenes Bauunternehmen verfügt und Bauleistungen zumindest teilweise mit eigenen Mitarbeitern durchführt, greift ein Generalübernehmer (GÜ), der auch als Totalübernehmer bekannt ist, auf ein vollständiges Outsourcing zurück und bedient sich ausschließlich externer Bauhelfer.

Vorteile der Zusammenarbeit mit einem Generalübernehmer

Die Zusammenarbeit mit einem Generalübernehmer bietet mehrere Vorteile. So stellt die Zusammenarbeit mit einem Generalübernehmer eine effektive und stressfreie Lösung für die Grundstückseigentümer dar, die ihr Bauprojekt in kompetente Hände legen möchten.

Das liegt daran, dass er die Koordination sämtlicher Bauaktivitäten übernimmt. Damit ist ein reibungsloser Bauprozess möglich und es wird auch einiges an Zeit gespart. Außerdem ist mit einer merkbaren Kostenkontrolle zu rechnen. Durch die Vergabe sämtlicher Bau- und Planungsleistungen an Subunternehmer kann der Generalübernehmer die Kosten besser kontrollieren und eventuelle Budgetüberschreitungen verhindern.

In jedem Fall ist es gut, einen Ansprechpartner im Bauprozess zu haben. Den haben die Bauherren mit dem Generalübernehmer, er ist der Hauptansprechpartner und kümmert sich um alle Belange des Bauprojekts, was die Kommunikation vereinfacht. Obendrein bringt er einiges  Fachwissen und Erfahrung mit, was zu einer höheren Qualität und Effizienz des Bauprojekts führen kann.

Nicht zu vergessen ist auch, dass der Generalübernehmer die Gesamtverantwortung für das Bauprojekt übernimmt und damit auch für eventuelle Mängel oder Schäden haftet. Das bietet den Bauherren zusätzliche Sicherheit.

Nachteile der Zusammenarbeit mit einem Generalübernehmer

Natürlich gibt es auch Nachteile beim Hausbau mit einem Generalübernehmer. Da der Generalübernehmer der alleinige Ansprechpartner ist, haben Bauherren auf der Baustelle selbst kaum die Möglichkeit, direkt einzugreifen. Die Handwerker und Bauarbeiter vor Ort sind in ihrer Ausführung alle dem Generalübernehmer verpflichtet.

Das heißt, es gibt eingeschränkte Möglichkeiten bei der individuellen Gestaltung. Die Entscheidungen des Generalübernehmers sind zu akzeptieren, sofern nicht anders vertraglich vereinbart. Außerdem ist es nicht möglich, dass die Bauherren Subunternehmen direkt anweisen können, das geht nur über den Generalübernehmer.

Auswahl eines geeigneten Generalübernehmers

Für den Erfolg des Bauprojekts ist die Auswahl eines geeigneten Generalübernehmers entscheidend. Hier sind einige Schritte, die dabei helfen können.

Recherche und Bewertung

Es ist sinnvoll, vor der Entscheidung für einen Generalübernehmer eine gründliche Recherche durchzuführen. Hier können Kundenbewertungen überprüft, Referenzen gelesen und nach abgeschlossenen Projekten gesucht werden, die den eigenen Anforderungen ähneln.

Erfahrung und Fachkenntnisse in Bezug auf ähnliche Bauprojekte sind ein guter Anhaltspunkt. Hier kann ruhig nachgefragt werden, etwa wie viele Jahre der Generalübernehmer schon in der Branche arbeitet, welche spezifischen Fachkenntnisse und Erfolge früherer Projekte er vorweisen kann.

Lizenz und Versicherung

Wichtig ist auch, dass der Generalunternehmer über die erforderlichen Lizenzen und Versicherungen verfügt, um Bauarbeiten in der jeweiligen Region durchzuführen. Dies gewährleistet die Einhaltung von Bauvorschriften und bietet Schutz im Falle von Schäden oder Verletzungen während des Bauprozesses.

Transparente Kommunikation

Generalunternehmer und Bauherren sollten während des gesamten Bauprozesses eine klare und offene Kommunikation pflegen. Die Bauherren sollten sich wohlfühlen und jederzeit ihre Bedenken und Erwartungen äußern können. Am Ende entscheiden auch die Chemie und das Vertrauen mit. Eine gute Arbeitsbeziehung kann dazu beitragen, potenzielle Konflikte während des Bauprozesses zu minimieren.

