Sachverständiger

Sowohl beim Hausbau als auch bei Renovierungen, Modernisierungen und Sanierungen kann es zu verschiedenen Mängeln kommen, die wiederum größere Schäden nach sich ziehen können. Aus diesem Grund sollte möglichst immer ein Sachverständiger engagiert werden, der das Vorhaben fachgerecht begleitet. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist aufgrund seiner Berufserfahrung und seines Fachwissens in der Lage, Fehler rechtzeitig zu erkennen und das Vorhaben zu stoppen. Der folgende Artikel soll mit Tipps und Informationen helfen, die Arbeit der Sachverständigen besser zu verstehen.

Inhalt der Seite

Kurz & Kompakt

  • Verschiedene Arten von Sachverständigen: Im Bauwesen wird unterschieden zwischen dem Bausachverständigen, dem Schadensgutachter und dem Wertgutachter.

  • Qualifikationen eines Sachverständigers: Er sollte über eine fundierte Ausbildung in einem Handwerksberuf verfügen, den er nach Möglichkeit mit einer Meisterprüfung vollendet hat. Des Weiteren sollte er in verschiedenen Bereichen Zertifizierungen nachweisen können und sich zusätzlich permanent weiterbilden, damit er stets auf dem neusten Stand ist.

  • Das kostet ein Sachverständiger: Grundsätzlich kann dieser sein Honorar mit seinem Auftraggeber frei vereinbaren. Dennoch wird er sich in den meisten Fällen an die HOAI halten. Je nach Qualifikation sollten Auftraggeber mit einem Stundensatz von bis zu 200 Euro rechnen.

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Definition eines Sachverständigen

  • Was ist ein Sachverständiger? Beim Sachverständigen oder auch Gutachter handelt es sich um eine natürliche Person, welche auf einem bestimmten Fachgebiet über eine besondere Sachkunde, Sachverstand und Expertise verfügt. Im Rahmen seines Fachgebietes ist es Aufgabe des Sachverständigen, eine Feststellung zu treffen und diese einem Außenstehenden in Form eines Gutachtens mitzuteilen. Bei rechtlichen Streitigkeiten kann vom Gericht ein Sachverständiger mit der Darlegung der Sache beauftragt werden. Des Weiteren kann ein Sachverständiger auch von Privatpersonen, Firmen und sonstigen Institutionen zurate gezogen werden, wenn es um das Klären von Sachfragen geht. Im Zusammenhang mit einem Sachverständigen gibt es eine Vielzahl von Bezeichnungen. Die gängigsten dabei sind: die Freien Sachverständigen, die EU-zertifizierten Sachverständigen, die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sowie Verbandsanerkannte Sachverständige.

  • Unterschied zwischen Sachverständigen und Gutachtern – Im alltäglichen Leben werden die Begriffe Sachverständiger und Gutachter oftmals synonym genutzt. Allerdings gibt es hierbei einen Unterschied. Privatpersonen sprechen von einem Gutachter, während Gerichte und Behörden das Wort Sachverständiger verwenden. Grund hierfür ist der Gesetzeswortlaut, denn hierbei wird nicht von einem Gutachter, sondern von einem Sachverständigen gesprochen. Generell haben der Gutachter und der Sachverständige die gleichen Aufgaben, sodass kein gravierender Unterschied zu erkennen ist.

Rolle und Aufgaben eines Sachverständigen im Bauwesen

  • Bauüberwachung – Der Sachverständige für die Bauüberwachung muss als natürliche und unabhängige Person seine besonderen Sachkenntnisse nachweisen. Möglich ist dies mit einem anerkannten Zertifikat, welches nach einer Schulung oder einem Fernstudium mit absolvierter Prüfung verliehen wird. Bei der Bauüberwachung handelt es sich um keine kontinuierliche Tätigkeit, da sich im Bauprozess immer wieder Arbeitsschritte ergeben, die eine Bauüberwachung sinnvoll machen. Dazu gehören unter anderem die Verfüllung der Baugrube, die Fertigstellung des Dachstuhls, die Installation der Haustechnik, der Beginn der Putzarbeiten und der Estrichverlegung sowie die Endabnahme. Sicherlich kann es auch in den Zwischenstadien beim Bauen zu Konflikten aufgrund von Mängeln und Schäden kommen, die eine Bauüberwachung erforderlich machen.

