Energieausweis Neubau

Was ist ein Energieausweis?

Mit dem Energieausweis wird die energetische Qualität eines Gebäudes dokumentiert. Dies betrifft allerdings nicht die genauen Energiekosten, denn diese sind vom individuellen Verhalten des Bewohners abhängig.

Anhand einer symbolischen Farbskala zeigen die Energieausweise exakt, wie viel Energie zum Heizen benötigt wird.

• Grün – gute Energieeffizienz, minimale Heizkosten, hoher Wohnkomfort und somit einen hohen Wert auf dem Immobilienmarkt für das Gebäude.

• Rot – Der Hausbesitzer sollte dringend eine Energieberatung und eine anschließende Sanierung in Betracht ziehen.

Nicht nur Mieter, sondern auch Kaufinteressenten sind immer mehr an den Daten der Energieausweise interessiert. Nicht zuletzt, weil die Nebenkosten stark angestiegen sind.

Ein Energieausweis ist in jedem Fall gebäudebezogen und gilt für das komplette Haus, sodass für einzelne Wohnungen kein solcher Ausweis erstellt werden kann.

In der jeweils gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) wird sowohl die Ausstellung als auch die Verwendung des Energieausweises geregelt. Dem Eigentümer oder Vermieter eines Neubaus stehen damit verlässliche und klare Rahmenbedingungen für die Ausstellung des Energieausweises zur Verfügung. Im Übrigen gilt der Energieausweis nicht nur für Neubauten, sondern auch für Bestandsbauten.

Gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) und der Verordnung zur Ausführung energiewirtschaftlicher Vorschriften (AVEn) muss bei einem Neubau für Wohn- und Nichtwohngebäude generell ein Energieausweis ausgestellt werden.

Welche Arten von Energieausweisen gibt es?

Energieausweise gibt es gemäß dem Gebäudeenergiegesetz bedarfs- und verbrauchsorientiert. Zudem gibt es Unterschiede in der Darstellung, dem Inhalt, der Berechnungsmethode, den zugrunde gelegten Daten, der Nutzerstruktur sowie den energetischen Eigenschaften des Gebäudes für Wohngebäude, Nichtwohngebäude und für öffentliche Gebäude.

Bedarfsausweis

Der Bedarfsausweis zeigt den Energiebedarf anhand des Jahres-Primärenergiebedarfs und dem Endenergiebedarf. Die beiden Angaben für das Gebäude werden rechnerisch ermittelt. Sie beruhen auf den geometrischen, konstruktiven und energetischen Daten des Gebäudes. Dabei werden standardisierte Rahmenbedingungen wie festgesetzte Innentemperaturen, Klimadaten und Nutzerverhalten angenommen. Bei einem Neubau werden dazu die energetischen Eigenschaften vom Gebäude genutzt.

Verbrauchsausweis

Dieser Ausweis wird auf den tatsächlichen Gebäude-Verbrauchsmessungen der letzten drei Jahre erstellt.

Da bei einem Neubau diese Daten nicht vorliegen, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden, sondern nur der Bedarfsausweis für Gebäude.

Was beinhaltet ein Energieausweis?

Der Energieausweis besteht aus mehreren Seiten. Auf Seite 2 gibt es einen Bandtacho mit einer Farbskala von Grün nach Rot. Hier wird angezeigt, wie viel Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr verbraucht werden. Anhand eines Pfeils wird gekennzeichnet, wie der berechnete Jahresprimärenergiebedarf für das Gebäude aussieht. Je weiter in Richtung Grün der Pfeil zeigt, umso besser ist die Energieeffizienz. In der Zeile darunter wird dieser Wert aufgeschlüsselt. Dazu wird die Bezugsgröße eines Referenzgebäudes als Anforderungswert der EnEV (Energieeinsparverordnung) genutzt. Hier werden Ist- und Soll-Werte direkt miteinander verglichen.

Ebenso werden die Anforderungs- und Ist-Werte für die energetische Qualität der Gebäudehülle aufgezeigt. Dazu gehören alle Bauteile wie Wände, Decken, Fenster und Türen. Je größer hier die Differenz ist, umso besser wurde gedämmt und umso weniger Wärmeverluste entstehen.

Ebenfalls im Bandtacho dargestellt ist der Wert des Endenergiebedarfs, der aufzeigt, wie hoch oder niedrig die Nebenkostenabrechnung ausfallen wird. Je grüner die Skala ist, umso niedriger sind die Kosten.

Mit der Angabe zur CO₂-Emission wird aufgezeigt, wie stark die Umwelt profitiert. In einem weiteren Bandtacho ist ersichtlich, ob sich der Neubau näher am Passivhausbereich oder im Bereich eines Standard-Neubaus befindet. Die verschiedenen Häusertypen sind hier aufgrund ihres Endenergiebedarfs eingeordnet.

Muss ein Energieausweis beim Neubau ausgestellt werden?

Die Energieausweis-Pflicht für Neubauten wird in den §§ 10 – 14 Absatz 1 Neubauten im GEG geregelt. Darin heißt es, dass der Bauherr bei der Errichtung eines Gebäudes (Neubau) sicherstellen muss, dass unverzüglich nach der Fertigstellung des Gebäudes der Energieausweis erstellt wird. Wenn der Bauherr nicht Eigentümer des Gebäudes ist, dann muss er dafür sorgen, der der Energieausweis dem Eigentümer direkt nach der Fertigstellung des Gebäudes übergeben wird.

Im Energieausweis müssen die tatsächlichen energetischen Eigenschaften des Neubaus aufgezeigt werden. Kam es zu Änderungen während der Bauausführung, dann müssen diese berücksichtigt werden. Auf Verlangen muss der Energieausweis gemäß der jeweiligen Landesbauverordnung der zuständigen Behörde vorgelegt werden.

