Bebauungsplan lesen
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Dirk von a better place
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Laien können den Bebauungsplan oft nur schwer verstehen. Auf den ersten Blick sind nur Linien, Symbole und ein paar Zahlen zu erkennen. Allerdings werden mit dem Bebauungsplan die mögliche Nutzungsart und die Bebauung eines Grundstücks geregelt, sodass spätestens jetzt klar wird, warum dieses Dokument schon beim Grundstückskauf so wichtig ist. Zukünftige Häuslebauer sollten sich in jedem Fall mit dem Thema Bebauungsplan lesen und verstehen näher beschäftigen.
Den Bebauungsplan sollte immer ein Architekt lesen und auswerten. Wer für ein sehr gutes Preis-Leistungsverhältnis eine Architektenplanung haben möchte, sollte sich mal dieses Tool anschauen und natürlich auch dieses Video, damit man weiß, auf was die Architekten von a better place so alles achten:
Was ist ein Bebauungsplan und welche Funktion hat er?
Der erste Schritt auf dem Weg zum Traumhaus ist, den Bebauungsplan zu lesen und zu verstehen. Im Bebauungsplan (B-Plan) wird nicht nur die Art der baulichen Nutzung, sondern auch, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, festgelegt. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir neben den Arten des B-Plans auf die Verständlichkeit sowie den rechtlichen Stellenwert der Bebauungspläne eingehen.
Struktur und Aufbau des Bebauungsplans
Üblicherweise besteht ein Bebauungsplan (B-Plan), der auch als verbindlicher Bauleitplan gesehen werden kann, aus einem Teil A, der Planzeichnung und einem Teil B, dem beschreibenden Text. In Letzterem werden die einzelnen Festsetzungen genau beschrieben, was entsprechend den Vorgaben mit einer Vielzahl von Abkürzungen und Angaben geschieht. Wir haben uns die beiden Teile näher angeschaut. Wie der B-Plan auszusehen hat, wird übrigens im § 9 des Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Grafische Planzeichnung
Mit der grafischen Planzeichnung werden die wichtigsten Informationen vermittelt. Dazu werden neben verschiedenen Abkürzungen auch Zahlen, Linien und Symbole genutzt. Mehr über die verwendeten Linien, Farben und Signaturen kann in der Planzeichenverordnung (PlanZV) nachgelesen werden. Bei der grafischen Darstellung geht es in erster Linie um diverse grundlegende Dinge wie zum Beispiel die Ausrichtung des Firsts, die Flurstücknummer, die Baugrenzen, die Baulinien, die Grundstücksgrenzen, Abgrenzungen zwischen den verschiedenen Nutzungen sowie Bauverbote und noch einiges mehr. Der Maßstab beträgt in der Regel 1 : 500 oder 1 : 1000. Im Übrigen sind die Symbole von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die grafische Darstellung ermöglicht dem Bauherren eine Übersicht über die genutzte Fläche und soll gleichzeitig eine unkontrollierte Bebauung verhindern.
Textteil
Im Textteil werden die Vorschriften genau beschrieben und erläutert, da nicht alles per Grafik dargestellt werden kann. Somit dient der Textteil als Ergänzung zum Teil A des Bebauungsplans.
Welche Arten des Bebauungsplans gibt es?
Beim Bebauungsplan wird in drei verschiedene Arten unterschieden, und zwar in den einfachen, qualifizierten und den vorhabenbezogenen. Welche Art zum Einsatz kommt, hängt von der Festsetzungsdichte bzw. Regelungsinhalt ab. Wir haben uns die drei Arten näher angeschaut.
Einfacher Bebauungsplan
Geregelt wird der einfache Bebauungsplan in § 30 Abs. 3 BauGB. Ein solcher B-Plan liegt immer dann vor, sobald die Mindestanforderungen an die Festsetzungen nicht erfüllt sind. Dies bedeutet, dass es zum Teil keine Bestimmungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, den überbaubaren Grundstücksflächen sowie den örtlichen Verkehrsflächen gibt. In einem solchen Fall gilt § 34 BauGB. Daraus lassen sich die fehlenden Vorschriften anhand der Bebauung der vorhandenen Nachbargrundstücke ableiten. Bauherren haben in Bezug auf die Baugenehmigung gewisse Spielräume, solange sich der Neubau in die Umgebung integriert.
