Grundstück kaufen

10 Tipps zum Kauf eines Grundstücks

Auch wenn auf den einschlägigen Portalen im Internet immer weniger Grundstücke zum Bebauen angeboten werden, ist die Suche nach einem passenden Baugrundstück nicht vergebens, wenn Sie einen Suchauftrag stellen und die nachfolgenden Tipps zum Grundstück kaufen beachtet werden.

Definieren Sie Ihre Anforderungen

Bereits im Vorfeld der Grundstückssuche ist es wichtig, sich zu überlegen, was man sich von dem Grundstück für die Zukunft erwartet. Wie wichtig ist es, dass das Baugrundstück in der Nähe eines Kindergartens liegt? Wo gibt es Einkaufsmöglichkeiten und wie lange muss für die Fahrt zur Arbeit gerechnet werden? Kaufinteressenten sollten daher eine Liste mit ihren wichtigsten Anforderungen erstellen. So behalten Sie den Überblick und können die verschiedenen Grundstücke miteinander vergleichen. Auf keinen Fall darf überstürzt gehandelt oder leichtsinnig Abstriche gemacht werden. Das richtige Grundstück ist eine Kaufentscheidung fürs Leben.  

Recherchieren Sie den Markt

Grundstücke lassen sich nicht nur durch die klassischen Suchmöglichkeiten mittels Suchauftrag in Zeitungen und Co. finden. Sehr oft geben Gemeinde und Städte Auskünfte zu Grundstücken, die sich zur Bebauung einer Immobilie eignen. Des Weiteren können die diversen Internet-Plattformen zur Grundstückssuche genutzt werden. Hier hat sich der Suchauftrag als hilfreich erwiesen.

Überprüfen Sie die Lage

Für oder gegen eine Kaufentscheidung ist die Region eines der wichtigsten Argumente. Bauinteressenten können mit einem Suchauftrag nach einem Grundstück in zentraler Lage oder eines in der Peripherie suchen. Bei der Auswahl sollte immer an die Nähe zum Arbeitsplatz, die Verkehrsanbindungen, die Möglichkeiten zum Einkaufen sowie an Schulen oder Kindergärten in der Umgebung gedacht werden. Ebenso wichtig sind auch Lärm- und Geruchsquellen in der Nähe des Grundstücks sowie die eigentliche Grundstücksfläche. Diese Punkte lassen sich sowohl bei einer persönlichen Besichtigung als auch aus dem Flächennutzungsplan und dem Bebauungsplan der Gemeinden überprüfen.  

Überprüfen Sie die rechtlichen Aspekte

Hierbei geht es um die Möglichkeiten einer späteren Bebauung. Damit Sie einen Überblick über die Bebauung und auch über eventuelle Bauvorhaben in der Nachbarschaft erhalten, können Sie beim zuständigen Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung oder beim Stadtplanungsamt verschiedene Dokumente einsehen. Dazu gehören der Flächennutzungsplan, der Einblick in die städtebauliche Entwicklung gibt. Es werden sowohl bestehende als auch zukünftig geplante Flächennutzungen dokumentiert. Flächen für eine Bebauung sind in ihre Nutzungsarten unterteilt. Dazu zählen Wohnbauflächen, Sonderbauflächen und gemischte sowie gewerbliche Bauflächen. Des Weiteren hat jeder Ort einen detaillierten Bebauungsplan, der die Regeln der baulichen Nutzung festlegt. Sie erkennen, welche baulichen Vorgaben für ein Haus in Bezug auf Grundstücksfläche, Geschosszahl, Dachneigung sowie Lage der Häuser bestehen. Außerdem lässt sich erkennen, welche Art von Häusern auf der Grundstücksfläche gebaut werden darf (Reihenhaus, Doppelhaus, Bungalow oder Mehrfamilienhaus).

Untersuchen Sie die Bodenbeschaffenheit

Um mehr über die Bodenbeschaffenheit zu erfahren, ist ein Gutachter nötig. Mit einem Kernbohrer entnimmt er Erde aus dem Bereich, wo später das Haus stehen soll. Für ein Haus mit Keller wird fünf bis sechs Meter in die Tiefe gebohrt. Mit dem Bodengutachten bekommen Sie Informationen und Ergebnisse über das Grundwasser, das Bodenmaterial sowie die Tragfähigkeit des Bodens. Sollte eine problematische Bodenbeschaffenheit bestehen, kann der Gutachter Lösungsmöglichkeiten erarbeiten.

