Baugrundgutachten

In den meisten Fällen planen Eigentümer den Hausbau ganz genau. Allerdings stellt sich dabei sehr oft die Frage, ob der Baugrund zur Planung gehört. Wir möchten mit dem folgenden Ratgeber Eigentümern aufzeigen, dass sie niemals auf ein Baugrundgutachten durch einen Baugrundgutachter verzichten sollten. Ein solches Gutachten kann im Nachhinein nicht nur viel Ärger, sondern auch Geld sparen. In einigen Fällen ist das Baugrundgutachten Pflicht, auch hierzu möchten wir Stellung nehmen.

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Was ist ein Baugrundgutachten?

Mittels des Baugrundgutachtens lässt sich vom Baugrundgutachter die Qualität des Bodens überprüfen. Dabei wird ermittelt, ob der Boden als Baugrund für ein Haus geeignet ist.

Es gibt eine Reihe von weiteren Bezeichnungen für das Baugrundgutachten. Zu den geläufigsten Bezeichnungen zählen Gründungsgutachten oder geologischer Bericht. Die Bezeichnung spielt allerdings keine Rolle, denn in allen Fällen wird der Baugrund geoanalytisch untersucht. Bei diesen Untersuchungen wird auf eine Wechselwirkung zwischen der Bebauung in der Nachbarschaft, dem Grundwasser und dem Bauwerk geachtet. Zusätzlich werden Baugrund und andere Gegebenheiten überprüft.

Nur selten ist es möglich, zu beurteilen, ob sich ein Boden als Grundlage für das Haus eignet. Vielfach wird auf den ersten Blick das Grundstück für gut befunden. Schließlich stehen in der Nachbarschaft auch Häuser. Darauf ist jedoch kein Verlass, denn oftmals muss eine Optimierung des Baugrundes stattfinden. Erst nach der Verbesserung des Baugrundes darf mit dem Hausbau begonnen werden. Der Boden muss in der Lage sein, eine massive Immobilie oder einen Keller zu tragen. Dies lässt sich mit einem Baugrundgutachten feststellen. Aus diesem Grund kann gesagt werden, dass eine Immobilie nicht ohne ein solches Gutachten mit entsprechenden Informationen gebaut werden darf.

Warum ist ein Baugrundgutachten wichtig?

Durch das Baugrundgutachten, das von einem Baugrundgutachter mittels detaillierter Analysen erstellt wurde, lassen sich im Nachhinein Schäden und Risiken an einem Bauwerk vermeiden. Zu den Schäden gehören Risse, die durch das Setzungsverhalten des Bodens, Feuchtigkeit oder Absackungen entstehen. Laut der Bodengutachter handelt es sich hierbei um ein Baugrundrisiko. Im schlimmsten Fall kommt es zu einem Baustopp, wenn solche Schäden auftreten. Für den Eigentümer bedeutet dies auf der einen Seite nicht nur viel Ärger, sondern auch auf der anderen Seite immense Kosten durch ein Bodengutachten hat der Bauherr mehr Sicherheit, wenn es um die Planung und die damit verbundenen Mehrkosten geht. Zusätzlich ist das Gutachten eine rechtliche Absicherung, sollte es zu Folgeschäden kommen.

Die Daten aus dem Baugrundgutachten, welches von einem Baugrundgutachter erstellt wurde, sind gerade für den Statiker sehr wichtig. Er berechnet auf Basis der ermittelten Daten das Maß des Fundaments und der Bodenplatte. Da Statiker für ihre Grundstücks-Berechnungen haften, sind sie auf die Daten des Baugrundgutachtens angewiesen.

Warum ist ein Baugrundgutachten notwendig?