Vertragsbedingungen

Ist die Entscheidung dann gefallen und soll es zu einem Vertrag kommen, muss vorher sichergestellt werden, dass alle Vereinbarungen bezüglich Kosten, Zeitplan, Leistungen und Haftung klar definiert sind. Unklarheiten sollten vorher geklärt und gegebenenfalls rechtlichen Rat gesucht werden, um sicherzustellen, dass die eigenen Interessen angemessen geschützt sind.

Einbindung des Generalübernehmers in die Planungsphase

Es ist ratsam, den Generalunternehmer in die Planungsphase eines Bauprojekts einzubinden. Das ist für einen reibungslosen Ablauf sowie eine erfolgreiche Umsetzung entscheidend. Eine möglichst frühe Zusammenarbeit ist wichtig, das heißt, den Generalunternehmer so früh wie möglich in den Planungsprozess einzubeziehen, idealerweise bereits während der Entwurfsphase. Auf diese Weise kann der Generalunternehmer sein Fachwissen und seine Erfahrung einbringen, um potenzielle Probleme frühzeitig zu identifizieren und Lösungen zu entwickeln.

Ein weiterer bedeutender Part ist die Budget- und Zeitplanung. So sollte der Generalunternehmer eng mit den Architekten und Ingenieuren zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass das Projektbudget und der Zeitplan realistisch sind und eingehalten werden können. Durch eine frühzeitige Einbindung können potenzielle Kostenüberschreitungen und Verzögerungen minimiert werden.

Obendrein kann der Generalunternehmer wertvolle Ratschläge zu geeigneten Baumaterialien, Bautechniken und Bauverfahren geben, um die Effizienz zu maximieren und die Qualität des Endprodukts zu verbessern. Zudem können durch die frühzeitige Einbindung potenzielle Risiken und Herausforderungen identifiziert und entsprechende Maßnahmen ergriffen werden, um diese zu bewältigen oder zu minimieren.

Vertragliche Vereinbarungen und Leistungsbeschreibungen

Der Vertrag mit dem Generalunternehmen unterscheidet sich zu dem von einem Bauträger, da für den Vertrag mit einem Bauträger eine Notarunterschrift erforderlich ist. Für den Vertrag mit dem Generalunternehmen hingegen reicht ein Werkvertrag aus. Das heißt aber auch, dass es besonders wichtig ist, dass der Vertrag mit dem Generalunternehmer für das Einfamilienhaus alle erforderlichen Leistungen und Kosten für die Immobilienentwicklung enthält.

Was sollte in den Vertrag?

Der Vertrag umfasst einige wichtige Bestandteile, die im Folgenden erläutert werden.

Bauleistungen

Alle vom Generalunternehmer zu erbringenden Bauleistungen müssen im Vertrag möglichst detailliert aufgeführt werden, einschließlich etwaiger Sonderwünsche. Die betreffenden Gewerke werden jedoch nicht einzeln erwähnt, da der Generalunternehmer separate Verträge mit den entsprechenden Subunternehmern abschließt.

Baubeschreibung

Nach dem Bauvertragsrecht hat der Bauherr Anspruch auf eine umfassende Baubeschreibung, die Unterlagen zum Innenausbau, zur Baukonstruktion und zur Gebäudetechnik umfassen sollte. Fehlt diese Beschreibung oder sind die Angaben unklar, haftet der Generalunternehmer.

Kostenaufstellung

Eine detaillierte Aufstellung aller Kosten für die einzelnen Leistungen ist im Vertrag erforderlich, ebenso wie ein Zahlungsplan, der festlegt, wann welche Beträge fällig werden. Es ist wichtig, nicht im Voraus zu zahlen, sondern erst nach vollständiger Abnahme des jeweiligen Bauabschnitts, um das Risiko einer Insolvenz des Generalunternehmers zu minimieren.

Fertigstellungstermin

Ein verbindlicher Fertigstellungstermin muss im Vertrag mit dem Generalunternehmen festgelegt werden. Dieser hängt beim Bau mit einem Generalunternehmen von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich der Größe und Komplexität des Bauprojekts, der Verfügbarkeit von Arbeitskräften und Materialien, Wetterbedingungen und Genehmigungsverfahren. In der Regel wird der Fertigstellungstermin im Bauvertrag zwischen dem Bauherrn und dem Generalunternehmen festgelegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Fertigstellungstermin ein Ziel ist und nicht immer genau eingehalten werden kann. Verzögerungen können auftreten, zum Beispiel durch unerwartete Probleme während der Bauphase, Änderungen im Bauplan oder durch externe Faktoren wie Lieferengpässe oder schlechtes Wetter.

