Teilungserklärung

Was ist eine Teilungserklärung?

Eine Teilungserklärung ist ein Dokument, das die Eigentumsverhältnisse bei Immobilien mit mehreren Eigentümern regelt. Sie legt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer fest und definiert die genaue Teilung des Grundstücks oder Gebäudes. Wir haben es hier also mit einer schriftlichen und nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts bindenden Vereinbarungen zwischen den Teileigentümern von Gebäuden und Grundstücken zu tun. Die notariell zu beglaubigende Erklärung hat § 8 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) zur Grundlage und wird im Grundbuch vermerkt.

Wann ist eine Teilungserklärung erforderlich?

Nach WEG wird eine Teilungserklärung immer dann nötig, wenn sich mehr als ein Eigentümer beziehungsweise eine Eigentümerin ein Grundstück oder eine Immobilie „teilen“, welche bislang in einem Grundbuch gefasst ist. Möchte ein Eigentümer eines Mehrfamilienhauses beispielsweise eine der Wohnungen im Haus verkaufen, muss für den Verkauf eine Aufteilung der Immobilie stattfinden. Die Teilungserklärung ermöglicht es erst, Teile der Immobilie – in diesem Fall eine der Wohnungen – zu veräußern, und ist somit eine grundlegende Voraussetzung für den Verkauf einzelner Wohneinheiten in einem Haus. Das gilt auch, wenn der Immobilieneigentümer ein Haus mit mehreren Wohneinheiten nicht im Gesamten an einen Käufer, sondern unterteilt in einzelne Wohnungen an eine Eigentümergemeinschaft verkaufen möchte.

Genauso können Grundstückseigentümer dank Teilungserklärung vom Splitten ihres Grund und Bodens durch die Realteilung absehen und das Grundstück stattdessen als Einheit mit einem Grundbucheintrag belassen. Mittels einer Teilungserklärung können sie laut WEG dennoch eine Aufteilung des Grundstücks und der Immobilie, die sie darauf erbauen, durchführen. Entsprechend der Teilung ist es dann möglich, einen bestimmten Bestandteil des Grundes als Teileigentum zu verkaufen.

Des Weiteren müssen Teilungserklärungen eingesehen und geändert werden, wenn sich der ursprüngliche Aufteilungsplan ändert. Sollen beispielsweise zwei zuvor getrennte Wohnungen zu einer größeren Wohnung mit demselben Eigentümer zusammengelegt werden, ist im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes eine notariell beglaubigte Anpassung der Erklärung sowie ein Gang zum Grundbuchamt notwendig.

Für Käufer, die mit dem Kauf einer Wohnung in eine Eigentümergemeinschaft eintreten möchten, ist die Teilungserklärung zudem ein Dokument, das sie gegebenenfalls benötigen, um eine Finanzierung auf die Beine zu stellen. Oftmals fordern Banken Teilungserklärungen an, da die genaue Aufteilung der Immobilie und die Details der Vereinbarung den konkreten Wert von Eigentumswohnungen erheblich beeinflussen können.

Zu guter Letzt ist die Teilungserklärung eine wertvolle rechtsbindende Grundlage, anhand derer sich Streitigkeiten zwischen den beteiligten Parteien nicht selten unkompliziert klären lassen. Schließlich umfasst sie etliche wichtige Informationen zu Rechten und Pflichten der Wohnungseigentümer und kann so im Streitfall oft rasch für Klarheit sorgen.

Inhalt einer Teilungserklärung

20 bis 40 Seiten, drei Teile, ein Dokument: Die Teilungserklärung ist wesentlich umfangreicher, als so mancher Eigentümer (in spe) vielleicht zunächst denken würde. Taucht man jedoch etwas tiefer in die Thematik ein und beschäftigt sich damit, welche Fragen geklärt, Informationen dokumentiert und Vereinbarungen getroffen werden müssen, damit die Eigentumsverhältnisse klipp und klar definiert sind, erklärt sich der große Umfang der Teilungserklärungen von selbst.

Konkret setzt sich die Teilungserklärung aus diesen drei Abschnitten zusammen:

Aufteilungsplan

Der Aufteilungsplan ist eine üblicherweise von einem Architekten angefertigte Bauzeichnung, die der Baubehörde vorgelegt werden muss, bevor ein Grundbucheintrag in die Wege geleitet werden kann. Aus der maßstabgetreuen Zeichnung geht die genaue Aufteilung der Immobilie eindeutig hervor. Darüber hinaus trennt sie Sonder- und Gemeinschaftseigentum zweifelsfrei voneinander. Doch was genau ist hiermit überhaupt gemeint?