Durch das detaillierte Baugrundgutachten, welches von einem Baugrundgutachter erstellt wurde, erhalten Bauherren Klarheit über die tatsächliche Beschaffenheit des Grundstückes, bevor sie mit dem Hausbau beginnen. Als zukünftiger Hausbesitzer sollte man nicht so blauäugig sein und auf das Baugrundgutachten verzichten, da in der Nachbarschaft bereits Häuser stehen. Selbst wenn der direkte Nachbar auf seinem Grundstück problemlos bauen konnte, stellt dies keine Gewähr dar, dass auf dem eigenen Grundstück dies ebenfalls möglich ist. Schon auf kleinstem Raum sind verschiedene Bodengegebenheiten des Grundstückes möglich. Auf den ersten Blick lassen sich diese meist nicht erkennen.

Wenn die beauftragte Baufirma oder der Architekt behaupten, dass auf dem Grundstück auch ohne Baugrundgutachten gebaut werden kann, sollten Bauherren skeptisch werden. Oftmals sind immer die gleichen Argumente, wie „Wir kennen die Gegend“ oder „Wir erkennen Probleme auch ohne Gutachten“, zu hören. Gerade dann ist größte Vorsicht geboten. Oft wird versucht, das Gutachten zu umgehen, auch wenn es dazu baurechtliche Pflichten gibt. Der Eigentümer sollte hier immer auf Nummer sicher gehen und eine Grundstücksuntersuchung in Auftrag geben. Baufirmen und Architekten behaupten oft, dass Bauherren sich die Kosten für das Gutachten sparen können. Leider handelt es sich hier um eine Falschaussage, denn bei auftretenden Problemen während des Hausbaus lässt sich mit dem Gutachten Geld sparen und zusätzlich die Nerven schonen.

Blindes Vertrauen aufgrund eines fehlenden Gutachtens kann für den Bauherren sehr teuer werden. Baufirmen sind Wirtschaftsunternehmen, die auf Gewinn aus sind. Hören Eigentümer von einer Baufirma auch ohne Gutachten, dass die Bodenbedingungen unproblematisch bzw. optimal sind, sollten sie die Finger von diesem Unternehmen lassen. Der Bauherr sollte in jedem Fall die Analyse des Baugrundgutachtens abwarten. Wurde der Bau schon begonnen und es stellt sich im Nachhinein heraus, dass der Baugrund problematisch ist, bedeutet dies oft viele Tausend Euro an Mehrkosten für den Bauherren.

Ist ein Baugrundgutachten Pflicht?

Verpflichtend ist das Baugrundgutachten nicht vorgeschrieben. Vor dem Grundstückskauf oder dem Hausbau sollten Eigentümer ein Baugrundgutachten in jedem Fall in Auftrag geben. Der Grund ist einfach, als Grundstückseigentümer müssen alle Risiken getragen werden, die vom Baugrundstück durch eine Bebauung ausgehen. Als Bauherr ist es ratsam sich vor Baubeginn mit den Themen Baugrunduntersuchung und Baugrundgutachten zu befassen, selbst wenn hierzu keine Pflicht besteht. Sowohl die Durchführung als auch der Kostenaufwand für das Gutachten müssen exakt geregelt sein. Im Idealfall geschieht dies bereits vor dem Kauf des Grundstücks.

Können die Baumaßnahmen sich auf das Nachbargrundstück auswirken, besteht in jedem Fall die Pflicht eines Baugrundgutachtens. Kaum ein Besitzer ist Spezialist, wenn es um Bodenkenntnisse geht. Aus diesem Grund sollte immer ein Baugutachter oder ein Sachverständiger mit einem Baugrundgutachten beauftragt werden. Dadurch lassen sich Folgeschäden vermeiden.

Was sind die Inhalte eines Baugrundgutachtens?

Ein besonderes Augenmerk wird beim Baugrundgutachten auf die Tragfähigkeit des Untergrunds und auf das Setzungsverhalten gelegt. Ebenfalls von Bedeutung sind Informationen zum Grundwasservorkommen sowie der Versickerung des Oberflächenwassers. Für die Bemessung des Fundaments werden konkrete Kennzahlen und darauf basierende und fundierte Empfehlungen zur Gründung benötigt, die Bestandteil des Gutachtens sind. In Deutschland gibt es zudem Regionen, in denen eine mögliche Erdbebenzone zugeordnet werden muss.

