Schlüsselfertig

Für ein schlüsselfertiges Haus entscheiden sich in erster Linie Bauherren, die vollkommen ohne Stress bauen und dann in das neue Eigenheim einziehen möchten. Ist das aber wirklich alles so entspannt, wie es sich anhört und kann direkt nach Abschluss der Bauarbeiten das Traumhaus bezogen werden? Wir möchten mit dem folgenden Artikel den Begriff schlüsselfertig bauen erläutern und dabei gleichzeitig darauf hinweisen, worauf bereits bei Vertragsabschluss unbedingt geachtet werden muss.

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Was bedeutet “schlüsselfertig” und wie funktioniert dieses Bauprinzip?

Nicht selten denken Bauherren, dass der Begriff „schlüsselfertig bauen“ im Bauvertrag bedeutet, dass die Familie nach der Schlüsselübergabe direkt in das neue Haus einziehen kann, da alle Arbeiten abgeschlossen sind.  Theoretisch ist das auch möglich. Leider unterliegt der Begriff „schlüsselfertig bauen“ keinen rechtlichen Vorgaben, sodass Baufirmen schlüsselfertig frei definieren können. Zwangsläufig führt dies immer wieder zu Diskussionen zwischen den Bauunternehmen und den Bauherren.

Steht im Vertrag schlüsselfertig, kann dies von jedem Hausanbieter anders ausgelegt werden. Wir haben uns auf dem Immobilienmarkt umgeschaut und mussten feststellen, dass der Begriff weiträumig ausgelegt wird. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die beiden Vertragsparteien im Bauvertrag genau festhalten, welcher Fertigstellungsgrad das Eigenheim am Ende hat. Bauherren sollten daher den Vertrag immer genau lesen, da gemäß einem BGH-Urteil aus dem Jahr 2008 (BGH VII ZR 194/06) die zu erbringende Leistung sich nicht aus dem Begriff „schlüsselfertig“ ergibt. Sehr oft fehlen bei einem schlüsselfertigen Haus folgende typische Leistungen:

  • Bodenbeläge

  • Einbauarbeiten wie zum Beispiel eine Einbauküche oder andere Einbaumöbel

  • Wand- und Bodenfliesen

  • Malerarbeiten sowie Tapezierarbeiten

  • Außenanlagen

Bei Unsicherheiten sollte immer ein Experte um Rat gefragt werden. Besonderes Augenmerk sollte beim “schlüsselfertig bauen” immer auf die Ausbaustufen des Hauses laut Vertrag gelegt werden.

Grundsätzlich gilt, dass beim schlüsselfertigen Bauen alle Arbeiten von Beginn bis zur Fertigstellung des Hauses von einem Bauunternehmen ausgeführt werden. Dies gilt nicht nur für die Fertigbauweise, da auch immer öfter das Massivhaus schlüsselfertig erstellt werden kann.

Vor- und Nachteile des schlüsselfertigen Bauens

Für Bauherren bringt ein schlüsselfertiges Haus sowohl Vor- als auch Nachteile mit sich. Wir haben uns beide Möglichkeiten näher angeschaut.

Die Vorteile

Da Bauherren sich beim schlüsselfertigen Bauen nicht um alles selbst kümmern müssen, ist die Zeitersparnis wohl einer der größten Vorteile. Es müssen in der Regel nur die verschiedenen Gewerke koordiniert werden. Im Bauvertrag werden alle Baukosten für anfallende Bauleistungen dokumentiert. Dadurch bekommen Baufamilien einen guten Überblick über die anfallenden Aufwendungen und können so insgesamt besser planen. Üblicherweise werden individuelle Wünsche separat berechnet und müssen zu den anfallenden Baukosten addiert werden. Weiterer Vorteil beim schlüsselfertigen Bauen ist der vereinbarte Festpreis für das Haus, welcher in Teilbeträgen je nach Baufortschritt an das Bauunternehmen gezahlt wird. Mit einem solchen Zahlungsplan lässt sich die Baufinanzierung leichter planen, denn Bauherren können gemeinsam mit ihrer Bank die genannten Beträge kalkulieren. Nachfolgend ein Überblick über die Vorteile:

