Netto Grundfläche
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Dirk von a better place
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Wer sich Beschreibungen von Gebäuden durchliest, wird auf ganz unterschiedliche, teilweise sehr ähnlich klingende Begrifflichkeiten stoßen. So gibt es beispielsweise die Ausdrücke Bruttogrundfläche, Nettogrundfläche, Nutzfläche oder Wohnfläche. Häufig werden diese miteinander verwechselt, dabei unterscheiden sie sich im Wesentlichen, vor allem, wenn es um die Flächenberechnung von Immobilien geht. Doch um was handelt es sich eigentlich bei der Nettogrundfläche (NGF)? Wie unterscheidet sie sich von den anderen Grundflächen? Wozu braucht man diese und wie berechnet man sie? Hier gibt es die wichtigsten Fakten zur Nettogrundfläche.
Eines noch vorab: Die Nettogrundfläche sollte dabei immer ein Architekt ausrechnen. Hier finden Sie nicht nur eine Auswahl an guten Architekten, sondern auch ein Video, damit Sie sehen, worauf es beim planen eines Hauses wirklich ankommt. Denn ein Architekt hat noch viel mehr Aufgaben, als man denkt. Im Video haben wir die Wichtigsten davon zusammengefasst.
Was ist die Netto Grundfläche?
Die Nettogrundfläche, kurz NGF, wird nach DIN 277 als die Summe aller nutzbaren Flächen der Grundrissebenen eines Gebäudes beschrieben. Dabei besteht sie also aus allen Flächen, die sich uneingeschränkt zu Wohn-, Arbeits-, oder Gewerbezwecken nutzen lassen.
Woraus setzt sich die Netto Grundfläche zusammen?
Unterteilt wird diese Fläche in die Bereiche:
Nutzfläche (NF): effektiv verfügbare Grundfläche der einzelnen Geschosse des Bauwerks, die der sinngemäßen Nutzung des Gebäudes dienen.
Technische Funktionsfläche (TF): alle technischen Funktionsflächen, die unter anderem für die Unterbringung der zentralen Haustechnik vorgesehen sind.
Verkehrsfläche (VF): sämtliche Wege, die den Zugang der Räume und den Verkehr innerhalb der Gebäude ermöglichen, also Flure, Hallen, Treppen sowie Fahrzeugverkehrsflächen.
Ist die Netto Grundfläche gleich die Wohnfläche?
Die Nettogrundfläche lässt sich nicht einfach als Wohnfläche bezeichnen, da eben nicht nur die Wohnbereiche eingeschlossen sind. Die DIN 277 verwendet den Begriff der Wohnfläche daher auch nicht.
Wie unterscheidet sich die Netto Grundfläche von der Brutto Grundfläche?
Die Nettogrundfläche unterscheidet sich von der Bruttogrundfläche, da letztere darüber hinaus auch noch die Konstruktionsgrundfläche (KGF) mit einbezieht. Dabei handelt es sich um die Summe der Grundflächen aller aufgehenden Bauteile der Grundrissebenen. Mit der Konstruktionsfläche sind also jene Flächen gemeint, die als Stellflächen für die einzelnen Bauteile benötigt werden, etwa Pfeiler und Wände. Diese Flächen lassen sich logischerweise nicht anderweitig nutzen und gehören daher mit zur Bruttogrundfläche.
Welche Rolle spielt die Netto Grundfläche bei der Kostenkalkulation?
Die Nettogrundfläche ist eine wichtige Kennzahl, die in der Architektur, dem Immobilienwesen und der Bauplanung verwendet wird. Sie ist insofern interessant, als sie sich auf die tatsächlich nutzbare Fläche eines Gebäudes oder Raums, nach Abzug von Wänden, Stützen, Treppen, Aufzügen, Korridoren und anderen nicht nutzbaren Bereichen bezieht.
Im Rahmen von Hausverkäufen ist die Nettogrundfläche neben der Bruttogrundfläche eine wichtige Kenngröße, um den Wert der Immobilie zu ermitteln. So spielt sie bei der Berechnung für die Bau- oder die Sanierungskosten eine bedeutsame Rolle.