Ein erfahrener Generalunternehmer wird jedoch bestrebt sein, den vereinbarten Fertigstellungstermin einzuhalten und angemessen mit etwaigen Verzögerungen umzugehen, um das Projekt so schnell und effizient wie möglich abzuschließen.

Rechtliche Bedingungen

Die Allgemeinen Geschäftsbedingungen, eventuelle Bürgschaftsregelungen und Garantieerklärungen sollten ebenfalls Teil des Vertrags sein. Vor der Unterzeichnung des Vertrags ist es ohnehin ratsam, diesen rechtlich prüfen zu lassen, etwa durch einen unabhängigen Bausachverständigen oder einen Juristen. Der planende Architekt kann ebenfalls hilfreiche Tipps zur Überprüfung des Vertrags und des Zahlungsplans des Generalunternehmers geben.

Mit diesen Kosten ist beim Bau mit einem Generalübernehmer zu rechnen

Was für Kosten auf die Bauherren zukommen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Zum Beispiel spielt es eine Rolle, ob man lieber auf dem Land oder in der Stadt leben möchte. Die nächste Frage ist, ob es ein Fertighaus oder ein Massivhaus sein soll? Im Allgemeinen ist das Bauen auf dem Land kostengünstiger als in der Stadt, und Fertighäuser werden oft zu niedrigeren Preisen angeboten als Massivhäuser. Während es bereits Fertighäuser unter 150.000 Euro gibt, gehen die Preise für ein Massivhaus erst bei 200.000 Euro los. Weitere Faktoren, die den Preis beeinflussen, sind die Größe des Gebäudes, die Ausstattung der Inneneinrichtung und die Qualität der Baumaterialien.

Ein Generalunternehmer ist in der Regel nur für den Hausbau verantwortlich, einschließlich des Rohbaus und der Innenausstattung. Der Rohbau kostet durchschnittlich 507 Euro pro Quadratmeter, während die Innenausstattung im Durchschnitt zwischen 400 und 800 Euro pro Quadratmeter liegt. Wenn die Bauherren einige Handwerksarbeiten selbst übernehmen, können die Kosten weiter sinken. Generell gilt: Die Beauftragung eines Generalunternehmens ist teurer als die direkte Vergabe der Bauleistungen. Ein Generalunternehmer berechnet für die Bauaufsicht und Koordination der verschiedenen Gewerke zusätzliche Kosten, die etwa zehn bis 15 Prozent der Handwerkerrechnungen ausmachen können.

Trotz allem können sich diese Aufschläge möglicherweise nicht wesentlich auf die Gesamtbaukosten auswirken, da der Generalunternehmer oft Rabatte mit den Gewerken aushandeln kann, um die zusätzlichen Kosten auszugleichen. Definitiv bleibt es aber wichtig, sich über die verschiedenen Generalunternehmen zu informieren, eventuell Referenzen einzuholen und die Angebote zu vergleichen.

Was gibt es für Alternativen zum Generalübernehmer?

Der Bau eines Hauses ist ein bedeutendes Lebensereignis und kann ein Gefühl von Stolz und Erfüllung vermitteln. Es ist eine Leistung, die langfristige Auswirkungen hat und eine große persönliche und finanzielle Investition darstellt. In der Regel baut man ein Haus nur einmal im Leben – umso wichtiger können die Baupartner sein, die für das Bauvorhaben gewählt werden. Neben dem Abschluss eines Generalübernehmervertrags kann entweder mit einem Bauträger oder dem bereits erwähnten Generalunternehmer gebaut werden.

Fazit

Insgesamt bietet das Bauen mit einem Generalübernehmer viele Vorteile, darunter Zeit- und Kostenersparnis, Fachkompetenz und eine Gesamtlösung aus einer Hand. Für Bauherren, die eine stressfreie und effiziente Bauweise suchen, kann die Zusammenarbeit mit einem Generalübernehmer eine attraktive Option sein. Es ist jedoch wichtig, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen und eine fundierte Entscheidung zu treffen, die den individuellen Bedürfnissen und Zielen des Bauherrn entspricht.