Wohnflächenberechnung Treppe

Die Bedeutung der korrekten Wohnflächenberechnung der Treppe

Wird eine Immobilie vermietet oder verkauft, ist die Wohnflächenangabe ein entscheidender Punkt im Kauf- oder Mietvertrag. Mit der Angabe der korrekten Wohnfläche können beim Kauf der Kaufpreis und bei der Miete die exakte Miethöhe sowie die Nebenkosten ermittelt werden. Es geht dabei aber nicht nur um die reine Wohnfläche. Ebenso wichtig ist die Wohnflächenberechnung von Treppen. Für eine korrekte Berechnung muss klar sein, dass die Grundfläche einer Wohnung oder eines Hauses gemäß der Wohnflächenverordnung nicht mit der Wohnfläche gleichgesetzt werden kann.

Bei der Wohnfläche handelt es sich laut Wohnflächenverordnung um die bewohnbare Fläche. Diese wird aus der gesamten Bodenfläche zwischen den Wänden (Außen- und Innenwände), Türen und Fenstern ermittelt. Von Grundfläche ist gemäß Baurecht die Rede, wenn die bebaute Fläche gemeint ist. Somit zählen zur Grundfläche neben der Wohnfläche auch die Flächen von Wänden und raumumschließenden Elementen.

Doch wie sieht es mit der Fläche der Treppe aus? Maßgeblich für die Wohnflächenberechnung der Treppe sind die DIN 277 sowie die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Es gibt hier noch eine zweite Berechnungsverordnung (II. BV) sowie die DIN 283. Beides ist nur selten in Miet- oder Kaufverträgen zu finden. Der Vollständigkeit halber möchten wir es dennoch erläutern.

Methoden zur Wohnflächenberechnung von Treppen

Wie bereits angedeutet, gibt es verschiedene Methoden, um die Wohnflächenberechnung für Treppen vorzunehmen. Im Folgenden möchten wir auf die DIN 277 sowie auf die Wohnflächenverordnung und die zweite Berechnungsverordnung näher eingehen.

DIN 277

Bei der DIN 277 handelt es sich um eine einheitliche Berechnungs- und Beurteilungsgrundlage, um die Grundfläche und die Wohnfläche von Gebäuden oder Teilen davon zu ermitteln.

1934 wurde die Norm DIN 277  zum ersten Mal veröffentlicht. In den darauffolgenden Jahren bis 2005 wurde durch DIN 277-1, 277-2 und 277-3 erweitert. Im Jahr 2016 wurden die beiden ersten Teil gekürzt und als DIN 277-1 zusammengefasst, während 2018 die DIN 277-3 in die DIN 276 einging.

In der DIN 277 werden die Regeln zur Berechnung von Wohnfläche und Grundfläche festgelegt, um so Miet- oder Kaufpreise zu ermitteln.

In Neubauten wird die Wohnfläche meistens nach DIN 277 berechnet. Die DIN 277 hat jedoch nichts mit dem Wohnwert einer Immobilie zu tun – dies darf daher nicht verwechselt werden. Aus diesem Grund ist die DIN 277 nur bedingt zur Wohnflächenberechnung geeignet. Gleichzeitig verlieren die DIN 283 und die zweite Berechnungsverordnung (II. BV) immer mehr an Bedeutung.

Die Wohnfläche nach DIN 277 ergibt sich aus der Addition von Nutzungsflächen und Verkehrsflächen. Zur Ermittlung der Wohnfläche dürfen alle Flächen von Balkonen, Terrassen, Treppen und Dachschrägen mitgerechnet werden. Dies führt im Vergleich zur WoFlV zu einer deutlich größeren Wohnfläche, was somit erklärt, weshalb die DN 277 nur noch bedingt genutzt wird. Gerade bei Wohnungen im Dachgeschoss ist dies sehr wichtig.