  • Schadensanalyse – Der Sachverständige zur Schadensanalyse bzw. zur Baudiagnostik kommt beim Sanieren und beim Restaurieren zum Einsatz. Die Schadensanalyse bildet hierbei die wichtige Grundlage zum Umsetzen der erforderlichen Bauarbeiten. Mit verschiedenen Diagnosewerkzeugen kann der Sachverständige verschiedene Probleme rund um die Gebäudedichtheit, die Qualität der Isolation, der Luftqualität in den Innenräumen sowie der Wirksamkeit von Lüftungssystemen feststellen. Der Sachverständige zur Schadensanalyse kann nicht nur von Privatpersonen beauftragt werden, da er auch als Gutachter für eine Schadensanalyse im Versicherungsfall, bei Streitfällen vor Gericht und zur Bestandsaufnahme für eine Wohngebäudeversicherung engagiert werden kann.

  • Gutachtenerstellung – Nicht nur beim Bau einer Immobilie kann ein Gutachten nützlich sein. Je nach Qualifikation kann ein Sachverständiger verschiedene Gutachten erstellen. Dazu gehören das Bodengutachten, welches Feststellungen zur Qualität des Erdreichs und der Bodenbeschaffenheit trifft. Rund um die verschiedenen Bauarbeiten sind Mängelgutachten keine Seltenheit. Der Sachverständige wird ein entsprechendes Gutachten erstellen, was dem Bauherren hilft, seine Rechte gegenüber Handwerkern oder vor dem Gericht durchzusetzen.

Vor- und Nachteile eines Sachverständigen im Bauwesen

Vorteile des Sparrendachs

Nachteile des Sparrendachs

Arten von Sachverständigen im Bauwesen

Speziell im Bauwesen gibt es eine Vielzahl von verschiedenen Sachverständigen. Wir haben uns die wichtigsten einmal näher angeschaut.

Bausachverständiger

  • Aufgaben und Verantwortlichkeiten – Sowohl die Aufgaben als auch die Verantwortlichkeiten eines Bausachverständigen sind breit gefächert. Der folgende Überblick soll Klarheit darüber verschaffen. Er ist Ansprechpartner bei energetischen Sanierungen inklusive einer Beratung. Im Rahmen dessen kann der Sachverständige Energiekonzepte erstellen, zu technischen Fragen und gesetzlichen Vorgaben beraten sowie bei der Beantragung von öffentlichen Fördermitteln unterstützend helfen. Des Weiteren kann der Sachverständige Neubauten und Sanierungen begleiten, bei Verträgen rund um Kauf und Sanierung beraten sowie die Bauabnahme vorbereiten und begleiten. Er wird die Mängelbeseitigung kontrollieren, Schäden analysieren und die Schadenshöhe bei Mängeln sowie Sanierungskosten bewerten. Bei gerichtlichen und außergerichtlichen Streitigkeiten wird er helfen, die Schuldfrage zu klären und wird im Rahmen dessen auch Schäden und Reparaturen bewerten. Der Sachverständige ist auch Ansprechpartner, wenn es um eine fachgerechte Vermessung, die Bewertung von Immobilien und um die Beratung beim Kauf geht. Zusätzlich kann er Bodengutachten, Brandschutzgutachten, Schadstoffgutachten erstellen und Energieausweise ausstellen.

  • Häufige Einsatzgebiete – Der Bausachverständige wird engagiert, wenn es um die Bewertung von Gebäuden bzw. auftretenden Schäden geht. Dabei spielt es keine Rolle, ob es sich um Schäden während des Neubaus oder erst um später auftretende Schäden handelt. Sehr oft wird der Sachverständige auch zur Bauinspektion bzw. zur Bauüberwachung engagiert. Er prüft in diesem Fall, ob die Planung dem Stand der Technik entspricht und ob alles ordnungsgemäß abläuft.

Schadensgutachter

  • Spezialisierung auf Schäden und Mängel – Der Sachverständige für Schäden an Gebäuden hat sich auf verschiedene Teilbereiche im Bauwesen spezialisiert, umso Mängel und Schäden schnell erkennen zu können. Nach der Begutachtung wird er eine Bewertung zu den Schäden vornehmen. Dazu muss er im Vorfeld den Schaden genau begutachten und in seinem anschließenden Gutachten sämtliche Schäden aufführen, sodass ein Gesamtbild des Schadens entsteht.

  • Typische Untersuchungsmethoden – Je nach Art des Schadens gibt es eine Reihe von verschiedenen Methoden, um den Schaden zu bewerten. Neben der reinen Begutachtung gibt es die labortechnische Untersuchung sowie auch die digitale Unterstützung.

Wertgutachter

  • Bewertung von Immobilien – Der Wertgutachter wird Immobilien bewerten, umso zu überprüfen, ob der Marktwert gerecht angesetzt wurde. Dies  ist beim Kauf von Immobilien ebenso wichtig wie beim Verkauf. In einigen Fällen wird ein Wertgutachten von einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Dies ist der Fall bei gerichtlichen Verhandlungen oder bei einer Scheidung, aber auch bei Erbstreitigkeiten, die vor Gericht ausgetragen werden. Ebenfalls gesetzlich vorgeschrieben ist das Wertgutachten bei einer Zwangsversteigerung sowie zur Bestimmung des Betriebsvermögens bzw. zur Dokumentation des Immobilienwertes gegenüber dem Finanzamt.

