Nutzungsänderung, Nutzungsänderungsantrag

Was ist eine Nutzungsänderung?

Die Änderung der genehmigten Benutzungsart von Gebäuden, Gebäudeteilen oder Flächen wird im Baurecht (§ 29 ff. BauGB) mit dem Begriff Nutzungsänderung beschrieben. Sie bezieht sich dabei eindeutig auf die Änderung der baulichen Nutzung und nicht auf rein bautechnische Veränderungen, wie sie etwa beim Anbau eines Wintergartens oder beim Dachboden-Ausbau sowie bei üblichen Maßnahmen zur Sanierung oder Modernisierung von Gebäuden vorgenommen werden. Besteht bei Nutzungsänderungen eine Genehmigungspflicht, muss im Zuge der Änderung der Nutzung in aller Regel eine neue Baugenehmigung eingeholt werden.

Beispiele für typische Nutzungsänderungen

Ein bauliches Vorhaben mit Änderung der Nutzung liegt zum Beispiel vor, wenn Eigentümer ein zu Wohnzwecken genutztes Gebäude nicht länger zum Wohnen, sondern zu gewerblichen Zwecken nutzen wollen. Soll die ehemalige Wohnfläche in Zukunft etwa eine Eisdiele, eine Gaststätte oder einen Lebensmittelladen beherbergen, entspricht das zweifelsohne einer genehmigungspflichtigen Änderung der Nutzungsart. Dasselbe gilt, wenn eine bisherige Scheune zur Wohnung umgebaut werden oder ein Lagerraum als Büro dienen soll. Kurzum: Eine Änderung der Nutzung ist immer dann gegeben, wenn bauliche Anlagen künftig in anderer Form genutzt werden sollen, als bislang gemäß Landesbauordnung genehmigt.

Wann ist eine Nutzungsänderung genehmigungspflichtig?

Im Grundsatz gilt: Wann immer eine bauliche Anlage so verändert wird, dass sich durch die getroffenen Baumaßnahmen ihr Erscheinungsbild, ihre Beschaffenheit oder ihre Nutzung ändert, muss hierfür eine Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde eingeholt werden.

Ausnahmen von der Genehmigungspflicht

In gewissen Fällen sind die Nutzung betreffende Änderungen an einer baulichen Anlage auch ohne Genehmigung möglich. So kann man sich den Nutzungsänderungsantrag zum Beispiel unter Umständen sparen, wenn Nutzungsänderungen in der bisherigen Nutzung untergeordnete Bereiche fallen oder geringfügig ausfallen und keinerlei Auswirkungen auf den Nachbarschutz und die öffentliche Sicherheit haben. Nutzungsänderungen, die im vereinfachten Verfahren durchgeführt werden können oder ohnehin anzeigepflichtig sind, unterliegen ebenfalls nicht der Genehmigungspflicht.

Da sich die Regelungen rund um die Nutzungsänderung und die Notwendigkeit einer Genehmigung teils von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, ist es ratsam, sich professionell zu den vor Ort geltenden Anforderungen, Voraussetzungen und Gesetzen beraten zu lassen. Auf diese Weise können sich Eigentümer vor Umsetzung ihres Vorhabens sicher sein, dass eine Veränderung der Art der Gebäudenutzung nicht in Problemen mit der Bauaufsichtsbehörde mündet.

Voraussetzungen für die Genehmigung einer Nutzungsänderung

Die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Bevor man den Antrag stellt, sollte man entsprechend sicherstellen, dass das geplante Vorhaben diese Voraussetzungen erfüllt. Zum einen handelt es sich dabei um baurechtliche Anforderungen im Hinblick auf die neue Art der Nutzung. Je nach Gegebenheiten im Einzelfall der Umnutzung sind verschiedene Bauvorschriften, Brandschutz- und Schallschutzbestimmungen, Denkmalschutzvorschriften, Verpflichtungen bezüglich der Stellplätze und Regelungen zu Abstandsflächen einzuhalten.

Zum anderen muss das Gebäude selbstverständlich eine Eignung für die neue Nutzungsart mitbringen. Räumlichkeiten, die bisher als Lagerflächen genutzt wurden und nun zu Wohnungen umgebaut werden sollen, müssen mit der Nutzungsänderung beispielsweise ganz neuen Anforderungen an die Statik, die Belichtung und die Raumgröße gerecht werden. Außerdem muss im Fall der Fälle eine Erschließung im Sinne des Baurechts möglich sein. Je nach Gebiet und Region sind zudem Bestimmungen bezüglich der Verträglichkeit mit der Umgebung des Gebäudes sowie das Einfügungsgebot und der Bebauungsplan vor Ort zu berücksichtigen.

Wer selbst wenig Kenntnisse in Sachen Landesbauordnung und Baugenehmigungsverfahren mitbringt, sollte Kontakt zu Experten (z.B. Architekt oder Ingenieur) aufnehmen und sich fachkundig unterstützen lassen. Immerhin stellen sich dem Laien schon alleine zu den Voraussetzungen und Anforderungen für eine Nutzungsänderung zahlreiche Fragen, die es fundiert zu beantworten gilt – und das noch bevor es überhaupt darum geht, das Antragsformular zu bearbeiten.