Das Baugrundgutachten muss nachfolgende Informationen enthalten:

  • Bauort

  • Bauwerk

  • Auftraggeber

  • Aufbau des Baugrunds

  • Bodenart und Bodenkennwerte

  • Bodenmechanische Eigenschaften wie etwa Setzungsverhalten und Tragfähigkeit

  • Informationen rund um das Grundwasservorkommen sowie eventuelle mögliche Belastungen

  • Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser aus Regen oder künstlicher Bewässerung

  • Frostsicherheit Boden

  • Ausführung und Vorgaben des Erdbaus (Aushebung)

  • Abdichtung des Bauwerks – Keller als einfaches Mauerwerk oder wasserdicht

  • Eventuelle Belastungen oder Schadstoffe durch ein erweitertes Gutachten

Sind Auffälligkeiten oder Probleme zu erkennen, dann werden im Baugrundgutachten konkrete Maßnahmen zur Bodenverbesserung angeraten. Dazu gehören unter anderen entsprechende Verdichtungen. Die Beratung dazu gibt es dann vom Bodengutachter nach der Untersuchung selbst. Sie erhalten eine Nachricht mit dem Dokument und Abschnitt für Abschnitt bzw. Punkt für Punkt, kann der Experte dann die Untersuchung mit Ihnen besprechen.

Wichtigkeit der Bodenklassen

Das Baugrundgutachten gibt Aufschluss über die Bodenklassen des Grundstücks. Dies ist sehr wichtig, denn dadurch können sowohl die Gesamtbaudauer des Bauvorhabens, die architektonischen Möglichkeiten und letztendlich auch die Baukosten beeinflusst werden. Aufgrund der Bodenklasse werden die Kosten für den Aushub kalkuliert.

  • Bodenklasse 1: Oberboden

  • Bodenklasse 2: fließende Bodenarten

  • Bodenklasse 3: leicht lösbare Bodenarten

  • Bodenklasse 4: mittelschwer lösbare Bodenarten

  • Bodenklasse 5: schwer lösbare Bodenarten

  • Bodenklasse 6: leicht lösbarer Fels und vergleichbare Bodenarten

  • Bodenklasse 7: schwer lösbarer Fels

Experten erkennen auf den ersten Blick, dass die Bodenklasse 3 sich leichter bearbeiten lässt als die Bodenklassen 4 bis 7. Dies ist ein Grund, weshalb viele Baufirmen die Grundstücke der Bodenklasse 3 zuordnen, selbst dann, wenn kein Baugrundgutachten zur Beschaffenheit der Böden vorliegt.

Von wem wird ein Baugrundgutachten erstellt?

Baugrundgutachten werden von einem unabhängigen Sachverständigen für Geotechnik, einem Bauingenieur oder einem Geologen vor Ort erstellt.

Wie lange dauert die Erstellung eines Baugrundgutachtens?

In den meisten Fällen dauern die erforderlichen Bohrarbeiten rund 3 Stunden. Es folgt die Bodenuntersuchung im Labor. Dafür müssen ein paar Tage kalkuliert werden. Für die schriftliche Ausarbeitung der Ergebnisse müssen nochmals ein bis zwei Wochen eingeplant werden. Werden in den Proben Schadstoffe gefunden, dann verlängert dies die Erstellung des Gutachtens deutlich.

Wie viel kostet ein Baugrundgutachten?

Im Schnitt liegen die Kosten zwischen 1.000 und 2.500 Euro. Allerdings sind die Kosten abhängig von der Größe des Grundstücks, dem Aufwand der Analyse und dem Baugebiet in der Region. Üblich sind als Startpreis rund 5 Euro pro Quadratmeter Grundfläche.

Das Gutachten für Projekte mit Keller ist meistens 15 – 20 % teurer.