  • Ermittlung des Marktwertes – Um den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, müssen eine Reihe von Faktoren berücksichtigt werden. Neben dem baulichen Zustand ist auch die Art und die Lage der Immobilien von großer Wichtigkeit.

Sachverständigenwesen: Voraussetzungen und Leistungen

Im Sachverständigenwesen gibt es strenge Voraussetzungen und Pflichten, die erfüllt werden müssen, um als Sachverständiger tätig zu sein. Ein Sachverständiger muss über umfangreiche Fachkenntnisse in seinem Sachgebiet verfügen, die durch eine Berufsqualifikation und jahrelange Erfahrung nachgewiesen werden. Oft erfolgt die Bestellung durch eine Handwerkskammer oder Architektenkammer, die die Eignung und Unabhängigkeit des Sachverständigen überprüfen. Zudem ist eine Vereidigung erforderlich, um sicherzustellen, dass der Sachverständige seine Pflichten gewissenhaft erfüllt.

Ein wesentlicher Teil der Tätigkeit eines Sachverständigen ist die Gutachtenerstattung. Dies erfolgt häufig im Rahmen von Gerichtsverfahren, bei denen ein Richter den Sachverständigen öffentlich oder bestellte. Hierbei muss der Sachverständige die Bestimmungen des Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetzes (JVEG) sowie die jeweilige Sachverständigenordnung beachten.

Neben der Arbeit in Gerichtsverfahren werden Sachverständige auch von Privatpersonen und Unternehmen beauftragt, um Gutachten zu erstellen. Diese Aufträge sind ebenfalls durch die Sachverständigenordnung geregelt und setzen voraus, dass der Sachverständige unabhängig und objektiv arbeitet. Die Handwerkskammer oder Architektenkammer überprüft dabei regelmäßig die Eignung und die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben.

Die Leistungen eines Sachverständigen umfassen nicht nur die Gutachtenerstattung, sondern auch Beratungen und Prüfungen in ihrem Sachgebiet. Dadurch wird sichergestellt, dass alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden und das Gerichtsverfahren oder der private Auftrag zu einem fundierten und unabhängigen Ergebnis führt.

Zusätzlich bietet die Handwerkskammer häufig Schulungen und Weiterbildungen für verschiedene Berufsgruppen an, um die öffentliche Anerkennung der Qualifikationen zu fördern.

Qualifikationen und Ausbildung

Auch wenn in Deutschland die Bezeichnung Sachverständiger nicht rechtlich geschützt ist und jeder, der über eine gewisse Sachkunde verfügt, sich als Sachverständiger bezeichnen darf, gibt es gewisse Qualifikationen, die der Sachverständige nachweisen sollte.

Anforderungen an einen Sachverständigen

  • Ausbildung und Studium – In Deutschland gibt es zwei Möglichkeiten der Ausbildung zum Sachverständigen. Bei der ersten muss der Sachverständige seine Sachkunde durch eine fundierte Ausbildung sowie ausreichend berufliche Erfahrung belegen können.  Von entscheidender Bedeutung hierbei sind Diplome und Meistertitel bzw. Mastertitel. Der Sachverständige kann sich bei dieser Möglichkeit einfach den Titel selbst verleihen. Die zweite Möglichkeit umfasst eine spezielle Sachverständigen-Ausbildung. Hierbei wird darauf geachtet, dass der Sachverständige nicht nur über die entsprechende Sachkunde verfügt, sondern auch andere Aspekte beherrscht. In der Ausbildung wird großen Wert auf das Erstellen von Gutachten gelegt, da dieses nicht nur nachvollzogen, sondern auch verstanden werden muss.

  • Weiterbildungen und Zertifizierungen – Der Sachverständige sollte sich in seinem Berufsleben permanent weiterbilden, umso immer auf dem neuesten Stand zu sein. Belegen kann er dies mit den verschiedensten Zertifizierungen wie zum Beispiel DIN EN ISO/IEC 17024 oder ISO 9001:2008.  

Zertifizierungen und Mitgliedschaften

  • Anerkannte Zertifikate – Zu den wichtigsten Zertifizierungen eines Sachverständigen zählen die individuelle Zertifizierung, die verschiedenen Zertifizierungsnormen für Sachverständige, Personenzertifizierungen nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie die national und international anerkannte Norm DIN ISO 9001.