Das Genehmigungsverfahren

Das Genehmigungsverfahren zur Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage besteht in seinen Grundzügen aus folgenden Schritten:

Schritt 1: Antrag auf Änderung der Nutzung mit vollständigen Unterlagen einreichen

Das Verfahren startet mit dem Einreichen des Bauantrags bei der Baubehörde der Kommune, in deren Zuständigkeit der geplante Bau liegt. Damit die für die Nutzungsänderung notwendige Baugenehmigung möglichst rasch erteilt werden kann, müssen dem Antrag alle benötigten Unterlagen beigefügt sein. Welche Dokumente für die Genehmigung der Änderung der Nutzung unerlässlich sind, besprechen wir im weiteren Verlauf dieses Beitrags genauer.

Schritt 2: Prüfung des Antrags durch die Bauaufsichtsbehörde

Im Anschluss wird das Antragsformular mit allen Anhängen eingehend von der Baubehörde überprüft. Für die Antragsteller beginnt nun die Zeit des Wartens, denn je nach Auslastung der Behörde und Umfang der erwünschten Änderungen können vom Einreichen des Antrags bis zum Erhalt der Genehmigung oder Ablehnung bis zu sechs Monate ins Land ziehen.

Schritt 3: Erweiterte Antragsprüfung

Sofern die Bauaufsichtsbehörde es für notwendig erachtet, kann sie die Auftragsprüfung erweitern und beispielsweise Fachbehörden hinzuziehen oder Nachbarsanhörungen durchführen. Diese zusätzlichen Schritte können das Baugenehmigungsverfahren zur Nutzungsänderung erheblich verzögern.

Schritt 4: Information über Zusage oder Ablehnung der Baugenehmigung

Sobald der Bauantrag umfassend geprüft wurde, fällt die Behörde eine Entscheidung und teilt sie dem Antragsteller in Schriftform mit. Der Bescheid wird per Post zugestellt und informiert den Antragsteller darüber, ob er eine Genehmigung erhält und somit mit den geplanten baulichen Änderungen beginnen kann oder ob sein Bauantrag abgelehnt wurde.

Wird der Nutzungsänderungsantrag abgelehnt, hat der Antragsteller die Möglichkeit, Widerspruch gegen diese Entscheidung einzulegen und gegen den Ablehnungsbescheid zu klagen. Inwiefern dies erfolgsversprechend ist, hängt natürlich von mehreren Faktoren und allem voran von den Gegebenheiten rund um den Grund der Ablehnung ab.

Notwendige Unterlagen für den Nutzungsänderungsantrag

Ob nun aus Büroflächen Wohnraum, aus Gebäuden zum Wohnen gewerbliche Nutzfläche oder aus einer Scheune ein Lagerraum werden soll: Für die Nutzungsänderung ist stets einiges an Papierkram vonnöten. Konkret braucht es diese Dokumente, damit das Verfahren zur Änderung der genehmigten Benutzungsart einer baulichen Anlage reibungslos über die Bühne gehen kann:

• Bauantrag: Das Antragsformular für die Genehmigung der Nutzungsänderung wird von der Baubehörde ausgehändigt und muss vollständig ausgefüllt werden. Handelt es sich beim Antragsteller und beim Eigentümer der baulichen Anlage, an der Änderungen der Nutzung vorgenommen werden sollen, um zwei verschiedene Personen, müssen beide den Bauantrag unterzeichnen.

• Baubeschreibung: Wichtig ist daneben eine Baubeschreibung mit detaillierter Darstellung der neuen Nutzung und einer Auflistung der kalkulierten Kosten.

• Lageplan: Zu jedem Nutzungsänderungsantrag gehört ein auf einer Flur- oder Liegenschaftskarte basierender Lageplan im Maßstab 1:100. Dieser darf zum Zeitpunkt der Beantragung maximal sechs Monate alt sein.

• Bauzeichnungen und Bauberechnungen: Darüber hinaus wird eine Bauzeichnung mit den Bauberechnungen, die in Bezug auf die jeweilige beantragte Nutzungsänderung relevant sind, benötigt. Aus der Bauzeichnung müssen die erwünschten Änderungen klar hervorgehen.

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Statische Nachweise

• Brandschutzkonzept

• Ggf. Schallschutzgutachten

• Stellplatznachweis: Ähnlich wie bei einem Neubau können auch bei einer Nutzungsänderung zusätzliche Stellplätze erforderlich sein, die entsprechend mit einem Stellplatznachweis nachzuweisen sind.

• Zustimmung der Eigentümer (bei Gemeinschaftseigentum): Bei Gebäuden mit mehreren Eigentümern muss die Zustimmung der Miteigentümer zur Nutzungsänderung eingeholt und schriftlich dokumentiert werden.