Wer muss ein Bodengutachten bezahlen?

Grundsätzlich zahlt der Bauherr die Kosten für ein Bodengutachten, welche zu den Baunebenkosten zählen. Wird ein Grundstück verkauft, zahlt der Eigentümer bzw. der Verkäufer für das Gutachten. Es kommt immer auf die Form des Vertrages beim Notar an. Sollen Sie das Bodengutachten zahlen, können Sie ja auch versuchen, die Kosten zu verhandeln und den Vertrag zu ändern. Wenn Sie das Grundstück schon gekauft haben, zahlen Sie aber auf jeden Fall. dann waren Sie leicht zu spät auf dieser Seite 😉

Welche Probleme können entstehen?

Niemand kann auf den ersten Blick erkennen, ob es zu Problemen mit dem Grundstück kommt.

Grundwasser

Das Vorhandensein in tieferen Erdschichten kann zu Schäden am Haus führen. Das drückende Wasser übt großen Druck auf die Abdichtungen des Hauses aus. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Grundwasserspiegel generell sehr hoch ist und/oder Sickerwasser nicht gut ablaufen kann. In dem Fall wäre, weil man eigentlich immer mit Keller bauen sollte, eine weiße Wanne die beste Lösung. Was eine weiße Wanne ist, erfahren Sie hier: https://www.kellerexperte.com/fertigkeller/weisse-und-schwarze-wanne/

Dann gelingt auf jeden Fall der Haus- und Kellerbau, unabhängig davon, wie die Wasserverhältnisse sind.

Altlasten

Damit werden giftige Stoffe und Verunreinigungen im Boden bezeichnet. Oft treten diese auf, wenn das Grundstück in der Vergangenheit industriell genutzt wurde. Meistens ist dann ein großflächiges Flächenrecycling vonnöten. Die anfallenden hohen Mehrkosten müssen vom Grundstückseigentümer getragen werden. Wurde ein Baugrund in der Vergangenheit vom Militär oder von einer Tankstelle genutzt, dann ist mit solchen Altlasten zu rechnen.

Blindgänger

Nicht selten liegen unter der Erdoberfläche unentdeckte Fliegerbomben aus dem Zweiten Weltkrieg. Ist dies der Fall, dann muss für die Beseitigung mit hohen Kosten und einem enormen Zeitaufwand gerechnet werden.  Sollte das Grundstück zu einer verdächtig ausgewiesenen Fläche gehören besteht in den meisten Fällen eine Sondierungspflicht.

Kann man ein Problemgrundstück vorher erkennen?

Niemand ist in der Lage unter die Erdoberfläche zu schauen. Dazu sind in jedem Fall Bohrungen nötig. Allerdings gibt es ein paar Indizien, woran ein Problemgrundstück zu erkennen ist.

  • Abgesackte oder angehobene Gehwege

  • Aufgeschüttetes Gelände

  • Geneigte Straßenlaternen sowie geneigte Gebäude/Gebäudeteile

Bei solchen Indizien des Baugrunds sollten Bauherren misstrauisch werden, selbst dann, wenn in direkter Nachbarschaft schon seit Jahren Gebäude stehen. Ist das Grundstück in der Vergangenheit als Gewerbe genutzt worden oder hat es sich gar um eine Müllhalde gehandelt, dann ist Vorsicht geboten.

Gibt es eine Alternative zum Bodengutachten?

Es gibt Fälle, bei denen bei den Kommunen Daten zu einem Grundstück vorliegen. Allerdings kann hier nicht von einer echten Alternative zum Bodengutachten gesprochen werden, denn die Informationen sind nicht sonderlich detailliert.

Steht auf dem Grundstück bereits ein Gebäude, kann gegen eine Gebühr von 15 bis 100 Euro die offizielle Bauakte eingesehen werden. Ebenfalls kann beim örtlichen Umweltamt gegen eine Gebühr erfragt werden, ob es auf dem Grundstück schon entdeckte Altlasten gibt oder ob jemals eine Bombe dort entdeckt wurde.