  • Mitgliedschaften in Berufsverbänden – Der Sachverständige sollte Mitglied im Deutschen Gutachter und Sachverständigen Verband e.V. (DGuSV) sowie in einer Reihe von weiteren Fachverbänden sein.

Auswahl eines Sachverständigen

Wie bereits zuvor ist die Berufsbezeichnung Sachverständiger in Deutschland nicht rechtlich geschützt. Aus diesem Grund sollte nicht irgendein Sachverständiger gewählt werden. Interessenten sollten bei der Auswahl ein paar wichtige Kriterien beachten. Die folgenden Tipps können bei der Auswahl eine erste Hilfe darstellen.

Kriterien für die Auswahl

  • Fachliche Qualifikationen – Der Sachverständige sollte über eine entsprechende Sachkunde und dazugehöriges Fachwissen verfügen. Da es in der Baubranche ein breites Spektrum an unterschiedlichen Fachgebieten gibt, sollte gezielt nach einem Sachverständigen für das entsprechende Fachgebiet gesucht werden. Zusätzlich sollten die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen über eine staatliche Anerkennung sowie über eine Anerkennung durch einen qualifizierten Sachverständigen-Verband verfügen. Um die fachliche Qualifikation nachzuweisen, sollte der Sachverständige mindestens über die folgenden Zertifizierungen verfügen: DIN ISO/IEC 17024 und DIN ISO 9001:2008

  • Erfahrung und Referenzen – Bei der Auswahl eines Sachverständigen spielen dessen Erfahrungen sowie Referenzen anderer Kunden eine wichtige Rolle. Anhand der Referenzen lässt sich erkennen, bei welchen Projekten der Sachverständige involviert war. Durch Bewertungen von anderen Kunden bekommen Interessenten Aufschluss über die Arbeitsweise, das Fachwissen bzw. die Sachkunde sowie über den Umgang mit schwierigen Situationen.  

  • Spezialisierungen – Ein Sachverständiger kann nicht alle Fachbereiche im Bauwesen mit entsprechender Sachkunde abdecken. Daher ist es wichtig, dass der Sachverständige über eine Spezialisierung im gewünschten Fachgebiet verfügt und dies mittels seiner Sachkunde auch nachweisen kann.

Recherche und Informationsquellen

  • Online-Plattformen und Verzeichnisse – Eine Vielzahl von Online-Plattformen und Verzeichnissen haben sich auf Sachverständige spezialisiert. Interessenten können gezielt nach einem Sachverständigen für ein bestimmtes Fachgebiet oder auch aus der Nähe suchen. Zu den wichtigsten Quellen zählen dabei: Bundesweites Sachverständigenverzeichnis der IHK, Verband privatere Bauherren, Bundesverband deutscher Sachverständigen, Bauherren-Schutzbund, Verein zur Qualitätskontrolle am Bau, DEKRA und Gesellschaft für Technische Überwachung.

  • Empfehlungen von Architekten und Bauunternehmen – Bauunternehmen, Architekten, Bauingenieure sowie Baubehörden können ebenfalls Empfehlungen für einen Sachverständigen aussprechen und den ersten Kontakt herstellen.

  • Bewertungsportale und Kundenfeedback – Nicht unwichtig bei der Suche nach einem Sachverständigen sind die zahlreichen Bewertungsportale, die entsprechendes Kundenfeedback veröffentlichen. Zukünftige Auftraggeber können sich so bereits ein erstes Bild vom Sachverständigen und seiner Arbeit machen.  

Aufgabenbereiche eines Sachverständigen

Die Aufgabenbereiche des Sachverständigen in der Baubranche sind breit gefächert. Zum besseren Verständnis haben wir die Aufgabenbereiche unterteilt.  

Vor Baubeginn

  • Baugrunduntersuchung – Für eine fachgerechte Baugrunduntersuchung ist der unabhängige Sachverständige für Geotechnik der erste Ansprechpartner. Wenn möglich, sollte der Experte aus der Region kommen, da er eventuelle Vorkenntnisse über die Bodenbeschaffenheit mitbringt. Im Rahmen der Baugrunduntersuchung wird der Sachverständige mittels einer Baugrundsondierung sowie verschiedenen Bohrungen relevante Informationen über den Baugrund gewinnen. Dazu zählen die Bodenklasse sowie auch eventuelle Blindgänger bzw. Altlasten, welche im Baugrund verborgen liegen. Auch wenn eine Baugrunduntersuchung in Deutschland nicht verpflichtend vorgeschrieben ist, sollten Bauherren im eigenen Interesse diese vornehmen lassen.

