Bauvoranfrage

Was ist eine Bauvoranfrage?

In Fachkreisen wird die Bauvoranfrage nicht selten als die „kleine Schwester“ vom Bauantrag oder als “kleines Genehmigungsverfahren” angesehen. Der von der Behörde ausgestellte Bauvorbescheid kann die spätere Entscheidung eines Bauantrages nicht vorwegnehmen, gibt dem Bauherren allerdings Sicherheit bei der Planung. Somit sind die genehmigten Teilaspekte der Anfrage als rechtsgültig anzusehen.

Der Bauherr kann mit einer Bauvoranfrage klären, ob sein Vorhaben zulässig ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn es bisher noch keinen Bebauungsplan gibt oder wenn das betroffene Grundstück in einem Außenbereich liegt, der nicht Teil der zusammenhängenden Bebauung und somit einer Bauplanung ist.

Gemäß der Niedersächsischen Bauordnung, die mit Bauordnungen anderer Länder vergleichbar ist, heißt es in § 73, dass auf Antrag über eine Baumaßnahme entschieden werden soll. Gemäß § 73 Abs. 2 erlischt der erteilte Bauvorbescheid, wenn nicht innerhalb der nächsten drei Jahre ein Bauantrag gestellt wird. Auf Antrag kann die Geltungsdauer des Bauvorbescheides jeweils um ein Jahr verlängert werden.

Wann ist eine Bauvoranfrage notwendig und wann nicht?

Es soll ein Haus in einem Baugebiet errichtet werden, das deutlich von der Norm abweicht. Haben Eigentümer Zweifel, dass ihr Bauantrag aus diesem Grund abgelehnt wird, dann ist die Bauvoranfrage mit Antrag auf einen Bauvorbescheid sinnvoll.

Ebenfalls sinnvoll ist die Bauvoranfrage, wenn das Grundstück in einem Außenbereich liegt oder wenn es bisher noch keinen gültigen Bebauungsplan gibt. Letzteres gilt für nahezu alle Flächen, die teilweise vor dem Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes im Jahre 1960 teilweise bebaut wurden.

Soll ein Grundstück ohne gültigen Bebauungsplan verkauft werden, kann eine Bauvoranfrage mit anschließendem Bauvorbescheid den Wert des Baugrundstückes deutlich steigern. Ganz ähnlich sieht es aus, wenn ein Grundstück gekauft werden soll, verschafft die Bauvoranfrage Sicherheiten, dass nach dem Kauf das Traumhaus überhaupt gebaut werden darf und das Baugenehmigungsverfahren Aussicht auf Erfolg hat.

Nicht notwendig ist die Bauvoranfrage bei Grundstücken mit einem gültigen Bebauungsplan. Prinzipiell ist auf einem solchen Baugrundstück das gewünschte Bauvorhaben möglich. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird der spätere Bauantrag genehmigt. Eigentümer können sich daher die Gebühren für die Anfrage sparen.

Von wem kann eine Bauvoranfrage gestellt werden?

Grundsätzlich kann jeder eine Bauvoranfrage stellen. Wer allerdings nicht Eigentümer des angefragten Grundstückes ist, muss ein berechtigtes Interesse für seine Anfrage nachweisen. Als berechtigtes Interesse gilt, wenn beabsichtigt wird, das Grundstück zu kaufen und vorher geklärt werden soll, ob die gewünschte Bebauung möglich ist. Zur Bauvoranfrage muss jedoch eine Vollmacht des Grundstückseigentümers beigefügt werden.

Experten raten, sich vor dem Stellen der Bauvoranfrage zu allen Fragen fachlich beraten zu lassen.

Grundsätzlich kann der Antrag auf einen Bauvorbescheid von folgenden Personen gestellt werden:

• Architekt

• bauvorlageberechtigter Bauingenieur

• Bauherren

• Kaufinteressenten des betreffenden Grundstücks

Was beinhaltet eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage bzw. der Antrag auf einen Bauvorbescheid kann sowohl förmlich als auch formlos gestellt werden. Für den formlosen Antrag ist es ausreichend, wenn Skizzen des Bauvorhabens sowie ein Lageplan mit eingereicht werden. Jedoch ist der Bescheid der Behörde auf einen solchen formlosen Antrag rechtlich nicht bindend. Der Grad der Verbindlichkeit unterscheidet sich dabei von Bundesland zu Bundesland.

Für mehr Planungssicherheit sollte der Antrag förmlich gestellt werden. Ein solcher Antrag ist weniger umfangreich als ein Bauantrag, muss aber dennoch eine Reihe von Unterlagen enthalten.  Zu den Unterlagen bzw. Genehmigungsunterlagen gehören:

• Antragsformular

• Auszug aus der amtlichen Flurkarte

• Baubeschreibung

• Detaillierter Fragenkatalog eines Architekten oder Bauingenieurs. Die Fragen sollten so formuliert sein, dass die Behörde nur mit Ja oder Nein antworten kann.

• Bauzeichnungen und Bauvorlagen mit Lageplan, Grundrissen, Schnitten, Ansichten, Entwässerung sowie Wasserversorgung

• bei gewerblichen Bauvorhaben eine genaue Nutzungsbeschreibung in den Bauvorlagen

• Foto vom Grundstück

• Kopien eventueller Baulasten

• Abweichungsantrag, wenn es um Ausnahmen von den Festsetzungen des Bebauungsplans geht, wie zum Beispiel Abstandsflächen.

• Berechnung des Bruttorauminhaltes

• Auszug aus dem Grundstücksnachweis

• Unterschriften mit Ort und Datum

Je nach Bundesland muss die Bauvoranfrage durch eine bauvorlageberechtigte Person (Architekt) gestellt werden.