Qualifizierter Bebauungsplan
Der qualifizierte Bebauungsplan wird in § 30 Abs. 1 BauGB geregelt und bestimmt über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, der örtlichen Verkehrsflächen sowie den überbaubaren Grundstücksflächen. Der qualifizierte B-Plan ist sehr detailliert und regelt entsprechend das Bauvorhaben, sofern es den Bestimmungen des Bebauungsplans nicht widerspricht. Nur so erhalten Bauherren die erforderliche Baugenehmigung.
Überbaubare Grundstücksflächen
Damit sind Grundstücksflächen gemeint, bei denen festgelegt ist, in welchem Bereich und in welcher Richtung das Haus innerhalb eines Baufensters bzw. Baufeldes stehen muss. Jedoch darf die Baugrenze dabei nicht überschritten werden.
Örtliche Verkehrsflächen
Hiermit sind Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung gemeint. Dazu zählen Fußgängerbereiche, Parkplätze, Flächen zum Abstellen von Fahrrädern sowie Flächen für die Ladeinfrastruktur der e-betriebenen Fahrzeuge.
Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt es sich um eine spezielle Form des B-Plans, der nur für Investoren Relevanz hat. Die Investoren erarbeiten dabei in Absprache mit den Städten und Gemeinden den Bebauungsplan, um ihr Bauvorhaben schneller umzusetzen. Geregelt wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan in § 30 Abs. 2 BauGB und § 12 Abs. 1 BauGB. Diese Form des B-Plans besteht aus einem Durchführungsvertrag, der Gemeindesatzung und dem Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) des Investors. Nach Antragstellung durch den Investor wägen die Gemeinden die öffentlichen Belange mit den privaten Interessen ab. Sobald dem Antrag durch die Gemeinde stattgegeben wurde, wird ein Durchführungsvertrag aufgesetzt, indem alle Verpflichtungen schriftlich fixiert werden.
Bebauungsplan richtig lesen
Jedes Bundesland regelt den Inhalt des Bebauungsplans gemäß § 9 vom Baugesetzbuch. Um einen Bebauungsplan lesen und verstehen zu können, muss klar sein, dass der B-Plan gemäß der baulichen Nutzung des Grundstücks, der Baulinien, Baugrenzen und Bauweisen unterteilt ist.
Art der baulichen Nutzung
Grundsätzlich geht es bei der Art der baulichen Nutzung um die Zuweisung eines Grundstücks zu einem Wohngebiet (W), Gewerbegebiet (G), Mischgebiet (M) oder Sondergebiet (S). Geregelt wird dies im ersten Abschnitt der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Die Art der Gebiete wird mit Großbuchstaben abgekürzt. In allen Bereichen, die ein W in der Abkürzung enthalten, handelt es sich um Wohngebiete.
Die nachfolgende Tabelle soll einen Überblick verschaffen:
| Abkürzung | Baugebiet | Charakter |
|---|---|---|
| WS | Kleinsiedlungen | Wohngebäude mit Nutzgärten |
| WR | Reines Wohngebiet | Flächen dienen nur dem Wohnen |
| WA | Allg. Wohngebiet | überwiegende Nutzung zum Wohnen |
| WB | Besond. Wohngebiet | Wohnflächen u. Gewerbetreibende |
| MD | Dorfgebiet | Landw. Betriebe, Wohnflächen, n. störendes Gewerbe |
| MI | Mischgebiet | Wohnflächen u. Gewerbe |
| MK | Kerngebiet | Handelsbetriebe, zentr. Einrichtungen |
| GE | Gewerbegebiet | Gewerbebetriebe |
| GI | Industriegebiet | Gewerbe, das i. a. Gebieten n. zulässig ist |
Maß der baulichen Nutzung
Beim Maß der baulichen Nutzung wird es etwas komplexer, denn sowohl die Grundflächenzahl (GRZ) als auch die Geschossflächenzahl (GFZ) spielen für die Bebauungspläne eine Rolle.