  • Prüfung der Baupläne – Vor Beginn eines Bauvorhabens sollten sämtliche Pläne von einem Sachverständigen überprüft werden. Werden Abweichungen vom ursprünglichen Plan oder gar Fehler übersehen, kann dies schwerwiegende Folgen für das komplette Bauprojekt haben. Bei der Prüfung der Baupläne handelt es sich nicht nur um eine Prüfung, sondern um einen wiederkehrenden Prozess, der im Idealfall nach den Leistungsphasen 2 und 3 vorgenommen werden sollte. Überprüft werden dabei die Einhaltung von rechtlichen und gesetzlichen Vorgaben, ob der Bauplan korrekt eingehalten wird und ob es zu Widersprüchen im Vergleich mit anderen Bauunterlagen kommt.

  • Beratung bei der Wahl von Materialien – Mit seiner Sachkunde kann der Sachverständige Bauherren bei der Auswahl von Materialien behilflich sein. In erster Linie geht es dabei um die Qualität der verwendeten Baustoffe sowie deren Vor- und Nachteile. Ebenso wichtig bei der Wahl der verwendeten Materialien sind die Nachhaltigkeit, die Energieeffizienz und das Umweltbewusstsein.

Während der Bauphase

  • Bauüberwachung und Qualitätssicherung – Der Sachverständige kann im Rahmen der Bauüberwachung Ausführungsfehler und Mängel frühzeitig erkennen, sodass diese kostengünstig behoben werden können. Grundsätzlich dient die Bauüberwachung durch einen Sachverständigen bis zur Bauabnahme als Sicherheit für Bauherren, die nicht über genügend Sachkunde im Bauwesen verfügen. Der Sachverständige überprüft auf der Baustelle, ob alle Prozesse und Arbeiten reibungslos und mängelfrei vonstattengehen. Dies ist für die Qualitätssicherung unabdingbar und kann bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten von essenzieller Wichtigkeit sein.

  • Kontrolle der Bauausführung – Im Rahmen seiner Tätigkeit wird der Sachverständige die komplette Bauausführung kontrollieren, und zwar von der Planung bis zur Endabnahme, wenn dies von Bauherren so gewünscht wird. Dazu wird der Sachverständige bei verschiedenen Gewerken stichprobenartige Kontrollen durchführen. Erkennt er Mängel oder Fehler, kann er die Arbeiten sofort stoppen und eine Mängelbeseitigung in Auftrag geben.

  • Dokumentation und Berichterstattung – Der Sachverständige wird den kompletten Bauprozess dokumentieren und in einem Gutachten festhalten. Zur Untermauerung seiner Aussagen, wird er Fotos machen und diese dem Gutachten beilegen.

Nach Bauabschluss

  • Endabnahme und Mängelbewertung – Auf Wunsch wird der Sachverständige die Bauabnahme begleiten. Für den Bauherren bedeutet dies zusätzliche Sicherheit, dass keine Baumängel unentdeckt bleiben. Da Mängel gemäß § 634 BGB erst nach Abnahme des Bauwerks geltend gemacht werden können, ist es wichtig, dass diese von einem Sachverständigen dokumentiert und bewertet wurden.

  • Erstellung von Abschlussgutachten – Das Abschlussgutachten rund um ein Bauvorhaben wird von einem fachkundigen Sachverständigen erstellt. In diesem Abschlussgutachten werden die verschiedenen Erfahrungssätze erläutert oder aufgrund dieser Erfahrungssätze Tatsachen festgestellt. Das Abschlussgutachten muss daher immer aus einem Deckblatt, den allgemeinen Angaben zum Bauprojekt, der Aufgabenstellung, der Dokumentation mit Beweisfotos sowie einer Zusammenfassung bestehen.

  • Beratung bei Abnahmemängeln – Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt, kann der Sachverständige seinen Auftraggeber diesbezüglich beraten. Zum einen wird der Sachverständige die Mängel bewerten und zum anderen wird er den Bauherren aufgrund seiner Sachkunde zum weiteren Vorgehen beraten.

Kosten und Honorare

Dass die Beauftragung eines Sachverständigen mit Kosten verbunden ist, muss nicht extra erwähnt werden. Wir möchten an dieser Stelle näher auf die Kosten und deren Zusammenstellung eingehen sowie auch die verschiedenen Finanzierungsmöglichkeiten für die Beauftragung des Sachverständigen erläutern.