Wohnflächenberechnung der Treppe

Für die Wohnflächenberechnung der Treppe ist laut der Wohnflächenverordnung (WoFlV) die Anzahl der Treppenstufen wichtig. Dies bedeutet, dass nur die Grundflächen der Treppen in die Wohnflächenberechnung mit eingerechnet werden, wenn die Treppen maximal drei Stufen bzw. drei Steigungen haben. Bei mehr als drei Steigungen wird die Treppe nicht mehr in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt.

Ein anschauliches Beispiel dazu: In einem Haus führt eine Treppe mit zwei Stufen auf eine Galerie. Gemäß der Wohnflächenverordnung (WoFlV) werden die Grundflächen der beiden Stufen zur Wohnfläche hinzuaddiert. Führen dagegen mehr als drei Stufen auf die Galerie, dann wird bei der Berechnung die Grundfläche der Stufen nicht zur Wohnfläche addiert.

Gemäß DIN 277 gilt hier, dass Treppenabsätze und Treppen unabhängig von der Zahl der Stufen zur Verkehrsfläche zählen, sodass sie zu der Netto-Grundfläche komplett addiert werden.

Wohnflächenberechnung von Flächen unter der Treppe

Ganz anders sieht dies bei der Fläche unter den Treppen aus, wenn diese frei zugänglich sind. In den meisten Häusern und Wohnungen ist dies der Fall. In diesem Fall werden die Flächen unter Treppen folgendermaßen bemessen. Sofern von einer durchgehenden lichten Höhe – der Abstand zwischen Fußbodenoberfläche und der Unterseite der Treppe – mehr als 2 Meter beträgt, werden die Flächen unter Treppen zu 100 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Bei einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Meter, werden die Flächen unter Treppen zu 50 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Erst bei weniger als 1 Meter der lichten Höhe entfällt bei der Berechnung die Anrechnung der Fläche, welche als Wohnfläche angerechnet wird.

Laut DIN 277 ist somit die lichte Höhe unter Treppen entscheidend. Flächen unter der Treppe von mehr oder weniger als 1,5 Meter werden gesondert erfasst. In der Folge bedeutet dies, dass bei der Berechnung die Flächen unter Treppen mit einer Höhe von mehr als 1,5 Meter auf die Netto-Grundfläche und somit auf die Wohnfläche angerechnet werden.

Zweite Berechnungsverordnung (II. BV)

Bei der zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) handelt es sich um eine deutsche Rechtsverordnung, die die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum regelt. Sie durfte nur zwingend für einen preisgebundenen Wohnraum angewandt werden, allerdings fand sie auch oft Anwendung in Bereichen von preisfreiem Wohnraum.

Zum 1. Januar 2004 wurde die zweite Berechnungsverordnung von der Wohnflächenverordnung (WoFlV) abgelöst. Auch wenn sie für Neuberechnungen nicht mehr angewandt wurde, hatte sie nach wie vor Gültigkeit, sofern eine Wohnfläche bis zum 31. Dezember 2003 ermittelt wurde und danach keine baulichen Änderungen mehr stattfanden. In seltenen Fällen wird die zweite Berechnungsverordnung für Altbauten immer noch angewandt.

Für die Berechnung der Wohnfläche werden die Grundflächen der Räume, die zur Wohnung gehören, addiert. Dach werden die Flächen von Säulen oder Schornsteinen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, subtrahiert. Grundflächen von Balkonen, Dachgärten oder Loggien können dabei bis zur Hälfte zum Wohnraum gerechnet werden.

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Bei der Wohnflächenverordnung (WoFlV), die zum 1. Januar 2004 in Kraft trat, handelt es sich um eine deutsche Verordnung, welche die Wohnfläche definiert und deren Berechnung regelt. In erster Linie kommt die Wohnflächenverordnung bei Mietwohnraum im Zusammenhang mit dem Wohnraumförderungsgesetz zum Tragen. Die Vorschriften dieser Verordnung sind hier anzuwenden.