Grundflächenzahl (GRZ) – Mit dem Faktor der Grundflächenzahl wird die maximal bebaubare Grundstücksfläche berechnet und mit einer arabischen Dezimalzahl angegeben. Somit bedeutet eine GRZ von 0,3, dass 30 % des Grundstücks bebaut werden dürfen. Bei einem Grundstück mit 1.000 qm wird folgendermaßen gerechnet: 0,3 x 1.000 m² = 300 m² bebaubare Fläche
Geschossflächenzahl (GFZ) – Mit dieser Dezimalzahl wird angegeben, wie das Verhältnis der Grundstücksfläche zur Fläche der Anzahl der Vollgeschosse aussieht. Dazu wird die GFZ mit der Grundstücksfläche multipliziert. Die Rechnung dazu sieht folgendermaßen aus: 0,6 x 1.000 m² = 600 m² erlaubte Geschossfläche. Bei Häusern, bei denen nur ein Geschoss erlaubt ist, sind die GRZ und die GFZ identisch. Bei Häusern, die über zwei Geschosse verfügen, dürfen die erlaubten 600 m² nicht überschritten werden.
Baumassenzahl (BMZ) – Diese Dezimalzahl gibt Auskunft über das maximale Volumen eines Gebäudes vom untersten bis zum obersten Vollgeschoss. Bei einem Grundstück mit 1.000 qm und einer BMZ von 0,8 darf die Baumasse 800 m³ nicht überschreiten.
Höhenmaße – Diese werden als Traufhöhe (TH), Firsthöhe (FH) oder als Oberkante (OK) mit der Einheit in Metern angegeben. Die entsprechenden Zahlen müssen exakt eingehalten werden.
Baulinie und Baugrenze
Zu den wichtigen Informationen des B-Plans zählen die möglichen bzw. die vorgeschriebenen Stellen, an denen das Haus auf dem Grundstück errichtet werden muss. Die Bebauungspläne unterscheiden dabei in:
Baulinie – Die Vorgaben hierzu sind sehr streng. Sobald die Baulinie eines Grundstücks im Bebauungsplan eingetragen ist, muss die Außenkante des Hauses exakt darauf errichtet werden. Im Bebauungsplan ist die Baulinie genau entgegengesetzt der Baugrenze zu finden. Bei der Markierung folgen je 2 Punkte einem Strich.
Baugrenze – Damit wird ein Bereich der Grundstücke umschlossen, in dem die Bebauung nach freier Wahl erfolgen darf. Experten sprechen hier auch vom Baufenster, da Baufamilien im Bereich, in dem gebaut werden darf, einen gewissen Spielraum haben. Im Bebauungsplan wird dies mit einer Linie, bei der jeweils 2 Striche und ein Punkt folgen, dargestellt. Ein Schuppen oder eine Garage dürfen bei Einhaltung der vorgeschriebenen Abstände auch außerhalb der Baugrenze gebaut werden.
Bauweise
Im Plan geht es darum, wie sich ein Haus zu den Nachbargebäuden verhält. Es wird unterschieden zwischen offener Bauweise mit einem Abstand (im Bebauungsplan mit einem o gekennzeichnet) und der geschlossenen Bauweise (im Bebauungsplan mit einem g gekennzeichnet). Dabei berühren sich die Außenwände der aneinandergrenzenden Gebäude.
Bei der offenen Bauweise sind ohne Einschränkungen Einzelhäuser (E) oder Doppelhäuser (D) und Hausgruppen (H) erlaubt. Sind diese Abkürzungen im Plan als Dreieck eingetragen, dann ist die Bauweise Pflicht.
In einem Bebauungsplan sieht dies folgendermaßen aus:
Offene Bauweise: Einzelhäuser oder Doppelhäuser mit einem festgelegten Grenzabstand
Geschlossene Bauweise: Doppelhäuser oder Reihenhäuser ohne seitlichen Grenzabstand
Welchen rechtlichen Stellenwert hat der Bebauungsplan?
Sobald ein Bebauungsplan aus einem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, erfolgt dessen Bekanntmachung im entsprechenden Amtsblatt. Als verbindlicher Bauleitplan setzt der Bebauungsplan die möglichen Nutzungen der Grundstücke , welche im Geltungsbereich liegen, fest. Somit ist der Bebauungsplan für jedermann als rechtsverbindlich anzusehen, da er auch die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung enthält. Nachzulesen ist dies im § 8 des Baugesetzbuches (BauGB).