Kostenstruktur eines Sachverständigen

  • Stundensätze vs. Pauschalpreise – Der Sachverständige kann mit seinen Auftraggebern seine Vergütung frei vereinbaren. Vielfach richten sich Sachverständige jedoch nach der Honorarverordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Je nach Qualifizierung des Sachverständigen bzw. die Region, in der der Experte tätig ist, ist mit einem Stundenlohn von 200 Euro und mehr zu rechnen. Für die Erstellung eines Gutachtens fallen Kosten in Höhe von 40 bis 60 Euro pro Seite an. Sehr oft verlangen Sachverständige eine Grundgebühr, welche die allgemeinen Kosten rund um erste Beratung sowie die Auftragsabnahme abdecken soll. Für den Laien erscheinen die Preise, die ein Sachverständiger pro Stunde abrechnet auf den ersten Blick sehr hoch. Es gilt jedoch zu bedenken, dass in den Kosten auch die nötige Akquise sowie Weiterbildungen und Urlaubs- bzw. Krankheitstage enthalten sind. Des Weiteren muss der Sachverständige auch Büromieten, sonstige Nebenkosten, berufliche Versicherungen und Steuern zahlen. Als Alternative zu den Stundensätzen bieten einige Sachverständige auch einen Pauschalpreis an. Die Auftraggeber wissen dann genau mit welchen Kosten sie rechnen müssen. Wir haben uns einige der Pauschalpreise angeschaut. Für einen EnEV Nachweis für ein Einfamilienhaus werden zwischen 450 und 650 Euro berechnet. Eine baubegleitende Qualitätskontrolle kostet im Schnitt 1 bis 2 % der Bausumme.

  • Kostenfaktoren – Eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst die Kosten für die Sachverständigen. Neben deren Qualifikation ist auch die Region bei der Kostenkalkulation maßgeblich. Weitere Faktoren sind der Umfang der Begutachtung, Reisekosten, Spesen sowie Kosten für spezielle Laboruntersuchungen oder der Einsatz von besonderen Techniken.

Finanzierungsmöglichkeiten

  • Kostenerstattung durch Versicherungen – Bei einem Schadensfall werden die Kosten für den Sachverständigen in vielen Fällen von der Versicherung übernommen. Dies gilt insbesondere, wenn es um die Feststellung von Versicherungsschäden geht.  Grundsätzlich sollte eine solche Kostenübernahme durch die Versicherung im Vorfeld schriftlich fixiert werden, damit es später nicht zu Missverständnissen kommt.

  • Fördermöglichkeiten und Zuschüsse – Für die Begleichung der teils hohen Kosten für einen Sachverständigen stehen verschiedene öffentliche Förderprogramme zur Verfügung. Geht es zum Beispiel um Themen wie Energieeffizienz oder um denkmalgeschützte Gebäude sowie historische Bauwerke, können die Kosten für den Sachverständigen durch öffentliche Mittel gefördert werden. Bei Sanierung oder dem Erwerb bzw. Verkauf einer Immobilie können die Kosten unter bestimmten Umständen auch bei der Steuer geltend gemacht werden.

Gutachten und Berichte

Es gibt nicht nur verschiedene Arten von Gutachten, denn grundsätzlich werden die Inhalte eines Gutachtens rechtlich geregelt, sodass diese auch rechtsverbindlich und nachvollziehbar sind.

Arten von Gutachten

  • Zustandsberichte – Mit einem Zustandsbericht wird der baufachliche und technische Zustand einer Immobilie erfasst. Anhand von Fotos kann der Zustand in der Dokumentation leichter erfasst und auch vom Laien besser verstanden werden. Laut § 4 Abs. 10 VOB/B kann während einer Bauausführung jederzeit ein Zustandsbericht angefordert werden. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn eine Bauleistung durch den Baufortschritt verdeckt und nicht mehr einsehbar ist. In Fachkreisen ist dann die Rede von einer technischen Abnahme oder einer Zwischenabnahme lt. VOB. Des Weiteren enthält ein Zustandsbericht nicht nur Bauschäden und Baumängel, sondern auch den Renovierungsaufwand, einen eventuellen Unterhaltungsstau, Sanierungsbedarf sowie eine Überprüfung der Nutzmöglichkeiten.

  • Schadensgutachten – Kommt es zu Schäden an einem Gebäude oder an Gebäudebestandteilen, dann ist das schnelle Handeln sehr wichtig. Mit einem fundierten sowie neutralen Schadensgutachten durch einen Sachverständigen ist es möglich der Ursache auf den Grund zu gehen. Durch eine Schadensbewertung wird das Ausmaß der Schäden dokumentiert. Eine solche Dokumentation hat auch bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten vor Gericht ausreichend Beweiskraft. Vielfach werden Schadensgutachten auch von Versicherungen verlangt, wenn es um die Regulierung eines Schadens geht. Generell dient das Schadensgutachten bei der Ermittlung von Sanierungsarbeiten und den sich daraus ergebenden Kosten.