• Weitere behördliche Genehmigungen: Je nachdem, welchem Zweck die Anlage dienen soll, können weitere Genehmigungen notwendig sein. Wird ein bislang zu Wohnzwecken genutztes Gebäude beispielsweise zum gewerblich genutzten Objekt, muss den übrigen Unterlagen eine Gewerbegenehmigung beigelegt werden.

• Betriebsbeschreibung: Im Falle gewerblich genutzter Anlagen gehört außerdem eine genaue Betriebsbeschreibung zu den Dokumenten, die für die Nutzungsänderung eingefordert werden.

Tipps für die erfolgreiche Beantragung einer Nutzungsänderung

Wer die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung beantragen möchte, sollte auf einige Dinge achten, um die Erfolgsaussichten zu steigern und zu verhindern, dass sich das Verfahren unnötig in die Länge zieht. Zuallererst gilt es, sich frühzeitig mit der zuständigen Baubehörde in Verbindung zu setzen und abzuklären, ob bei der gewünschten Nutzungsänderung grundsätzlich eine Genehmigungsfähigkeit gegeben ist. Im Anschluss sollte ein Fachmann konsultiert werden, der offene Fragen beantworten und zu den weiteren Schritten beraten kann. Beispiele für kompetente Profis sind Architekten, Bauingenieure und Rechtsanwälte, die sich auf das Baurecht spezialisiert haben.

Diese Experten unterstützen auch beim vielleicht wichtigsten Teil des ganzen Prozesses: Dem Zusammenstellen der erforderlichen Unterlagen. Sie wissen, worauf es bei einer Nutzflächenberechnung, einem Stellplatznachweis oder einem Brandschutzkonzept ankommt, und können somit gewährleisten, dass die Dokumente den Anforderungen der Behörde gerecht werden.

In der Regel lohnt es sich, die Fachleute auch in das Aufsetzen einer professionellen Darstellung des Inhalts der Nutzungsänderung miteinzubeziehen. Immerhin kann die Formulierung der Gründe für die Notwendigkeit der geplanten Änderungen an der baulichen Anlage wesentlich mit darüber entscheiden, ob die Behörde eine Baugenehmigung ausstellt.

Kosten einer Nutzungsänderung

Bei den Kosten für eine Nutzungsänderung handelt es sich um eine Information, die nur schwer pauschal angegeben werden kann. Denn: Wie viel es letztlich kostet, die Baugenehmigung für die Änderung der Nutzung von Gebäuden zu erhalten und die gewünschten Maßnahmen an der Anlage umzusetzen, hängt von mehreren Faktoren ab, die von Fall zu Fall variieren. Generell setzen sich die Kosten aus diesen Einzelposten zusammen:

• Planungskosten: Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen (z.B. für das Erstellen der Bauzeichnung, das Aufsetzen des Bauantrags und das Liefern statischer Nachweise)

• Baukosten: Material- und Arbeitskosten für die umzusetzenden baulichen Maßnahmen (z.B. für den Umbau von Büroflächen zu Wohnraum)

• Genehmigungsgebühren: Abgaben an die Baubehörde, deren Höhe dem Verwaltungskostenverzeichnis der Gemeinde zu entnehmen ist

• Sonstige Kosten: Weitere ggf. anfallende Kosten für Gutachten, Versicherungen, Umzug etc.

Rechtsvorschriften und Entscheidungspraxis

Die rechtliche Grundlage für Entscheidungen und Anforderungen rund um Baugenehmigung und Nutzungsänderung bilden das Baugesetzbuch (BauGB), die Landesbauordnungen (LBO) sowie geltende Baunormen und Richtlinien.

Angesichts des Aufwands, der mit der Genehmigung der Nutzungsänderung verbunden ist, stellt sich verständlicherweise die Frage, ob es sinnvoll sein kann, die Nutzungsart von Gebäuden „auf gut Glück“ ohne Genehmigung zu ändern. Davon können wir nur dringend abraten. Das Baurecht sieht hier schwerwiegende Konsequenzen vor, sodass die Folgen einer nicht genehmigten Nutzungsänderung oft deutlich teurer und unangenehmer sind als das rechtmäßige Stellen des Antrags. In der Praxis kann eine widerrechtliche Änderung der Nutzung mit saftigen Geldbußen, einer Nutzungseinstellungsanordnung und je nach Fall sogar mit dem Abriss des Gebäudes geahndet werden.

Fazit

Nutzungsänderungen von Gebäuden und Flächen sind Vorhaben, die bis auf wenige Ausnahmen stets von den Baubehörden genehmigt werden müssen. Um die Änderung der Nutzung rechtskonform umzusetzen, müssen Eigentümer zahlreiche Dinge berücksichtigen und Zeit und Geld in das Erstellen der benötigten Unterlagen investieren. Am Ende entscheidet die Baubehörde darüber, ob die Änderung der Nutzung im Einklang mit geltendem Baurecht steht und somit genehmigt werden kann.

FAQ zur Nutzungsänderung