Die wichtigsten Punkte zu den Energieausweisen bei Neubauten

• Beim Neubau ist der Energieausweis Pflicht.

• Unverzüglich nach Fertigstellung durch den Bauherren muss der Energieausweis vorgelegt werden.

• Nach Fertigstellung des Neubaus ist der Energieausweis an den Eigentümer zu übergeben.

• Berücksichtigt werden müssen eventuelle Änderung während der Bauausführung.

• Der zuständigen Baubehörde in den jeweiligen Bundesländern muss der Energieausweis vorgelegt werden.

Wie hoch sind die Strafen?

Gemäß der EnEv 2014 § 27 droht bei einem Neubau ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro, wenn der Energieausweis nicht vorliegt oder falsche Angaben enthält. Die Strafe kann sowohl gegen den Aussteller des Energieausweises als auch gegen den Immobilienbesitzer verhängt werden.

Von Behörden werden stichprobenartig Kontrollen zu den Energieausweisen vorgenommen. So wird nicht nur die Qualität kontrolliert, sondern auch gesichert. Damit die Kontrolle reibungslos vonstattengehen kann, bekommen alle Energieausweise seit 2014 eine Registriernummer. Der Aussteller des Energieausweises ist verantwortlich für das Eintragen der Registriernummer sowie der Übersendung einer Kopie an die entsprechenden Behörden.

Wo kann ich einen Energieausweis ausstellen lassen?

Einen Energieausweis gemäß dem GEG darf nur von Personen ausgestellt werden, die eine besondere Aus- oder Weiterbildung sowie eine gewisse Berufspraxis nachweisen können. Zu dieser Personengruppe gehören neben den Architekten und Bauingenieuren mit Bauvorlageberechtigung auch qualifizierte Handwerker.

Bauherren, Bauträger und Immobilienmakler finden entsprechend berechtigte Aussteller in der sogenannten Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme oder in der Liste der Deutschen Energieagentur.

Wird ein Bedarfsausweis für einen Neubau beauftragt, müssen folgende Punkte beachtet werden:

• Der Auftrag muss schriftlich erfolgen.

• Der Vertrag muss eine exakte Leistungsbeschreibung enthalten.

• Ein Vor-Ort-Termin ist für eine genaue Analyse der Bausubstanz nötig.

• Um die Energiekennwerte zu berechnen, müssen alle zugrunde liegenden Daten dokumentiert werden.

Wird der Energieausweis als Bedarfsausweis nicht vom Architekten oder dem Bauingenieur, der den Bauantrag angefertigt hat, ausgestellt, muss der Aussteller nachweisen, auf welcher Grundlage er zur Ausstellung des Energieausweises berechtigt ist. Aus diesem Grund sollte der ausstellende Energieberater über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen, die Schadensersatzansprüche abdeckt, wenn der Energieausweis fehlerhaft ausgestellt wurde.

Ist ein Energieausweis bei Vermietung Pflicht?

Bei Vermietung einer Neubau-Immobilie ist seit der gültigen EnEV 2014 ein Energieausweis Pflicht. Dieser muss spätestens beim Besichtigungstermin der Immobilien den Mietinteressenten vorgelegt werden.

Werden Immobilienanzeigen geschaltet und liegt der Energieausweis bereits vor, müssen die vermerkten Angaben in der Anzeige für die Immobilien erwähnt werden. Diese Pflichtangaben in Immobilienanzeigen werden in § 16a Pflichtangaben für Immobilienanzeigen geregelt.

Zu den Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gehören:

• Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis)

• Wert des Endenergieverbrauchs bzw. des Endverbrauchsbedarfs

• Der wesentliche Energieträger für die Heizanlage des Gebäudes

• Baujahr der Immobilie

• Energieeffizienzklasse der Immobilie

Was kostet ein Energieausweis?

Die Kosten sind abhängig von der Art des Ausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis) sowie dem anfallenden Arbeitsaufwand. In den meisten Fällen ist der Verbrauchsausweis günstiger als der Bedarfsausweis. Für den Bedarfsausweis können Kosten bis zu 500 Euro und mehr anfallen. Beim Verbrauchsausweis liegen die Kosten oftmals unter 100 Euro.

Es gibt allerdings keine gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich der Kosten. Der Preis für den Energieausweis muss immer zwischen Eigentümer und Aussteller frei vereinbart werden. Sowohl Auftraggeber als auch Architekten sind aufgefordert für den Aufwand ein angemessenes Honorar zu verlangen.

Kosten für den Energieausweis müssen in jedem Fall vom Eigentümer oder vom Vermieter getragen werden. Die Kosten dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Zu den regelmäßig anfallenden Aufwendungen für die Erstellung eines Energieausweises gehören:

• Ortsbegehung nach Aufwand

• Datenaufnahme nach Aufwand

• Berechnung nach Aufwand

• Ausweiserstellung

Unser Fazit zum Energieausweis beim Neubau

Von Anfang an kam es zu zahlreichen Diskussionen rund um den Energieausweis. Auch trotz der Realität in der Praxis hat der Energieausweis von der EnEv und der GEG 2020 zu deutlichen Verbesserungen geführt. Auch wenn bis heute Erwartungen offenbleiben, die ein energieausweis nicht erfüllen kann, wurden anhand zahlreicher Studien interessante Erkenntnisse deutlich.

Für 2023 ist ein GEG-Update geplant. Ziel ist es europaweit vergleichbare Energieausweise aus Datenbanken abtzurufen. Vorreiter sind hier England und Dänemark.

Im Übrigen gilt seit 2021 nicht nur für Eigentümer von Neubauten die Pflicht einen Energieausweis vorzulegen, sondern auch für Immobilienmakler.