  • Wertgutachten – Mithilfe eines Wertgutachtens kann der Verkehrswert von Immobilien eingeschätzt werden, umso den genauen Kaufpreis zu ermitteln. Das Wertgutachten ist eine umfassende und umfangreiche Analyse eines Sachverständigen, der im Rahmen seiner Tätigkeit die individuellen Eigenschaften des Gebäudes überprüft und bewertet. Dabei geht es in erster Linie um die Lage des Gebäudes, sowie dessen Größe und Ausstattung. Weitere Faktoren, die für ein Wertgutachten wichtig sind, sind der Zustand des Hauses in baulicher und in technischer Hinsicht, die energetische Beschaffenheit, der Erschließungsgrad bei einem Grundstück und der Zustand von Außenanlagen. Das Wertgutachten kann mit unterschiedlichen Verfahren erstellt werden. Zu den gängigsten Methoden zählen dabei das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Wertgutachten werden sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf von Immobilien benötigt. Des Weiteren kann mit einem Wertgutachten der Verkehrswert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt dokumentiert werden. Zum Einsatz kommt das Wertgutachten auch bei Erbstreitigkeiten, die vor Gericht verhandelt werden.

Inhalte eines Gutachtens

  • Detaillierte Beschreibung des Sachverhalts – Das Gutachten muss den Sachverhalt detailliert beschreiben. Dabei ist es wichtig, dass alle Fragen vollständig beantwortet werden. Zur Beweissicherung werden Skizzen angefertigt oder Fotos hinzugefügt.

  • Untersuchungsergebnisse und Analyse – Die Untersuchungsergebnisse müssen ausführlich dargelegt werden. Wichtig dabei ist, dass auch Laien den Inhalt verstehen und nachvollziehen können. Stehen mehrere Lösungen zur Wahl, dann muss jede einzelne Lösung umfassend erläutert werden. Erst danach können die verschiedenen Lösungen abgewogen werden.

  • Handlungsempfehlungen und Maßnahmen – In der Schlussfolgerung des Gutachtens werden Handlungsempfehlungen von Seiten des Sachverständigen gegeben. Dabei zeigt der Sachverständige auch die verschiedenen Maßnahmen im Detail auf.  

Anforderungen an ein Gutachten

  • Rechtsverbindlichkeit und Nachvollziehbarkeit – Das Gutachten ist eine allgemein vertrauenswürdige Beurteilung eines bestimmten Sachverhalts. Es wird als verbindliche (bezeugt oder unterschrieben) Aussage des Sachverständigen gewertet. Dennoch besteht keine Rechtsverbindlichkeit. In Deutschland wird die allgemeine Vertrauenswürdigkeit in einem Gutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit entsprechender Zertifizierung gemäß § 404 ZPO erreicht. Ein Sachverständiger sollte jedoch immer ein Gutachten so verfassen, dass es auch vor Gericht Bestand hat und dem Bauherren eine Hilfe bei der Durchsetzung seiner Rechte ist.

  • Transparenz und Verständlichkeit – Ein Gutachten muss immer so verfasst werden, dass Laien ohne weitere Sachkunde den Inhalt verstehen und logisch nachvollziehen können.

Rechtliche Aspekte und Haftung

Viele Laien sehen ein Gutachten als Maß der Dinge an. Dabei ist es wichtig, dass man sich die Rechtsgrundlagen sowie die Haftung des Sachverständigen bewusst macht.

Rechtsgrundlagen

  • Gesetzliche Regelungen und Normen – In Deutschland wird die Tätigkeit von Sachverständigen durch verschiedene Gesetze und Normen geregelt. Dazu zählen das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Handelsgesetzbuch (HGB) sowie die spezifischen Gesetze wie zum Beispiel das Sachverständigen Rechtsänderungsgesetz. Dadurch wird die Qualität und die Professionalität des Sachverständigen sichergestellt und somit auch das Vertrauen in diesen Beruf gestärkt.

  • Pflichten und Rechte eines Sachverständigen – Ein Sachverständiger ist bei diesem Beruf an eine hohe Berufsethik gebunden. Dazu zählen unter anderem die Verpflichtung zur Neutralität sowie die Unparteilichkeit. Dies bedeutet, dass die Arbeit des Sachverständigen sorgfältig und gewissenhaft ausgeführt werden muss. Zur Sorgfaltspflicht eines Sachverständigen gehört es auch, dass er sich laufend fachlich weiterbildet, um so seine Kenntnisse immer aktuell zu halten.

Haftung und Verantwortung

  • Haftungsrisiken für Sachverständige – Die Haftung  des Sachverständigen erstreckt sich sowohl auf den Befund als auch auf das Gutachten. Grundsätzlich hat ein Sachverständiger eine objektiv-rechtliche Sorgfaltspflicht auch zugunsten von Dritten. Bei einem Amtssachverständigen, der von einer Behörde oder Verwaltung als Sachverständiger bestellt wurde, treten unter Umständen die Regeln des Amtshaftungsrechts ein.