Bei einem Verstoß gegen den Bebauungsplan und seine Regelungen droht in jedem Fall ein Bußgeld. Möglich sind auch weitere Maßnahmen wie etwa ein Baustopp oder gar der völlige Rückbau des Bauprojekts.
Die Durchsetzung des Bebauungsplans beruht auf materiellem Recht der Landesbauordnung und nicht dem BauGB. Die Baugenehmigungsbehörde wie zum Beispiel der Landkreis oder die kreisfreien Städte sind. Mit den Aufgaben zur Durchsetzung des Bebauungsplans betraut.
Was passiert, wenn kein Bebauungsplan vorhanden ist?
Irrtümlicherweise sind immer noch einige der Meinung, dass nicht gebaut werden darf, wenn kein Bebauungsplan vorliegt. Insbesondere in älteren Wohngebieten, in denen aufgrund von Abriss neuer Baugrund frei wird, gibt es nicht immer einen Bebauungsplan. Sollte kein Bebauungsplan existieren, dann gilt § 34 des Baugesetzbuches (BauGB). Darin heißt es zusammengefasst, dass sich das neue Haus an den vorhandenen Gebäuden orientieren muss. Somit haben Baufamilien wenig Spielraum und sollten in jedem Fall mit der örtlichen Baubehörde das Gespräch suchen. Im Rahmen eines solchen Gesprächs sollte auch nach eventuellen Baulasten gefragt werden. Diese werden nicht immer in einem Bebauungsplan gesondert ausgewiesen, sind allerdings im Baulastenverzeichnis zu finden.
Wird im Bebauungsplan ein Baugebiet geändert, dann haben vorhandene Häuser einen sogenannten Bestandsschutz. Sobald das Haus einem Grundstück abgerissen wird, erlischt auch der Bestandsschutz, sodass ein neues Haus nach dem aktuell gültigen Bebauungsplan erbaut werden muss.
Fazit
Wer auf einem Grundstück bauen möchte, der muss zwingend den Bebauungsplan einsehen. Im B-Plan wird verbindlich festgelegt, ob das Grundstück bebaut werden darf und wie ein Gebäude auf dem Grundstück errichtet werden muss. Baufamilien können anhand der Angaben auf dem Bebauungsplan (B-Plan) erkennen, ob sie ihr Eigenheim nach den eigenen Vorstellungen und Wünschen auf dem Grundstück errichten dürfen oder ob die Baupläne bezüglich der Vorstellungen angepasst werden müssen. Die Vorgaben im Bebauungsplan beziehen sich in jedem Fall auf die Grundstücksnutzung, also ob das Grundstück bebaut werden darf sowie auf die zulässigen Haustypen und die Dachformen (Flachdach, Satteldach, Walmdach usw.). Des Weiteren müssen die Größe der Grundfläche sowie die Abstände zu den Nachbargrundstücken eingehalten werden.
FAQs zum Thema Bebauungsplan
Ein Bebauungsplan ist ein rechtlich verbindlicher Plan, der die städtebauliche Nutzung und Bebauung eines bestimmten Gebiets festlegt. Er dient als Grundlage für die bauliche Entwicklung und regelt unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung.
Ein Bebauungsplan besteht aus verschiedenen Teilen, darunter Textteile und zeichnerische Darstellungen. Der Textteil erläutert die Festsetzungen, während die Plankarte grafisch die Flächennutzung und Bauvorschriften darstellt. Schlüssel und Legenden helfen, die Informationen zu entschlüsseln.
Die textliche Festsetzung enthält detaillierte Informationen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zu Bauweise, Dachformen, Grundstücksgrößen und weiteren Regelungen. Hier werden die genauen Vorgaben für das zu bebauende Gebiet festgelegt.
Die Plankarte zeigt mit verschiedenen Symbolen und Farben die Festsetzungen des Bebauungsplans. Diese können beispielsweise Flächen für Wohnnutzung, Gewerbe, Grünflächen oder Verkehrswege darstellen. Eine Legende im Plan erläutert die Bedeutung der Symbole.
Der Bebauungsplan ist entscheidend für Bauvorhaben, da er die Rahmenbedingungen für die bauliche Entwicklung eines Gebiets festlegt. Bei Baugenehmigungen wird überprüft, ob das geplante Vorhaben mit den Festsetzungen des Bebauungsplans übereinstimmt.
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