Der Begriff Sondereigentum beschreibt die Flächen, die dem einzelnen Eigentümer zur alleinigen Nutzung überlassen sind. Zum Sondereigentum zählen typischerweise die jeweilige Wohnung, ein Kellerabteil und unter Umständen ein Kfz-Stellplatz. Dem gegenüber steht das Gemeinschaftseigentum, also die Flächen, die jeder der beteiligten Wohnungseigentümer nutzen darf. Klassische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind Treppenhäuser und Aufzüge, Vorhöfe, Gärten und ähnliche Außenbereiche, gemeinschaftlich nutzbare Garagen sowie Dachflächen.

Während jeder Eigentümer beziehungsweise jede Eigentümerin selbstverständlich selbst für die Instandhaltung und Modernisierung von Sondereigentum verantwortlich ist, trägt beim Gemeinschaftseigentum im Normalfall jeder Miteigentümer einen Teil der anfallenden Kosten.

Zum Aufteilungsplan gehört bei Bedarf weiterführend eine Ausführung bezüglich eventuell erwünschter Sondernutzungsrechte. Von Sondernutzungsrechten ist die Rede, wenn eine Partei der Eigentümergemeinschaft das alleinige Nutzungsrecht für einen zum Gemeinschaftseigentum gehörigen Bestandteil der Immobilie erhält. Ein Beispiel: Wir gehen von einem Mehrfamilienhaus mit vier Parteien und einem Garten aus. Der Garten ist als Gemeinschaftseigentum deklariert, soll aber ausschließlich von einem bestimmten Wohnungseigentümer genutzt werden. In diesem Fall müsste diesem Bewohner ein Sondernutzungsrecht für den Garten erteilt werden.

Außerdem nimmt die Teilungserklärung bei Bedarf Bezug auf Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen. Auf diesem Weg kann die Eigentümergemeinschaft beispielsweise die gewerbliche Nutzung einer Wohnung oder die Nutzung von Dach- oder Kellerräumen zu Wohnzwecken ausdrücklich ausschließen oder erlauben.

Zu welchem Anteil ein Eigentümer am Grundstück oder Haus beteiligt ist, geht ebenfalls aus der Teilungserklärung hervor. Der Eigentumsanteil wird für gewöhnlich in Tausendsteln gemessen. Sind in der Teilungserklärung beispielsweise 100/1.000stel als Anteil angegeben, gehören dem jeweiligen Eigentümer 10 % der Immobilie. In dieser Art und Weise sind die Eigentumsanteile aller Parteien des Gemeinschaftseigentums in der Teilungserklärung aufgeführt.

Abgeschlossenheits­bescheinigung

Damit die Eigentumswohnung ins Grundbuch eingetragen werden kann, muss die Teilungserklärung neben dem Aufteilungsplan auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beinhalten. Diese ist an den Plan der Aufteilung geknüpft und bestätigt, dass die jeweilige Wohnung einen baulich von den übrigen Wohneinheiten getrennten Teil darstellt. Will heißen: Vor Ausstellung der Bescheinigung stellt die Baubehörde hiermit sicher, dass Wände, Türen, Decken und Co. die Wohneinheit vom Rest des Gebäudes abgrenzen.

Und was ist mit Eigentum außerhalb der abgetrennten Wohneinheit, zum Beispiel mit Kellerabteilen? Dieses Eigentum kann als zur Wohnung gehöriger Teil ebenfalls in die Abgeschlossenheitsbescheinigung integriert und als Sondereigentum gekennzeichnet werden.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung vervollständigt die Teilungserklärung als dritter Bereich und schließt alle (rechtlichen) Lücken, die der Aufteilungsplan nicht abdeckt. Grundlage der Gemeinschaftsordnung ist das WEG (Wohnungseigentumsgesetz), dessen Inhalt die Gemeinschaftsordnung im Detail ausarbeitet. Hier ist festgeschrieben, wie das (rechtliche) Miteinander der Wohnungseigentümer – insbesondere auch in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum und das Haus als Ganzes – zu gestalten ist.

