Abstandsfläche berechnen

Bauherren dürfen auf ihrem Grundstück nicht nach Lust und Laune bauen, denn es müssen zahlreiche Vorgaben und Regeln eingehalten werden. Sehr wichtig sind dabei die Regeln zu den Abstandsflächen zu anderen Gebäuden, aber auch zu den Grundstücksgrenzen. Mit dem folgenden Ratgeber möchten wir Informationen zum Thema Abstandsflächen geben.

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Was ist eine Abstandsfläche?

Im deutschen Baurecht wird beschrieben, was mit Abstandsflächen gemeint ist. Gemeint sind damit die Flächen, die zwischen Gebäuden unbedingt freigehalten werden müssen. Vereinfacht kann gesagt werden, dass in Gedanken eine Außenwand nach außen geklappt wird. Der so bedeckte Bereich ist die Abstandsfläche. Hierauf dürfen keine oberirdischen Bebauungen vorhanden sein. Zudem muss diese Fläche auf dem eigenen Grundstück liegen. Ausnahmen gibt es nur bei öffentlichen Flächen, wie zum Beispiel einer Straße. Hierbei darf die Abstandsfläche bis zur Mitte der öffentlichen Fläche reichen.

Warum ist eine Abstandsfläche wichtig?

Mit der Abstandsfläche wird der sogenannte Sozialabstand zum Nachbargrundstück eingehalten. Des Weiteren soll die Fläche einer guten Belüftung und Belichtung des Gebäudes dienen. Dadurch soll die Wohnqualität gesteigert werden. Die Abstandsfläche hat auch mit bauschutzrechtlichen Gründen zu tun, denn dadurch kann die Brandgefahr minimiert werden. Bei einem Brand kann die Feuerwehr durch eine solche Fläche auch effektiver eingreifen.

Wie berechnet man die Abstandsflächen richtig?

Die zwingend erforderliche Abstandsfläche wird berechnet, indem die Wandhöhe der Außenwand mit einem Faktor multipliziert wird. Die Bundesländer können dies verschieden auslegen. Dabei gilt zu beachten, dass zur Höhe der Außenwand auch die Höhe der Dachflächen bis zu einer Neigung von 70 Grad zu einem Drittel hinzugerechnet werden muss. Liegt die Dachneigung über 70 Grad, wird die komplette Höhe zur Ermittlung der Tiefe der Abstandsfläche dazugerechnet.

Die Formel zur Abstandsflächenberechnung

Eine Gebäudehöhe wird mit dem Faktor aus der jeweiligen Landesbauordnung multipliziert. Die Gebäudehöhe besteht aus der Höhe einer Wand bis zum Dach sowie der Höhe des Daches selbst. Dabei wird die Dachhöhe je nach Dachneigung zum Teil angerechnet und mit dem Faktor multipliziert. Das Ergebnis daraus ist die Tiefe der Abstandsfläche. Die Formel dazu lautet folgendermaßen:

TA = F x (H+FD x HD)

Abkürzungen kurz erklärt:

TA = Abstandsfläche, welche in m angegeben wird

F = der vorgegebene Faktor gemäß der Landesbauordnung

H = Wandhöhe, welche in m angegeben wird

FD = Dach, welche in m angegeben wird

HD = der vorgegebene Teilfaktor des Daches gemäß der jeweiligen Landesbauordnung

Gesetzliche Regelungen

Die vorgeschriebenen Abstandsflächen gelten nicht als Bundesrecht. Dies bedeutet, jedes Bundesland hat eigene Regelungen, die in der jeweiligen Landesbauordnung nachgelesen werden können.

In den Bundesländern Sachsen-Anhalt und NRW wird die Abstandsfläche auch als Abstandfläche bezeichnet. Im Norden Deutschlands dagegen ist die Rede vom Bauwich, welcher in der Vergangenheit ausschließlich genutzt wurde.

Das Bauordnungsrecht in Deutschland liegt in der jeweiligen Gesetzgebungskompetenz der einzelnen Bundesländer. Somit hat jedes Bundesland eine eigene Landesbauordnung. Dies bedeutet wiederum, dass die Detailregelungen von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich aussehen.  

Grundsätzlich gilt jedoch, dass Gebäude auf dem Baugrundstück so zu platzieren sind, dass sich die Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück selbst liegen. Zusätzlich dürfen sich Abstandsflächen bis zur Mitte von angrenzenden öffentlichen Grünflächen, Straßen und Wege erstrecken.

Laut Gesetz müssen die Abstandsflächen nicht nur beim Neubau eingehalten werden, sondern auch bei jeder Änderung am Haus. Anhand der Genehmigungsplanung ist die Einhaltung der Vorschriften nachzuweisen. Dies bedeutet, dass ein Bestands-geschütztes Haus seinen Bestandsschutz verlieren kann, wenn die Abstandsflächen und somit die Abstände zur Grundstücksgrenze nicht eingehalten werden.

Unterzeichnen Nachbarn eine sogenannte Abstandsflächenübernahme-Erklärung oder Abstands-Baulast, darf eine Abstandsfläche auch auf das Nachbargrundstück fallen. Im. Baulastenverzeichnis wird die Übernahme der Abstandsflächen auf dem eigenen Grundstück vermerkt. Unter Umständen kann dies den Wert des Grundstückes mindern, denn seine Nutzung wird dadurch eingeschränkt.