Die tatsächlich nutzbare Fläche beeinflusst die Materialmengen, die für den Bau benötigt werden, sowie andere Kostenfaktoren wie Bodenbeläge, Beleuchtung und Heizung. So verwenden Immobilieninvestoren und Bauunternehmen die Nettogrundfläche, um Budgets zu erstellen und Kosten zu schätzen.
Welche Informationen sind für die Berechnung der Netto Grundfläche erforderlich?
Wie bereits erwähnt, setzt sich die Nettogrundfläche aus allen nutzbaren Räumen eines Gebäudes zusammen. Nochmal: Das sind die Nutzfläche + die Technische Funktionsfläche + die Verkehrsfläche. Demnach benötigt man diese drei Größen für die Berechnungen der Nettogrundfläche. So sieht die Formel aus:
Nettogrundfläche (NGF) = Nutzfläche (NF) + Technische Funktionsfläche (TF) + Verkehrsfläche (VF)
Wie die einzelnen Größen ermittelt werden, um die Gesamtsumme zu erhalten, ist in der DIN 277 bzw. unter DIN 277-2 zu finden. Es kann aber ein paar Stolperfallen geben, etwa bei Dachterrassen oder Balkonen. Aus diesem Grund ist es ratsam, dass Bauherren oder Hausbesitzer einen zertifizierten und unabhängigen Gutachter beauftragen.
Welche rechtlichen Aspekte sind mit der Netto Grundfläche verbunden?
Es sind gesetzliche Vorschriften mit der Nettogrundfläche verbunden. So legen in einigen Regionen Bauvorschriften fest, dass bestimmte Arten von Gebäuden eine Mindestnettobodenfläche für bestimmte Funktionen haben müssen. Das kann exemplarisch bei Geschäften oder Büros der Fall sein. Es gibt noch weitere rechtliche Aspekte:
Im Mietrecht: als Grundlage für die Mietrechnung
Für Baugenehmigungen: als wichtiger Teil des Genehmigungsprozesses, um sicherzustellen, dass das geplante Gebäude den geltenden Vorschriften entspricht
Bei der Immobilienbewertung: für Gutachter und Sachverständige als Bewertungskriterium für die Wertermittlung einer Immobilie
Fazit zur Netto Grundfläche
Der Begriff Nettogrundfläche umschließt alle Flächen eines Gebäudes, die sich zum Wohnen oder für Gewerbezwecke nutzen lassen. Allerdings umfasst sie nur alle tatsächlich nutzbaren Flächen und lässt Pfeiler und Wände außer Acht – im Gegensatz zur Bruttogrundfläche. Die Nettogrundfläche ist eine wichtige Kennzahl, die in verschiedenen Bereichen wie Architektur, Immobilienwesen und Bauplanung verwendet wird.
FAQs zum Thema Netto Grundfläche
Die Netto Grundfläche eines Gebäudes bezeichnet die Summe aller beheizten und überdachten Nutzflächen innerhalb der äußeren Umfassungswände. Sie umfasst Räume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küchen und Bäder, aber nicht notwendigerweise Treppenhäuser, Flure oder Außenbereiche.
Die Netto Grundfläche umfasst nur die tatsächlich nutzbaren beheizten Räume eines Gebäudes. Im Gegensatz dazu bezieht sich die Brutto Grundfläche auf die gesamte bebaute Fläche, einschließlich aller Innen- und Außenbereiche, unabhängig von der Nutzbarkeit.
Die Netto Grundfläche ist bei der Planung von Gebäuden von Bedeutung, da sie Aufschluss über die tatsächlich nutzbare Fläche gibt. Architekten und Planer verwenden diese Kennzahl, um den Raumbedarf für verschiedene Funktionen zu ermitteln und die Effizienz der Raumausnutzung zu optimieren.
Die Netto Grundfläche wird durch die Addition der Flächen aller beheizten und überdachten Räume innerhalb der äußeren Umfassungswände ermittelt. Nicht beheizte Bereiche, Treppenhäuser, Flure und Außenbereiche werden in der Berechnung nicht berücksichtigt.
Ja, die Definition und Berechnung der Netto Grundfläche können je nach Land oder Region variieren. In vielen Ländern gibt es spezifische Normen oder Richtlinien, die die genaue Vorgehensweise für die Berechnung der Netto Grundfläche festlegen. Es ist wichtig, sich an die örtlichen Baustandards und Vorschriften zu halten.
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