Neubauprojekt

Wohnungen und Wohnkomfort im Neubauprojekt

Neubauwohnungen in Deutschland sind besonders in urbanen Gebieten mit hoher Nachfrage nach Mietwohnungen und Eigentumswohnungen gefragt. Ein typisches Bauprojekt bietet mehrere Wohneinheiten, die sowohl als Mietwohnungen als auch als Eigentumswohnungen zur Verfügung stehen. Moderne Visualisierungen und Darstellungen geben potenziellen Käufern und Mietern einen detaillierten Einblick in den Wohnkomfort. Die Aufteilung von Badezimmer, Wohnbereichen und Möblierungen wird in den Baubeschreibungen genau festgelegt.

Besonders attraktiv sind Neubauwohnungen im Staffelgeschoss, die durch großzügige Terrassen und eine erhöhte Lage zusätzlichen Wohnkomfort bieten. Für jede Wohneinheit sind ausreichend Stellplätze eingeplant, die in den Baubeschreibungen als wichtige Angaben zur Gesamtfläche der Immobilie hervorgehoben werden. Mietwohnungen mit flexiblen Mieten und modernen Ausstattungen bieten in beliebten Regionen wie Inseln zusätzliche Anreize.

Die ersten Schritte

Rund um ein Neubauprojekt sind eine Reihe von verschiedenen Schritten nötig, damit das Vorhaben auch zur Zufriedenheit aller gelingen kann. Neben der Sicherstellung der Finanzierung muss ein passendes Grundstück und für die Bauausführung auch ein Architekt sowie ein Bauträger bzw. ein Bauunternehmen gefunden werden.

Finanzierungsplanung

• Ermittlung des Finanzierungsbedarfs – Der Gesamtfinanzierungsbedarf rund um ein Neubauprojekt wird durch das Addieren sämtlicher Gesamtkosten ermittelt. Zu den Gesamtkosten zählen die Grundstückserwerbskosten, die Kosten für den Neubau sowie anfallende Nebenkosten, auf die wir noch näher eingehen.

• Vergleich verschiedener Finanzierungsmodelle – Baufamilien stehen verschiedene Finanzierungsmodelle bei einem Neubauprojekt zur Wahl. Dabei geht es nicht nur um das vorhandene Eigenkapital, sondern auch um eventuelle Fördermittel und in welcher Höhe ein. Baudarlehen beantragt werden muss. Um das beste Modell zu finden, muss ein umfassender Vergleich vorgenommen werden, der nicht nur Zeit kostet, sondern auch einiges an Wissen erfordert.

• Zinsbindungsdauer und Tilgungsplan – Auch hierzu müssen eine Reihe von Entscheidungen getroffen werden. Neben der Sollzinsbindung werden Baufamilien auch mit Begriffen wie Tilgungsplan, Bauzinsen und die verschiedenen Formen der Darlehen konfrontiert. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Baufamilien sich immer den Rat eines Experten zunutze machen.

• Berücksichtigung von Nebenkosten – Zu den Nebenkosten zählen nicht nur die Erschließungskosten für das Grundstück, sondern auch die Grunderwerbsteuer in Höhe von 3,5 bis 6,5 % des Kaufpreises sowie die Notarkosten in Höhe von rund 1 % des Kaufpreises. Des Weiteren fallen Gebühren für den Grundbucheintrag an. Eventuell fallen Gebühren für die Vermessung des Grundstücks sowie Abbruch- bzw. Entsorgungskosten an. Wird ein Makler zur Grundstückssuche beauftragt, muss auch dessen Courtage kalkuliert werden. Und last but not least müssen die Kosten für den Architekten sowie für die Baugenehmigung beglichen werden.

Grundstückssuche

• Kriterien für die Grundstückssuche  – Hierbei zählen nicht nur die Lage oder was das Grundstück kostet. Neben der Größe des Grundstücks kommt es auch darauf an, ob dieses bereits erschlossen ist oder dafür eventuell weitere Kosten anfallen. Nicht unwichtig ist auch die Bodenbeschaffenheit des Grundstücks, denn diese gibt wichtige Hinweise, die beim Bauvorhaben unbedingt beachtet werden müssen. Und last but not least müssen Baufamilien sich auch mit dem Bebauungsplan beschäftigen, denn dieser gibt in groben Zügen vor, wie das neue Haus auszusehen hat.