Bei wem muss eine Bauvoranfrage eingereicht werden?

Die vom Architekt oder einem Bauingenieur vorbereitete Bauvoranfrage wird bei der zuständigen Baubehörde eingereicht.

Es ist in jedem Fall ratsam, die Bauvoranfrage von einem Architekten oder einer vergleichbaren Person erstellen zu lassen, da diese sich gut mit dem Planungs- und Bauordnungsrecht auskennen. Aufgrund ihrer Fachkenntnis können sie die Bebaubarkeit eines Grundstücks besser beurteilen und dazu eine entsprechende Vorplanung erstellen.

Für weitere Fragen zum Baugenehmigungsverfahren und zum Vorbescheid sowie zur Klärung der Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens kann die Bauaufsicht bzw. die Baubehörde Auskunft geben.

Wie lange dauert die Bearbeitung einer Bauvoranfrage?

Die Zeit für die Prüfung einer Bauvoranfrage durch das Bauamt wird in den Landesbauordnungen geregelt. Im Schnitt muss mit einer Bearbeitungszeit von ca. 3 Monaten gerechnet werden. Der erstellte Bauvorbescheid hat danach nur eine zeitlich begrenzte Bindungswirkung. Die Dauer bzw. die Bindungswirkung unterscheidet sich von Bundesland zu Bundesland. Im Schnitt beträgt die Dauer 2 bis 3 Jahre. Innerhalb dieser Frist muss ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung gestellt werden, da ansonsten die Bindungswirkung erlischt und für ein späteres Vorhaben eine neue Anfrage gestellt werden muss.  Mittels eines entsprechenden Antrags kann die Frist rund um das Vorhaben verlängert werden.

Wie viel kostet eine Bauvoranfrage?

Für den Antrag auf einen Bauvorentscheid sind die Kosten vom Bearbeitungsaufwand der zuständigen Baubehörde abhängig. Für einen formlosen Antrag muss mit Kosten von 50 bis 200 Euro gerechnet werden. Deutlich mehr Geld kostet der förmliche Antrag. Er kann bis zu einem Prozent der voraussichtlichen Baukosten oder 40 bis 60 Prozent der Kosten für die Baugenehmigung betragen. Für ein Einfamilienhaus können die Gebühren bei mindestens 400 Euro liegen. Bei Mietshäusern oder einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten können die Gebühren bei 5.000 Euro und mehr liegen. Bauinteressierte sollten sich im Vorfeld bei der Baubehörde entsprechende Informationen zu den Gebühren einholen, da es keine bundesweit einheitlich geregelte Kostenstruktur für die Bauvoranfrage gibt.

Zu den Kosten für die Bauvoranfrage muss das Honorar des Architekten bzw. des Bauingenieurs, welches sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) richtet, hinzugerechnet werden. Diese Kosten müssen in jedem Fall zu den Gesamtkosten für den Bauantrag hinzuaddiert werden.

Was passiert nach der Bauvoranfrage?

Erhalten Bauinteressierte eine positive Rückmeldung zur Bauvoranfrage von der Behörde, dann bedeutet dies jedoch nicht, dass das Bauvorhaben in die Tat umgesetzt werden darf. Vor der Realisierung des Bauvorhabens muss der Bauantrag gestellt werden. Erst, wenn hierzu die Genehmigung vorliegt, kann der Hausbau in Angriff genommen werden.

Nach dem Bauvorbescheid dürfen Bauherren sich nicht unbegrenzt Zeit lassen, um das Bauvorhaben umzusetzen, da die Bauvoranfrage je nach Bauordnung der Bundesländer nur eine Gültigkeit von rund 3 Jahren hat. Wem diese Zeit bis zum Baubeginn nicht ausreicht, der muss einen Antrag auf Verlängerung stellen. In Bayern zum Beispiel ist eine Verlängerung von bis zu 2 Jahren möglich – in Baden-Württemberg oder einem anderen Bundesland sieht das schon wieder ganz anders aus.

Sollte der Bauvorantrag abgelehnt werden, dann erhalten Bauherren einen Ablehnungsbescheid. Sie haben dann die Möglichkeit, Widerspruch gegen den Bescheid einzulegen. Dies ist jedoch mit weiteren zusätzlichen Kosten verbunden. Eine weitere Möglichkeit beim Ablehnungsbescheid ist das Gespräch mit dem entsprechenden Sachbearbeiter der Behörde. Dabei ist es sinnvoll, sich von einem Architekten oder einem Bauingenieur unterstützen zu lassen. Eventuell kann ein Kompromiss gefunden werden, wie das Bauvorhaben mit ergänzenden Unterlagen doch ermöglicht werden kann.

Fazit zur Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage ist nicht mit einer erteilten Baugenehmigung gleichzusetzen. Das bedeutet, dass der Bauherr definitiv nicht mit dem Bau eines Gebäudes beginnen darf. Bevor die nächsten Schritte geplant werden können, muss ein formeller Bauantrag gestellt werden. Läuft alles nach Plan, dann wird die formelle Baugenehmigung erteilt. Dieser muss alle nötigen Unterlagen wie Baubeschreibung, Baubezeichnung, Lageplan, Berechnungen der bebauten Fläche und des umbauten Raums sowie die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl und die Nutzfläche enthalten.

Der positive Bauvorbescheid gibt lediglich Auskunft darüber, ob das geplante Bauprojekt realistisch in die Tat umgesetzt werden kann. Vor dem eigentlichen Start des Bauvorhabens wird geklärt, ob der Hausbau wie geplant ausgeführt werden kann und ob er dem Baurecht entspricht.