Die Wohnflächenverordnung – WoFlV – basiert auf der zweiten Berechnungsverordnung und gilt als sehr präzise und mieterfreundlich. Sie muss zwingend bei öffentlich geförderten Wohnungen und Eigenheimen angewandt werden, was so auch im Gesetz zur Wohnraumförderung vorgeschrieben ist. Kommt es zu einem Streitfall zwischen Mieter und Vermieter, dann orientieren sich die Gerichte an dieser Methode.

Grundsätzlich wird zur Wohnflächenberechnung nur der Teil der Grundfläche einer Wohnung bewertet, der auch zum Wohnen genutzt werden kann. Dies bedeutet, dass Raumteile mit Dachschrägen nur teilweise angerechnet werden.

Wohnflächenberechnung der Treppe

Gemäß der Wohnflächenverordnung sind zur Wohnflächenberechnung der Treppe die Anzahl der Stufen entscheidend. Dies bedeutet, dass für die Wohnflächenberechnung die Grundfläche der Treppe nur berücksichtigt wird, wenn diese maximal drei Stufen hat. Hat die Treppe dagegen mehr als drei Stufen, ist sie für die Wohnflächenberechnung uninteressant.

Wohnflächenberechnung von Flächen unter Treppen

Je nach Raumhöhe haben die Flächen unter den Treppen eine andere Bedeutung für die Wohnflächenberechnung. Liegt die lichte Höhe der Treppe bei mindestens 2 Meter, dann wird sie vollständig in die Wohnflächenberechnung integriert und somit der Wohnfläche angerechnet. Hat dagegen die Raumhöhe unter der Treppe eine lichte Höhe von 1 bis 2 Meter, wird sie bei der Wohnflächenberechnung nur zu 50 Prozent zur Wohnfläche angerechnet. Beträgt die Fläche unter der Treppe weniger als 1 Meter lichte Höhe, dann wird sie bei der Wohnfläche nicht berücksichtigt.

Was ist der Unterschied zwischen Grund-, Wohn- und Nutzfläche?

Um die Wohnflächenberechnung korrekt durchzuführen, muss klar sein, dass es Unterschiede zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche gibt.

• Grundfläche – Mit Grundfläche wird der Basiswert der angerechneten und nicht angerechneten Räume bezeichnet. Somit setzt sich die Grundfläche aus der Wohnfläche zuzüglich der Nutz- und Nebenflächen zusammen. Weder die Deckenhöhe noch die Art des Raumes spielen bei der Grundfläche eine Rolle.

• Wohnfläche – Zur Wohnfläche zählen im Rahmen der Wohnflächenberechnung alle Räume und Raumteile einer Wohnung, die sich laut der Wohnflächenverordnung zu Wohnzwecken nutzen lassen.

• Nutzfläche – Zur Nutzfläche gehören alle Flächen, die nicht zu Wohnzwecken geeignet sind, weil sie entweder zu klein sind oder keine Fenster und keine Heizung haben. Gemäß der Wohnflächenverordnung zählen zur Nutzfläche auch Wohnflächen, die anderweitig genutzt werden. Dazu gehören Verkehrsflächen, wie zum Beispiel Flure. Es wird also weniger zwischen Wohn- und Nichtwohnflächen unterschieden.

Genauigkeit zählt: Wie man die Fläche einer Treppe korrekt ermittelt

Treppen, die mehr als drei Stufen haben, zählen nicht zur Wohnfläche. Dies bedeutet, dass die Treppen bei der Wohnflächenberechnung subtrahiert werden müssen.  Dagegen werden Treppen mit bis zu drei Stufen zu 100 % zur Wohnfläche hinzugerechnet.

Dabei spielt es keine Rolle, ob zur Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung oder die zweite Berechnungsverordnung gewählt wird. Nur Treppen bis zu drei Stufen zählen zur Wohnfläche, bei mehr Stufen muss die Fläche subtrahiert werden.