• Tipps zur Grundstückssuche – Wenn nicht bereits ein Grundstück vorhanden ist, kann dies anhand der verschiedenen Immobilienportale selbständig gesucht werden. Baufamilien, die dazu weder Lust noch Zeit haben, können einen Makler mit der Suche beauftragen oder sich direkt an einen Bauträger wenden, der einige Grundstücke in seinem Portfolio hat.

• Bewertung des Grundstücks – Wie bereits erwähnt, ist eine Bodenuntersuchung mit Bodengutachten für jedes Bauvorhaben unabdingbar, auch wenn es dafür keinen gesetzlichen Rahmen gibt. Das Bodengutachten gibt Baufamilien rund um ihr Neubauprojekt die nötige Sicherheit.

Auswahl des Bauträgers oder Architekten

• Kriterien für die Auswahl – Bei der Auswahl des Architekten bzw. des Bauträgers sollte nicht nur auf den Preis geachtet werden. Viel wichtiger sind die Erfahrung sowie die vorhandenen Referenzen von anderen Kunden, die der Architekt oder das Bauunternehmen vorzuweisen hat. Der endgültige Preis sollte sich immer an den angebotenen Leistungen orientieren.

• Aufgaben des Bauträgers bzw. Architekten – Je nach Vereinbarung kümmert sich der Architekt um alle Phasen rund um den Neubau. Dies bedeutet, dass er, wenn gewünscht, das komplette Bauvorhaben von der Planung bis zur Bauabnahme betreut. Der Bauträger hingegen koordiniert das komplette Bauvorhaben und kümmert sich um die verschiedenen Gewerke bzw. um das Einhalten des Zeitplans.

• Bedeutung des Vertrags – Beim Bauträgervertrag handelt es sich nicht um einen klassischen Kaufvertrag, sondern vielmehr um eine Mischform aus Kauf- und Werkvertrag. Die Regelungen dazu können im BGB unter §§ 433 ff. und §§ 631 ff. nachgelesen werden. Baufamilien entscheiden anhand des Architektenvertrags, welche Leistungen vom Architekten übernommen werden. Die Leistungen sind in neun Phasen gemäß der HOAI gegliedert.

Die Planungsphase

Mit der Planungsphase stellen Bauinteressenten die Weichen rund um das gesamte Neubauprojekt. Dies bedeutet, dass die Ideen rund um den Hausbau in ein greifbares Modell umgesetzt werden. Dazu zählen neben der Grundrissgestaltung auch die Baugenehmigung, die Wahl des Energiestandards sowie der Bauweise und Baustoffe.

Grundrissgestaltung

Die Aufteilung der Zimmer und die Größe der Räume sollte für das neue Zuhause gut durchdacht werden. Für die einzelnen Familienmitglieder sollte es entsprechende Rückzugsmöglichkeiten geben. Des Weiteren sollte die Familie sich bereits im Vorfeld Gedanken um den gemeinsamen Alltag machen und was ihnen dabei wichtig ist. Anhand erster Skizzen kann eine Raumaufteilung vorgenommen werden, sodass erkennbar ist wo sich der Wohnbereich, die Schlafzimmer, das Bad und die Küche befinden. Dabei sollten die Verkehrsflächen optimiert werden. Dies bedeutet Verkehrswege sollten möglich kurz gehalten werden – Wege zwischen Küche und Hauswirtschaftsraum sowie zwischen Bad und Ankleide sollten möglichst kurz sein. Wichtig bei der Raumaufteilung ist, dass die Räume funktional sind und auf die Bedürfnisse der Bewohner eingegangen wird. Für das neue Zuhause  sollten in Richtung Süden möglichst viele Fenster geplant werden, damit die Bewohner von ausreichend natürlichem Tageslicht profitieren. Schlafzimmer und Küche sollten im Osten des Hauses liegen, da die Morgensonne eine Reihe von Vorteilen mit sich bringt.