In die Gemeinschaftsordnung gehören mitunter Infos zur Kostenverteilung, weiterführende Vereinbarungen zu Gemeinschafts- und Sondereigentum, Regelungen zu den Stimmrechten der Eigentümer sowie detailliertere Angaben bezüglich etwaiger Sondernutzungsrechte und Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen. Sind sich alle Miteigentümer des Gebäudes einig, kann die Gemeinschaftsordnung mittels Integration einer Öffnungsklausel Inhalte aufführen, die das WEG nicht vorschreibt, und gegebenenfalls auch Aspekte auslassen, die laut WEG festgeschrieben werden sollten.

Formvorschriften und Beurkundung

Wird Wohnungseigentum mit einer Teilungserklärung begründet, so muss die Erklärung, wie bereits erwähnt, von einem Notar beurkundet werden. Nicht notariell beurkundete Teilungserklärungen werden vom Grundbuchamt nicht anerkannt. Was die Form betrifft, so ist die Teilungserklärung schriftlich einzureichen und muss von sämtlichen Beteiligten der Eigentümergemeinschaft unterzeichnet werden.

Auch wenn Wohnungseigentümer die Teilungserklärung prinzipiell selbst aufsetzen können, ergibt es oft Sinn, sich hierfür an Experten zu wenden. Schließlich umfasst das Dokument mitunter eine Bauzeichnung sowie etliche Klauseln und Absätze zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer, sodass der Laie in aller Regel nicht über ausreichendes Wissen verfügt, um eine vollständige, rechtsgültige Teilungserklärung anzufertigen. Ansprechpartner sind hier Ingenieure und Architekten sowie gegebenenfalls zusätzlich Rechtsanwälte und Notare, die die Erklärung gründlich prüfen können.

Eintragung im Grundbuch

Wie beschrieben, wird die Teilungserklärung ins Grundbuch eingetragen, was die Aufteilung der Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen oder die Aufteilung des Grundstücks in mehrere Bereiche verschiedener Eigentümer offiziell macht. Alles, was in der Teilungserklärung enthalten ist – also unter anderem Rechte und Pflichten der Eigentümer, Regelungen zu Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, der Aufteilungsplan sowie Vereinbarungen zur Übernahme verschiedener Kosten – dient letztlich vor allem dazu, rechtliche Klarheit und Sicherheit für die Miteigentümer zu schaffen. Auch wenn die Erstellung der Teilungserklärung und der Gang zum Grundbuchamt mit einigem Aufwand verbunden sind, ist die Grundbucheintragung für Eigentümer und Käufer folglich von großer Bedeutung.

Wie kann ich eine Teilungserklärung beantragen?

Der Weg zur Aufnahme der Teilungserklärung ins Grundbuch besteht im Wesentlichen aus diesen Schritten:

Schritt 1: Aufteilungsplan anfertigen

Zunächst muss der Aufteilungsplan inklusive der Kennzeichnung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum entsprechend des Wohnungseigentumsgesetzes angefertigt werden. Hierfür wenden sich Eigentümer normalerweise an einen Architekten.

Schritt 2: Abgeschlossenheitsbescheinigung einholen

Dann gilt es, die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen. Die Bescheinigung wird vom Bauamt nach Vorlage des Aufteilungsplans ausgestellt.

Schritt 3: Teilungserklärung vervollständigen

Vor Abgabe sollte sichergestellt werden, dass die Teilungserklärung die Eigentumsverhältnisse klar regelt und möglichst keine Fragen offenlässt. Gerade der Teil der Gemeinschaftsordnung ist nicht zu vernachlässigen und sollte unter Berücksichtigung aller individueller Gegebenheiten und Eventualitäten ausformuliert werden.

Schritt 4: Dokument beurkunden lassen

Die vollständige Teilungserklärung muss im nächsten Schritt notariell beurkundet werden.

Schritt 5: Teilungserklärung beim Grundbuchamt einreichen

Abschließend wird die beurkundete Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht. Je nach Auslastung der Behörde kann es nur wenige Tage, aber auch einige Wochen dauern, bis die Eintragung mit Anlage der Wohnungsgrundbücher für die einzelnen Wohnungen abgeschlossen ist.

Kann eine Teilungserklärung geändert werden?