  • Kaum Aufwand für die Koordination der Gewerke, was wiederum zur Zeitersparnis führt

  • Kostensicherheit, da alle Preise im Vertrag festgehalten werden

  • Zahlungsplan ermöglicht, dass fällige Beträge in die Baufinanzierung integriert werden können

  • Fixer Fertigstellungstermin für das Haus sorgt für Planungssicherheit

Die Nachteile

Bauherren werden beim „schlüsselfertig bauen“ sehr oft mit Nachteilen konfrontiert, denn einige der Pflichten müssen vom Bauherr selbst übernommen werden. Dazu zählen unter anderem das Bereitstellen von Strom, Wasser, Parkplätzen und entsprechende Lagermöglichkeiten für die Baumaterialien. Sind im Vertrag die Bodenplatte, also die Errichtung des Fundaments oder die Unterkellerung nicht Bestandteil des Festpreises, dann muss der Bauherr die Koordination selbst übernehmen. Weiterer Nachteil beim „schlüsselfertig bauen“ sind die unklaren Formulierungen im Bauvertrag, die zu Missverständnissen führen können. Vielfach ist nicht klar geregelt, wer wann welche Bauarbeiten übernimmt. Dies kann zu Bauverzögerungen und somit auch zu Mehrkosten führen. Nachfolgend ein Überblick über die Nachteile:

  • Zukünftige Hausbesitzer müssen Vorarbeiten leisten. Es geht dabei meistens um die Strom- und Wasseranschlüsse sowie die Zufahrtsmöglichkeiten und die Lagerung der Materialien und Maschinen.

  • Einbauten müssen bezüglich der Qualität überprüft werden

  • Keine klare und eindeutige Formulierung im Bauvertrag

  • Zusatzarbeiten verursachen Mehrkosten

  • Fertigstellung des Hauses kann sich verzögern, wenn es zu Streitigkeiten kommt oder der Generalunternehmer Insolvenz anmelden muss. Allerdings läuft die Baufinanzierung weiter, sodass sehr oft auch doppelte Mieten anfallen.

Welche Kosten fallen für ein schlüsselfertiges Haus an?

Die Kosten für ein Haus schlüsselfertig sind sowohl von den Wünschen und Vorstellungen des Bauherrn bei der Ausstattung als auch vom gewählten Bauunternehmen abhängig. Dabei muss klar sein, dass das bezugsfertige Traumhaus deutlich teurer ist als ein Ausbauhaus, bei dem der zukünftige Hausbesitzer für den Innenausbau allein verantwortlich ist.

Je nach Anbieter werden Komplettpakete angeboten, die üblicherweise günstiger sind als das individuell erstellte schlüsselfertige Haus.

Des Weiteren variieren die Kosten für das Haus schlüsselfertig durch seine Bauweise. Dies bedeutet, dass ein Fertighaus in der Regel günstiger ist als ein Massivhaus. Und last but not least wirken sich die Unterschiede in der Bauart ebenfalls auf die Kosten aus. Maßgeblich ist dabei die Art des Daches, die Anzahl der Zimmer sowie der Schnitt des Hauses und ob die Fassade verputzt oder geklinkert werden soll. Die Preise für ein Fertighaus mit einer Wohnfläche von 132 qm starten oft schon bei 100.000 Euro, während die Baukosten für ein Massivhaus mit 115 qm Wohnfläche mit 150.000 Euro starten.

Wer schlüsselfertig bauen möchte, kann durch Eigenleistungen ebenfalls deutlich an Baukosten sparen.