Baugenehmigung

Grundsätzlich darf ohne Baugenehmigung kein Neubauprojekt realisiert werden. Rund um das Neubauprojekt müssen sich Baufamilien an eine Reihe von Vorgaben halten. Nicht nur die Vorgaben des Bebauungsplans sind für das Bauvorhaben entscheidend. Um eine Baugenehmigung zu erhalten, muss bei der zuständigen Baubehörde ein Bauantrag inklusive Lageplan und die verschiedenen Schnittzeichnungen eingereicht werden. Die Baubehörde wird den Bauantrag auf seine Richtigkeit prüfen, was im Schnitt 3 bis 4 Monate dauern kann. Sind alle Vorgaben korrekt umgesetzt, wird in der Regel die Baugenehmigung erteilt. Sollte es wider Erwarten zu einer Ablehnung des Neubaus kommen, haben Baufamilien verschiedene Möglichkeiten, Widerspruch einzulegen.

Baustoffe und Bauweise

• Massivbau – Es gibt keine Trennung zwischen den tragenden und raumabschließenden Funktionen, sodass tragende und massive Wände und Decken das komplette Neubauprojekt tragen und statisch sichern. Um die tragende Funktion zu erfüllen, werden die Wände üblicherweise aus Mauerwerk, Beton oder Stahlbeton errichtet.

• Holzbau – Holz gilt als natürlicher Baustoff und bringt eine hohe Dämmwirkung mit. Dies wirkt sich positiv auf den Energieverbrauch aus. Außer Vollholz können bei dieser Bauweise aber auch Holzwerkstoffe verwendet werden.

• Fertighaus – Die einzelnen Bauteile werden in einer Fabrik vorgefertigt, zur Baustelle transportiert und dort zusammengebaut.

• Hybridbauweise – Es werden unterschiedliche Baumaterialien miteinander kombiniert (Holz, Glas, Stahl, Beton). Durch den vermehrten Einsatz des Baustoffes Holz wird diese Bauweise zur nachhaltigen Alternative im Vergleich mit der konventionellen Bauweise.

Jede dieser genannten Bauweisen hat Vor- und Nachteile. Besonderer Vorteil beim Fertighaus sind die kurze Bauzeit sowie die damit verbundenen niedrigen Baukosten. Welche Bauweise die Beste ist, kann nicht pauschal beantwortet werden, denn entscheidend für die Wahl sind die Wünsche und Vorlieben des Bauherren. In Bezug auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit gibt es ebenfalls kein echtes Pro und Contra, denn entscheidend sind die verwendeten Baumaterialien sowie der Einsatz von modernen Technologien.

Energiestandard

• Bedeutung des Energiestandards – Ein Neubauprojekt sollte mindestens den Energiestandard A erreichen. Dieser entspricht einem Energieverbrauch von höchstens 30 kWh/m² Wohnfläche pro Jahr. Je kleiner die Zahl pro m² Wohnfläche und Jahr ist, umso besser ist das Energieniveau. Aktuelle Neubauten haben mindestens einen Energiestandard von 100. Durch den Jahresprimärenergiebedarf wird aufgezeigt wie viel Energie durchschnittlich pro Jahr für Heizung, Lüftung und Warmwasserbereitung benötigt wird.

• Staatliche Förderprogramme – Die KfW-Bank fördert alle Neubauten mit einem Effizienzhaus-Standard von 40, 55 und 70. Je effizienter das Neubauprojekt ist, umso höher fällt der Tilgungszuschuss aus.

• Maßnahmen zur Energieeinsparung – Um bei einem Neubauprojekt langfristig Energie zu sparen, sollten Baufamilien die Möglichkeit einer Energieberatung nutzen. Zu den wichtigsten Maßnahmen der Energieeinsparung zählen gut gedämmte Fenster, die Dämmung der Außenfassade, die Nutzung von erneuerbaren Energien und der Einsatz einer modernen Heizungsanlage.

Die Bauphase

Rund um ein Neubauprojekt gibt es verschiedene Bauphasen, die wir uns näher angeschaut haben.

Baubeginn

• Vorbereitung der Baustelle – Neben eventuellen Abbrucharbeiten stehen hierbei die Erdarbeiten im Vordergrund. Dazu muss die Baustelle abgesichert werden und es muss auf markante Gefahrenstellen hingewiesen werden. Des Weiteren sind alle Brandschutzvorschriften rund um das Bauvorhaben einzuhalten.

• Baubeginn und Baugrunduntersuchung – Bevor der Hausbau beginnen kann, sollten Baufamilien eine Baugrunduntersuchung in Auftrag geben. Diese gibt Hinweise zur Bodenbeschaffenheit sowie zum Grundwasserspiegel. Aufgrund der Informationen können Planer das Fundament berechnen und weitere statische Maßnahmen in Betracht ziehen.