Eine Änderung der Teilungserklärung ist grundsätzlich möglich, sofern eine zulässige Begründung beziehungsweise ein entsprechender Anlass gegeben ist. Typische Umstände, die dazu führen, dass die Teilungserklärung nachträglich geändert werden muss, sind zum Beispiel die Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und das Zusammenlegen zweier Wohneinheiten zu einer Wohnung.

Genau wie die ursprüngliche Teilungserklärung muss auch die Änderung notariell beurkundet und ins Grundbuch aufgenommen werden. Ob dabei alle Miteigentümer unterzeichnen müssen, hängt von der gewünschten Änderung ab. Änderungen, die sich auf Gemeinschaftseigentum beziehen, betreffen stets alle Eigentümer und erfordern deren Unterschriften. Anders ist das bei Änderungen, welche ausschließlich mit Sondereigentum zusammenhängen. Möchten zum Beispiel zwei Miteigentümer ihre jeweiligen Gartenabschnitte oder ihren Kfz-Stellplatz untereinander tauschen, müssen – sofern in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich anders festgelegt – nur diese beiden Parteien unterzeichnen.

Wo finde ich die Teilungserklärung meines Grundstücks?

Die Teilungserklärung für Grundstücks- und Wohnungseigentum wird vom Grundbuchamt verwahrt und kann dort bei Bedarf angefordert werden. Jeder Eigentümer beziehungsweise jede Eigentümerin sollte jedoch eine eigene Ausführung des Dokuments für die privaten Unterlagen erhalten. Oftmals wird zudem ein Exemplar bei der Hausverwaltung hinterlegt. Die mit Kosten verbundene Anforderung des Schriftstücks bei der Behörde ist lediglich dann notwendig, wenn die Teilungserklärung anderweitig nicht mehr aufzufinden ist.

Tipps für die Erstellung einer Teilungserklärung

Nachfolgend haben wir vier der wichtigsten Tipps zur Erstellung einer Teilungserklärung in einem kurzen Überblick zusammengefasst:

#1: Notar bei der Erstellung hinzuziehen

Egal ob es um die Formulierung der Rechte und Pflichten, die Kostenverteilung, die Definition von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum oder Bestimmungen zur Veräußerung von Eigentumsanteilen geht: Beim Aufsetzen der Teilungserklärung lohnt es sich, jemanden an der Seite zu haben, der sich mit der Materie auskennt. Es ist entsprechend dazu zu raten, sich bei der Erstellung der Dokumente von einem fachkundigen Notar oder Anwalt für Wohnungseigentumsrecht unterstützen zu lassen, um ärgerliche Fehler zu vermeiden.

#2: Inhalte unmissverständlich formulieren

Das A und O bei rechtlichen Schriftstücken ist stets die Eindeutigkeit. Die Teilungserklärung stellt hier keine Ausnahme dar. Es ist von enormer Wichtigkeit, klare, verständliche Formulierungen zu wählen und die Inhalte so auszugestalten, dass sie möglichst nicht missverstanden werden können.

#3: Mit Wohnungseigentumsgesetz und Öffnungsklauseln befassen

Auch wenn ein Notar oder Anwalt beim Verschriftlichen der Erklärung behilflich ist, ist es für die Miteigentümer unerlässlich, sich zumindest mit den Grundzügen des Wohnungseigentumsgesetzes und der Möglichkeit der Öffnungsklauseln zu befassen.

#4: Miteigentümer aller Wohnungen einbeziehen

Besonders wichtig: Da ausnahmslos alle Miteigentümer das Dokument unterzeichnen müssen, sollten sich die Parteien in Sachen Teilungserklärung einig sein. Am ehesten lassen sich unnötige Konflikte vermeiden, indem die Inhalte der Erklärung von Anfang an gemeinsam besprochen und beschlossen werden.

Welche sind typische Streitpunkte bei einer Teilungserklärung?

Beim Aufsetzen einer Teilungserklärung gibt es Streitpunkte und Fallstricke, die die Angelegenheit verkomplizieren können. Besonders häufig sind es Aspekte aus diesen Themenbereichen, an denen sich Miteigentümer oder Kaufinteressenten stören:

Öffnungsklausel

Oft sind sich die Beteiligten uneinig darüber, ob sich die Teilungserklärung strikt nach dem WEG richten oder mittels einer Öffnungsklausel abweichende Vereinbarungen zulassen soll. Hier ist es sinnvoll, gemeinsam mit einem Anwalt oder Notar genau zu diskutieren, ob der rechtliche Rahmen des WEGs ausreicht, um alle im individuellen Fall relevanten Belange in der Teilungserklärung unterzubringen.