Prüfen Sie die Erschließung

Wurde ein Baugrundstück gefunden, das sich zum Hausbau eignet, müssen Sie abklären, ob das Grundstück bereits erschlossen ist. Gibt es noch keine Zu- und Ableitungen, Straßen und dergleichen, darf keine Immobilie erbaut werden. Es wird keine Baugenehmigung erteilt.

Bei der Erschließung gibt es zwei Varianten. Zum einen die öffentliche Erschließung, die bis an die Grundstücksgrenze reicht und zum anderen die private, innere Erschließung von der Grundstücksgrenze zum Haus. Des Weiteren wird unterschieden in verkehrsmäßige Erschließung (Straßenbau, Straßenbeleuchtung, Gehwege) sowie der technischen Erschließung (Anschluss an Versorgungsnetzwerke wie Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation). Je nach Lage des Grundstücks können die Erschließungskosten für Immobilien stark variieren.

Berücksichtigen Sie zukünftige Entwicklungen

Je nach Region verläuft die zukünftige Entwicklung für das Grundstück unterschiedlich. Sicherlich ist die zukünftige Entwicklung für Sie nicht relevant, außer Sie planen, das Grundstück später gewinnbringend zu verkaufen.

Konsultieren Sie einen Experten

Damit Sie kein Grundstück kaufen, welches Altlasten in sich birgt, sollten Sie nach Möglichkeit immer einen Experten konsultieren, der Ihnen mit seiner Einschätzung behilflich ist. Zu den Experten gehören auch Architekten aus der Region. Die Ergebnisse sind für Sie im Hinblick auf die Bebauung einer Immobilie nicht unwichtig.

Klären Sie die Finanzierung

Bereits vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte die Finanzierung auf sicheren Beinen stehen. Mit einem Finanzierungsplan können Sie die monatliche Belastung exakt ermitteln. Des Weiteren ist es ratsam, über Eigenkapital zu verfügen und entsprechende Rücklagen zu bilden. So können sie Zahlungsausfällen gezielt vorbeugen. Damit die finanzielle Sicherheit auf beiden Seiten beim Grundstückskauf gewährleistet ist, können Sie sich eine Finanzierungsbestätigung von Ihrem Kreditinstitut ausstellen lassen.

Verhandeln Sie den Kaufpreis

Stimmen Sie nicht beim ersten Preis, der Ihnen genannt wird, direkt dem Kauf zu. Sie haben Möglichkeiten, den Kaufpreis mit dem Verkäufer auszuhandeln. Wenn Sie strategisch vorgehen, können Sie den Kaufpreis um bis zu 20 % senken. Verweisen Sie eventuell auf andere Grundstücksangebote.

Ein niedriger Verkaufspreis bedeutet für Sie, dass Sie doppelt sparen. Sie müssen weniger Grunderwerbsteuer, Notarkosten und dergleichen zahlen.

Was gibt es noch zu beachten?

Die genannten Tipps sind bei Weitem noch nicht alles, was Sie rund um den Grundstückskauf beachten müssen. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie auch auf die nachfolgenden Punkte Wert legen.

Welche Arten von Grundstücken gibt es?

Grundstück ist nicht gleich Grundstück. Grundstücke rund um das Bauen werden in Deutschland in drei Kategorien eingeteilt.  Jede dieser Kategorien ist sowohl für die Kosten als auch für die Dauer beim Hausbau wichtig.