• Rohbauarbeiten – Vollkommen egal, ob mit oder ohne Keller gebaut wird, die Bodenplatte ist für die Stabilität des Hauses unabdingbar. Sobald das Fundament errichtet ist, werden die Maurerarbeiten beim Massivbau in Angriff genommen bzw. bei der Fertigbauweise die vorgefertigten Bauelemente montiert. Im Anschluss daran wird das Dach errichtet.

Ausbauphase

• Innenausbau – Damit sind alle Arbeiten rund um die Elektro- und Sanitärinstallation gemeint. Des Weiteren werden die Heizung montiert sowie die Innenwände inklusive der Innentüren errichtet. Es folgen die verschiedenen Arten der Bodenbeläge.

• Außenanlagen – Im Zuge der Arbeiten werden sowohl die Terrasse als auch die Einfahrt sowie eine Garage oder ein Carport errichtet. Im weiteren Verlauf erfolgt die Gestaltung des Gartens.

• Fenster und Türen – Nahezu gleichzeitig werden Fenster und Türen eingebaut.

Bauüberwachung

• Aufgaben des Bauleiters – Auf Wunsch der Baufamilie steuert diese sämtliche Prozesse rund um das Neubauprojekt. Diese reichen von der Planung bis zur Abnahme des Hauses. Die verschiedenen Leistungen können in der HOAI nachgelesen werden. Welche Aufgaben im Einzelnen übernommen werden, wird im Bauvertrag geregelt.

• Bautagebuch – Es dient als Dokumentation rund um das Neubauprojekt. Darin werden die Fertigstellung der einzelnen Bauabschnitte sowie eventuell erkannte Mängel dokumentiert. Private Bauherren sind nicht verpflichtet ein Bautagebuch zu führen, da ihnen in der Regel das detaillierte Fachwissen fehlt.

• Abnahme der einzelnen Bauabschnitte – Vor der endgültigen Bauabnahme nach Fertigstellung des Hauses sollten gemeinsam mit dem Architekten bzw. Bauleiter, die einzelnen Bauabschnitte abgenommen werden. Dies hat den Vorteil, dass eventuelle Mängel frühzeitig erkannt und behoben werden können.

• Mängelanzeige – Diese muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Grundsätzlich sieht das Baurecht eine Baumängel-Verjährung mit einer Frist von 5 Jahren vor. Während dieser Zeit können Bauherren eine Beseitigung der Mängel oder Schadensersatz verlangen. Bauherren sollten jedoch beim Entdecken eines Mangels sofort reagieren, um kostenintensive Folgeschäden zu vermeiden.

Einzug und darüber hinaus

• Einzug – Sobald die Bauabnahme durch die Behörde erfolgt ist, steht dem Einzug in das Traumhaus nichts mehr im Wege. Wichtig ist, dass sowohl der Anschluss an das Strom- und das Wassernetz erfolgt ist und die Heizung betriebsbereit ist.

• Versicherungen – Rund um das Neubauprojekt gibt es drei wichtige Versicherungen, um die Baufamilien nicht herumkommen. Dazu zählen die Bauherrenhaftpflicht, die Bauleistungsversicherung sowie die Feuerrohbauversicherung.

• Instandhaltung – Eigentümer sollten zur eigenen Sicherheit eine Instandhaltungsrücklage von 0,8 bis 1 % des Hauswertes bereit halten. Dadurch können sich Hausbesitzer vor einer eventuellen finanziellen Schieflage absichern, wenn es unerwartet zu größeren Instandhaltungsmaßnahmen kommt.

• Modernisierung – In den ersten Jahren nach dem Neubau müssen sich Baufamilien sich keine Gedanken um eine eventuelle Modernisierung machen. Diese wird erst in einigen Jahren relevant.

Fazit

Trotz hoher Zinsen und der anhaltenden Krise in der Baubranche ist der Neubau eine wirtschaftlich sinnvolle und rentable Option. Sowohl für Investoren und für Eigennutzer stellt der Neubau eine attraktive Möglichkeit der Kapitalanlage dar.

Auch wenn der Neubau in der Anschaffung oftmals deutlich teurer ist als eine Bestandsimmobilie, bringt er eine Reihe von Vorteilen mit sich. Die Investition Neubau zahlt sich auf Dauer aus und dient für Eigentümer als private Altersvorsorge.

Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Neubauprojekten