Was ist ein erweitertes Bodengutachten?

In erster Linie werden bei einem normalen Bodengutachten die Zusammensetzung und die Tragfähigkeit sowie die Wasserverhältnisse analysiert. Gibt es Verdachtsmomente zu möglichen Problemen oder gar Gefahren für das Bauwerk kann ein normales Bodengutachten durch ein erweitertes Bodengutachten ergänzt werden. In diesem Gutachten sind weitere Auskünfte zu eventuellen Altlasten und Belastungen enthalten. Daraus lässt sich dann eine Relevanz für Abdichtungsmaßnahmen oder die Entsorgung von Altlasten ableiten. Es kann passieren, dass das komplette Grundstück saniert werden muss. Jedoch ist dies eine kostspielige Angelegenheit. Die Beschaffenheit des Bodens geht also noch weiter ins Detail. Ist aber bei normalen Häusern eher selten.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bodengutachten und einem Baugrundgutachten?

Ein Bodengutachten ist nur ein Teil des Baugrundgutachtens. Beim Bodengutachten werden bei der Analyse des Bodens die chemischen Bodenuntersuchungen von einem Bodengutachter bewertet und im Anschluss für das Bodengutachten aufgelistet.

Ein vollständiges Baugrundgutachten muss immer über einen Lageplan verfügen. Dieser muss maßstabsgetreu angefertigt werden. Das Baugrundstück wird in diesem Lageplan markiert. Weitere Informationen sind die Höhenbezugs- und Bohransatzpunkte sowie die Bohr- und Rammprofile. Das Baugrundachten beinhaltet sämtliche chemische Analysen, Bodenversuche und Laborprüfberichte vom Untergrund. Zur Dokumentation müssen Fotos beigefügt werden.

Fazit zum Baugrundgutachten

Möchten Bauherren beim Bau eines Fertighauses oder eines Massivhauses auf Nummer sicher gehen, dann sollte ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben werden, damit man keinen teuren Fehler macht und alle Bodenschichten bekannt sind. Die Kosten für das fachmännische Baugrundgutachten sind auf keinen Fall vergebens, wenn es im Nachhinein zu Problemen kommt. Als Bauherr sollte daran auf keinen Fall gespart werden, wenn der Erfüllung vom eigenen Haus nichts im Wege stehen soll.

Tipp 1: Haben Sie Interesse an weiteren spannenden Angaben bzw. Artikel zu den Themen von Bodenklassen bis Flachdach und Architektur, schauen Sie mal oben im Menü im Wiki vorbei. Dort gibt es zig Tipps und noch mehr Text für zukünftige Bauherren, die Fehler vermeiden möchten und weitere Beratung und Infos suchen.

Tipp 2: Noch mehr Auskunft zum Thema Hausbau geben die Fertighausexperten auf YouTube. Dort wird von Mängelvermeidung auf Baustellen berichtet und Bauherren erhalten zig Tipps zum besser bauen und zum Kosten und Preise senken beim Kauf eines Hauses. Auch werden Unterschiede von Hausanbietern herausgearbeitet. Hier der Link, dann brauchen Sie keine Suchmaschine und keine gelben Seiten und kommen direkt zum Inhalt: https://www.youtube.com/channel/UCUZjMbVjSEh2s04uFKXZCtQ

Tipp 3: Damit Ihr Hausbau im wahrsten Sinne des Wortes nicht im Sand verläuft, sollten Sie auch an die fundierte Basis denken und sich Auskunft bei einem Gutachter zum Thema Bodenplatte und Keller einholen. Denn nur und er Kombi mit den Gewerken Beton und dem Bodengutachten vom Gutachter mit Infos über Wasserverhältnisse, des Untergrundes usw. können Sie gut vorbereitet, also auf die schönste Art, in den Hausbau starten: https://www.kellerexperte.com

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