Gibt es Festsetzungen zu den Abstandsflächen in einem spezifischen Bebauungsplan, stehen diese über den allgemeinen Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung. Dies bedeutet, wenn der Bebauungsplan eine Grenzbebauung. Zulässt, entfallen die Regulierungen zu den Anstandsflächen. Insbesondere in Stadtkernen ist dies bei einer geschlossenen Baulinie oft der Fall. Neubauten müssen dann zwingend direkt an diese Linien gebaut werden, damit ein einheitliches städtebauliches Erscheinungsbild gewährleistet ist.

Was passiert bei einem Verstoß?

Werden die Bestandsflächen von einem Bauwerk nicht eingehalten, behält es nach den Bestandsschutzbestimmungen dennoch seine Gültigkeit, wenn zum Zeitpunkt der Erbauung alle gültigen Rechte eingehalten wurden. War dies nachweislich nicht der Fall, kann es passieren, dass ein solches Gebäude oder auch die Anbauten wieder abgerissen werden müssen.

Kommt es zu einem Verstoß beim Abstand, muss grundsätzlich vom Nachbarn Einspruch erhoben werden. Wird nicht rechtzeitig Einspruch erhoben, kann der Nachbarn die Zahlung einer Überbaurente verlangen. Damit ist die Zahlung desjenigen gemeint, der die Abstandsfläche bzw. den Abstand nicht berücksichtigt hat. Die Überbaurente muss bis zum Abriss der Anlage oder des Gebäudes auf dem Nachbargrundstück gezahlt werden. Selbstverständlich kann der geschädigte Nachbar auch die Grundstücksrechte am Nachbargrundstück von demjenigen erwerben, die die Abstandsfläche und somit den Abstand nicht eingehalten hat.

Kam es ohne grobe Fahrlässigkeit zu einer Verletzung der Regelungen der Abstandsflächen, muss der geschädigte Nachbar die bauliche Anlage oder das Gebäude dulden. Allerdings kann er eine finanzielle Entschädigung im Rahmen vom Abstandsflächenrecht verlangen.

Wo liegen die Abstandsflächen?

Abstandsflächen müssen immer auf dem eigenen Grundstück liegen. Dabei dürfen sie nicht von Gebäude zu Gebäude gemessen werden.

Nur in Ausnahmefällen dürfen die Abstandsflächen auch auf dem Grundstück des Nachbarn liegen. Dieser muss hierzu selbstverständlich zustimmen.  Bevor der betroffene Nachbar einer solchen Bitte zustimmt, sollte er bedenken, was die Zustimmung in Zukunft für ihn und das Grundstück bedeutet. So darf er zum Beispiel in Zukunft nicht auf der betroffenen Fläche bauen.

Grenzt das Grundstück an einen öffentlichen Platz, eine Straße oder Grünfläche an, gibt es Ausnahmen bei der Regelung der Abstandsflächen. Die Abstandsfläche des eigenen Gebäudes darf dann bis zur Mitte der öffentlichen Fläche reichen.

Ausnahmen bei der Abstandsflächenberechnung

Von der Berechnung können generell Balkone und Erker mit einer bestimmten Größe ausgeschlossen werden. Gleiches gilt auch für untergeordnete Bauteile. Dazu zählen Terrassenüberdachungen sowie Dachvorsprünge. Als Ausnahme gilt hier jedoch, dass Balkone und Erker sich nicht über die gesamte Gebäudebreite oder Gebäudehöhe erstrecken dürfen. Ist dies der Fall, müssen sie bei der Berechnung berücksichtigt werden.

Wird nachträglich eine Wärmedämmung an einem Gebäude angebracht, hat dies in einigen Bundesländern Auswirkungen auf die Abstandsflächen. Hier gibt es jedoch Ausnahmen. Hat die Wärmedämmung nur eine bestimmte Stärke, dann verletzt sie die Abstandsflächenregel nicht. Eigentümern bleibt so die Möglichkeit erhalten, nachträglich eine Wärmedämmung anzubringen, ohne dass gegen die Abstandsflächenregelung verstoßen wird. Dies schränkt natürlich die Wahl bei der Wärmedämmung stark ein.

Ebenfalls unberührt von der Regelung bleiben Garagen und Nebengebäude (Gartenhäuschen, Gewächshaus). Auch hier sind die Regelungen von Bundesland zu Bundesland verschieden. Generell sind solche Anlagen von der Vorschrift ausgenommen, wenn es keine zusätzlichen Räume gibt und wenn eine bestimmte Größe nicht überschritten wird.

Vernachlässigt werden können die Abstandsflächen, wenn es eine Vorgabe zur Bebauung gibt. Dies ist oft in Innenstädten der Fall, um mit einer geschlossenen Bauweise das städtebauliche Erscheinungsbild einzuhalten.

Die Vorgaben können diskutiert werden, wenn es sich um Gebiete mit offenen und geschlossenen Gebäuden handelt. Der Eigentümer kann hier selbst entscheiden.

Fazit zur Abstandsflächenberechnung

Auf den ersten Blick erscheinen Abstandsflächen an der Grundstücksgrenze als sehr kompliziert. Grundsätzlich gilt, wenn in Deutschland gebaut wird, muss der Bauherr sich an die Pflicht zur Einhaltung der Abstandsflächen halten. Um auf der sicheren Seite zu sein, sollten Bauherren alle geltenden Regelungen einhalten und sich bei Problemen professionelle Hilfe bei einem Anwalt suchen. Ansonsten kann es bei Verstößen zu massiven Einschnitten kommen, die im schlimmsten Fall auch zu einem Rückbau führen können.

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