• Baugrundstück – Es wird auch als baureifes Land bezeichnet und Sie als Käufer können sofort nach dem Kauf mit der Bauplanung beginnen. Für baureifes Land gibt es in jedem Fall einen rechtsgültigen Bebauungsplan. Des Weiteren ist in der Regel auch die Erschließung beendet. Das Baugrundstück gilt als voll erschlossen, wenn es an Versorgungs-, Entsorgungs- und Verkehrssysteme angeschlossen ist. Dies bedeutet, alle öffentlichen Straßen, Kanalisationen und Leitungen für Strom, Gas, Wasser und Telekommunikation sind vorhanden. Die Leitungen reichen dabei vom öffentlichen Netz bis an die Grundstücksgrenze. Zwischen der Grundstücksgrenze und Ihrem Haus sind dann die jeweiligen Versorgungsunternehmen verantwortlich. Die Kosten dafür müssen Sie tragen. Wurde die Erschließung von der Gemeinde bis an die Grundstücksgrenze durchgeführt, so darf sie von Ihnen bis zu 90 % der Erschließungskosten einfordern. Die Kosten werden dabei auf die jeweiligen Anlieger aufgeteilt.

• Bauland – Für diese Flächen gibt es in Deutschland einen rechtsgültigen Bebauungsplan, allerdings ist das Grundstück noch nicht komplett erschlossen. Bevor Sie mit dem Hausbau beginnen dürfen, muss die Gemeinde die entsprechenden Anschlüsse verlegen. In einigen Fällen ist es möglich, dass Sie als Bauherr die Erschließung in Eigenregie veranlassen können.

• Bauerwartungsland – Hier ist in Zukunft eine Bebauung wahrscheinlich. Haben Sie ein solches Grundstück gekauft, haben Sie keinen Anspruch auf eine Bebauung zu einem bestimmten Zeitpunkt.  Im schlimmsten Fall wird das Land niemals zum baureifen Land erklärt.

Nebenkosten mit einberechnen

Beim Kauf eines Baugrundstücks fallen neben dem Kaufpreis auch noch Steuern und Verwaltungskosten an. Diese Kosten richten sich prozentual nach dem Kaufpreis für das Land und unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Sie müssen daher auch an die

• Notarkosten

• Kosten für die Eintragung ins Grundbuch

• Grunderwerbsteuer

• eventuell Maklerprovision

denken.

Ebenfalls dürfen Sie die Kosten für den Gutachter nicht vergessen. Neben dem Bodengutachten wird oft ein Nivellement erstellt. Dazu ist eine professionelle Vermessung nötig. Für Sie fallen somit Kosten für

• Bodengutachten

• Nivellement

• Vermessungskosten

an.

Des Weiteren fallen rund um den Bau des Hauses weitere Nebenkosten an, mit denen Sie kalkulieren müssen. Im Einzelnen können Kosten für Baumfällungen und Neupflanzungen, Bodenarbeiten, Abriss von Altlasten und Hausanschlüsse anfallen.

Grundstückskaufvertrag prüfen

Bevor Sie den Kaufvertrag für das Grundstück endgültig unterzeichnen, sollten Sie alle Details mit Ihrem Anwalt gemeinsam durchsprechen. Dabei wird sichergestellt, dass alle Angaben aus dem Grundbuch vollständig sind. Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten sowie die eventuellen Haftungsregelungen sollten ebenfalls nochmals geprüft werden. Danach wird der Kaufvertrag notariell beurkundet.

Wichtig im Vorfeld ist, dass Sie einen Grundbuchauszug anfordern. Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, das sämtliche Informationen zu den rechtlichen Verhältnissen des Grundstücks enthält. Sollte es Unstimmigkeiten bei den Eigentumsverhältnissen geben oder bestehen sogar Vorkaufsrechte, dann ist dies im Grundbuch vermerkt. Den Grundbuchauszug können Sie online beantragen, sodass er vom Notar beim Kauf überprüft werden kann.

Fazit

In der Regel handelt es sich beim Grundstückskauf um ein großes Unterfangen, das weitreichende Konsequenzen für die Zukunft hat. Es müssen eine Reihe von Schritten von der Wahl des Grundstücks bzw. der Grundstücksfläche über die Finanzierung bis hin zum Kauf absolviert werden. Auf keinen Fall dürfen die Kosten beim Kauf eines Grundstücks unterschätzt werden, denn neben dem Kaufpreis entstehen eine Reihe von Nebenkosten, die auf den ersten Blick vermutlich nicht bedacht werden. Im Rahmen der Finanzierung muss klar sein, dass alle laufenden Kosten in den nächsten Jahren gestemmt werden können, ohne in eine finanzielle Schieflage zu kommen.