  • Absicherung durch Berufshaftpflichtversicherungen – Generell kann ein Sachverständiger nach § 839a BGB auf Schadensersatz verklagt werden. Dies ist insbesondere der Fall, wenn er ein unrichtiges Gutachten erstellt hat, was in der Folge zu einem fehlerhaften Urteil führte. Aufgrund des falschen Gutachtens kann es zu einem Vermögensschaden oder gar zu einer Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe kommen. Aus diesem Grund sollten Sachverständige sich im eigenen Interesse durch eine Berufshaftpflichtversicherung absichern.  

Tipps und Empfehlungen

Im Folgenden möchten wir Tipps geben, wann es sich lohnt einen Sachverständigen hinzuziehen und wie es mit der Zusammenarbeit mit anderen Fachleuten aussieht.

Wann einen Sachverständigen hinzuziehen?

  • Indikatoren und Bedarfsermittlung – Ein Sachverständiger kann in allen Phasen des Bauprozesses hinzugezogen werden. Auf Wunsch kann er lediglich zur Planung des Bauvorhabens engagiert werden, aber auch zur kompletten Baubegleitung. Vielfach wird der Sachverständige auch nur zur Bauabnahme engagiert, da er durch seine Sachkunde die notwendige Dokumentation übernehmen kann.

  • Vorteile einer frühzeitigen Einbindung – Baufamilien schützen die Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen während des gesamten Bauvorhabens, da Fehler und Mängel frühzeitig erkannt werden. Der Sachverständige kann aufgrund seiner Sachkunde sofort einschreiten und größere Schäden können dadurch vermieden werden.

Zusammenarbeit mit anderen Experten

  • Kooperation mit Architekten, Bauingenieuren und Juristen – Ein Sachverständiger sollte nach Möglichkeit in der Lage sein, mit Architekten, Bauingenieuren und anderen Experten zusammenzuarbeiten. Wichtig dabei ist die Kommunikation sowie das permanente Auseinandersetzen bei Problemen.  

  • Nutzen von interdisziplinären Teams – Um komplexe Herausforderungen im Bauwesen bewältigen zu können, sind interdisziplinäre Teams von großer Bedeutung. Durch solche Teams werden Innovationen gefördert, es besteht mehr Flexibilität und Probleme können durch die Kombination von unterschiedlichen Fähigkeiten und Kenntnissen bzw. Perspektiven leichter gelöst werden.

Fazit

Für den Erfolg und die Qualität von Projekten in der Baubranche ist die Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen essenziell wichtig. Die Dienstleistungen eines Sachverständigen werden aufgrund seiner fachlichen Expertise sowie seiner Qualifikationen und seiner Erfahrung immer öfter nachgefragt. Nicht nur Privatpersonen, sondern auch Gerichte nutzen die fundierten Aussagen eines Sachverständigen sowie seines professionell erstellten Gutachtens.  

FAQ zum Sachverständiger

Ein Sachverständiger lohnt sich sowohl beim Bau als auch beim Kauf einer Immobilie. Des Weiteren sollte der Sachverständige auch bei umfassenden Sanierungsmaßnahmen, Modernisierungen oder Renovierungen hinzugezogen werden.

Sachverständige sind oft Mitglied in einem Berufsverband oder lassen sich bei der jeweiligen Industrie- und Handelskammer als Sachverständiger in das jeweilige Verzeichnis eintragen. Hilfreich sind auch Empfehlungen und Referenzen von Freunden und der Familie sowie von Fachkollegen. Eine weitere Hilfe bei der Suche nach einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind auch unabhängige Plattformen und Foren, auf denen Bewertungen und Testimonials veröffentlicht werden.

Die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen verfügen nicht nur über entsprechendes Fachwissen, sondern auch über diverse Zertifizierungen, die auch dem Laien zeigen, dass der Sachverständige ein Experte auf seinem Gebiet ist.

Die Kosten für einen Sachverständigen können nicht pauschal genannt werden, da eine Reihe von Faktoren den Preis für die Dienstleistungen beeinflussen. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich im Vorfeld Angebote von verschiedenen Sachverständigen einzuholen und diese miteinander zu vergleichen.

 

Ein Sachverständiger ist in der Lage, beim Hausbau oder bei Sanierungen Mängel frühzeitig zu erkennen und in der Folge Nachbesserungen einzufordern. Nach Möglichkeit sollte der Bauherr einmal im Monat gemeinsam mit dem Sachverständigen die Baustelle besichtigen. Dabei besteht die Möglichkeit, dass der Sachverständige Fragen und Probleme direkt klären kann.

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