Kostenverteilung

Zu den wohl meistdiskutierten Inhalten der Teilungserklärung zählt die Kostenverteilung. Welcher Miteigentümer übernimmt zu welchem Anteil welche anfallenden Kosten?

Stimmrechte

Mindestens ebenso bedeutsam wie die Verteilung der Kosten ist das Thema der Stimmrechte. In der Praxis werden mehrere Regelungen umgesetzt, darunter das sogenannte Kopfprinzip, nach dem jeder Miteigentümer eine Stimme besitzt. Daneben gibt es das Wertprinzip, bei dem sich die Anzahl an Stimmen jedes Eigentümers nach dessen Eigentumsanteil richtet. Die dritte verbreitete Möglichkeit ist die Vergabe der Stimmrechte nach dem Objektprinzip. Dieses Prinzip sieht vor, dass jeder Eigentümer so viele Stimmen erhält, wie er Wohnungen im Gebäude besitzt.

Gewerbliche/private Nutzung

Ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum lediglich privat oder auch gewerblich genutzt werden darf, muss in der Teilungserklärung ebenfalls definiert werden. An dieser Stelle fällt der präzisen Formulierung eine besonders große Bedeutung zu. Ist im Dokument die Rede von einer „Ladenfläche“, darf der besagte Raum ausschließlich zum Betrieb von Ladengeschäften und nicht etwa für gastronomische Unternehmungen oder andere abweichende gewerbliche Tätigkeiten genutzt werden. Anders verhält es sich bei der Bezeichnung „Geschäftsraum“, der weitaus mehr Optionen für gewerbliche Nutzungsweisen offenlässt.

Tierhaltung

Es ist möglich, die Haltung größerer Haustiere per Teilungserklärung auszuschließen. Auch in diesem Punkt scheiden sich oft die Geister, weshalb er beim Aufsetzen des Schriftstücks unbedingt bedacht werden sollte.

Neben Miteigentümern, die gemeinsam eine Teilungserklärung aufsetzen, sollten sich auch Kaufinteressenten mit gängigen Fallstricken und „Problemstellen“ von Teilungserklärungen auseinandersetzen, um bereits bestehende Erklärungen vor dem Kauf vernünftig beurteilen zu können.

Kosten einer Teilungserklärung

Die Kosten einer Teilungserklärung setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Die bloße Beglaubigung des Dokuments durch einen Notar beläuft sich auf etwa 70 € bis 140 €, während sich die Beurkundung nach dem Immobilienwert richtet und zügig Kosten weit jenseits der 500 €-Marke verursacht.

Je nachdem, wie umfangreich die hierfür zu erbringenden Leistungen sind, lässt sich die Baubehörde das Ausstellen der Abgeschlossenheitsbescheinigung mit bis zu 200 € bezahlen. Der zuvor durch einen Architekten oder Ingenieur zu erstellende Aufteilungsplan ist kostentechnisch an den Arbeitsaufwand geknüpft. Hinzu kommt die Gebühr für die Grundbucheintragung, die wiederum vom Immobilienwert abhängt.

Daneben können weitere Kosten anfallen, zum Beispiel für die Beschaffung fehlender Unterlagen, für professionelle Unterstützung beim Aufsetzen der Teilungserklärung, für anwaltliche Beratung oder für Übersetzungsarbeiten.

Fazit zur Teilungserklärung

Wer eine Eigentumswohnung, ein Reihenhaus oder einen Teil eines Grundstücks erwerben oder verkaufen möchte, kommt nicht umhin, sich mit der Teilungserklärung zu beschäftigen. Das Dokument, das mitunter die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer festschreibt, ist die Voraussetzung für einen dem Sachverhalt entsprechenden Grundbucheintrag und sollte in seiner Wichtigkeit nicht unterschätzt werden. Aus diesem Grund sind Eigentümer und Kaufinteressenten gut damit beraten, sich vorhandene Teilungserklärungen ganz genau anzusehen und sich bei der Erstellung solcher Dokumente professionell unterstützen zu lassen.

FAQ zur Teilungserklärung