Um die Fläche der Treppe zu ermitteln, muss diese von unten nach oben ausgemessen werden, und zwar jede Stufe. In den meisten Fällen ist die unterste Stufe breiter. Bei geraden Stufen dagegen werden sowohl die Länge als auch die Breite gemessen.

Tipps und Tricks für eine präzise Ermittlung

Nicht selten stoßen sowohl Mieter als auch Eigentümer bei der Wohnflächenberechnung an ihre Grenzen. Mit den folgenden Tipps möchten wir eine Hilfestellung zur Wohnflächenberechnung geben.

• Sollte die komplette Wohnung inklusive aller Nischen und Schrägen vermessen werden, dann ist ein exaktes Messinstrument unabdingbar. Als praktisch hat sich der Laserentfernungsmesser erwiesen. Die Bedienung ist kinderleicht und die Messergebnisse sind auf den Millimeter genau. Auf Knopfdruck werden die Ergebnisse sofort gespeichert.

• Hilfreich ist es, wenn der Grundflächenplan der Wohnung auf ein Blatt Papier gezeichnet wird, sodass hier die Ergebnisse übertragen werden können. Zum Schluss kann dann alles in Ruhe ausgerechnet werden.

• Als echte Herausforderung gelten verwinkelte Räume. Es kann helfen, wenn ein solcher Raum für die Wohnflächenberechnung in mehrere Teile aufgeteilt wird. Optisch kann dies mit Klebebändern auf dem Boden sichtbar gemacht werden. Die einzelnen Flächen werden separat ausgemessen und am Ende nur noch addiert.

• Bei Dachschrägen muss immer die Raumhöhe berücksichtigt werden. Raumteile mit maximal einem Meter Raumhöhe zählen nicht als Wohnfläche. Raumteile zwischen 1 und 2 Meter werden zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet. Um die verschiedenen Raumhöhen exakt zu ermitteln, wird der Laserentfernungsmesser auf den Boden gestellt und in Richtung Decke bewegt. Sobald er eine Höhe von einem Meter anzeigt, kann die Stelle markiert werden. Das Gleiche gilt für Raumhöhen von 2 Metern. So lassen sich die anteiligen Flächen leicht berechnen und am Ende addieren.

Besonderheiten bei verschiedenen Treppentypen

Treppen gibt es in den unterschiedlichsten Formen, sodass die Flächenberechnung nicht nach einer einzigen Formel erfolgen kann.

• Gerade Stufen – Breite und Länge messen

• Gewendelte Stufen – Breite links und rechts sowie die Diagonale messen

• Fünfeck-Stufen – Breite links und rechts sowie die Diagonale messen

Fazit zur Wohnflächenberechung Treppe

Eine genaue Wohnflächenberechnung der Treppe in Haus oder Wohnung sorgt sowohl bei Vermietung als auch beim Verkauf für Klarheit auf beiden Seiten. Aufgrund der Wohnflächenberechnung der Treppe lassen sich Miet- oder Kaufpreise für Haus oder Wohnung besser festsetzen, sodass keine der beiden Parteien benachteiligt ist.

Gemäß der Wohnflächenverordnung ist für die Wohnflächenberechnung die Anzahl der Stufen entscheidend, während gemäß DIN 277 alle Treppen und Treppenabsätze unabhängig von der Anzahl der Stufen zu den Verkehrsflächen gehören. Sie werden der Netto-Grundfläche eines Hauses oder einer Wohnung zugeordnet.

Laut Mietrecht muss in einem Mietvertrag die exakte Wohnfläche angegeben werden. Dies gilt insbesondere für Flächen unter der Treppe. Bei Fehlern im Mietvertrag kann dies für den Vermieter Konsequenzen bedeuten. Ganz ähnlich sieht es beim Kaufvertrag aus. Auch im Kaufvertrag muss die Wohnfläche exakt genannt werden.