Bauherren müssen bedenken, dass auch beim schlüsselfertigen Haus mit einem genannten Fixpreis noch weitere Kosten anfallen. Dazu zählen

  • Baustrom und Bauwasser

  • Vermessung des Grundstücks

  • Anschluss an die Versorgungsleitungen

  • Bau der Bodenplatte oder des Kellers

  • Aufwandskosten für Erdarbeiten

  • Garage oder Carport

  • Außenanlagen wie zum Beispiel der Garten, die Wege oder eine Terrasse

Wie lange dauert in der Regel die Bauzeit eines schlüsselfertigen Hauses?

Die Art und Weise beim Haus bauen bestimmt, wie lange das schlüsselfertige Bauen dauert. Fertighäuser mit einer Fundamentplatte sind in der Regel in zwei Wochen aufgebaut. Soll allerdings ein Keller gebaut werden, dann muss mit etwa 4 Wochen mehr an Zeit gerechnet werden.

Bei einem Massivhaus verlängert sich die Bauzeit je nach Haustyp, Hausgröße und Art der Ausstattung auf vier bis acht Monate.

Umfang der Leistungen beim schlüsselfertigen Bauen

Je nach Anbieter unterscheiden sich die Bauleistungen für schlüsselfertige Häuser. Daher ist es wichtig, dass Bauherren vor der Unterzeichnung des Vertrags genau überprüfen, welche Leistungen vom Bauunternehmen für das schlüsselfertige Haus angeboten werden und was noch in Eigenleistung erledigt werden muss.

Die nachfolgenden Leistungen können für schlüsselfertige Häuser vereinbart werden:

  • Baumaschinen und Werkzeuge werden zur Verfügung gestellt

  • Ausheben der Baugrube

  • Setzen des Fundaments

  • Keller

  • Dachstuhl sowie Eindeckung und Dämmung des Daches

  • Treppen

  • Heizungsanlage inklusive der Heizkörper

  • Sanitärausstattung inklusive der Installation

  • Elektroinstallation

  • Estrich sowie die Deckenverkleidung

  • Fenster und Fensterbänke

  • Bodenbeläge

  • Innentüren

  • Fliesen

  • Maler- und Tapezierarbeiten

Der Bauvertrag für schlüsselfertige Häuser: Wesentliche Bestandteile

Im Bauvertrag für schlüsselfertige Häuser sollten alle Leistungen, die der Bauträger übernimmt, detailliert aufgeführt sein. Experten raten dazu, dass die Leistungen gemäß der Bauabschnitte getrennt aufgeführt werden sollen, denn das erleichtert die Zwischenabnahme. Zusätzlich sollten der Festpreis für das fertige Haus sowie die fälligen Beträge für einzelne Bauabschnitt aufgeführt sein. Ebenfalls Teil des Vertrags ist der Fertigstellungstermin für das schlüsselfertig erstellte Haus. In jedem Fall müssen Baupläne, Grundrisse und Baubeschreibungen ausgehändigt werden.

Jedes noch so kleine Detail sollte im Vertrag schriftlich festgehalten werden, denn nur so können später Ansprüche geltend gemacht werden. Vor der Unterzeichnung sollte ein Vertragsentwurf von einem Experten überprüft werden. Für die Vertragsgestaltung muss immer ausreichend Zeit eingeplant werden, denn spätere Änderungen beim Bau oder Zusatzleistungen verursachen deutliche Mehrkosten.

Für wen lohnt sich ein schlüsselfertiges Haus?

Schlüsselfertige Häuser sind für alle interessant, die mit dem eigentlichen Hausbau möglichst wenig zu tun haben möchten. Wichtig beim Hausbau schlüsselfertig ist der genaue Vergleich der verschiedenen Angebote, denn nur so kann festgestellt werden, welche Leistungen im Angebot enthalten sind und welcher Service von dem Anbieter geboten wird.

Worauf sollte beim schlüsselfertigen Bauen geachtet werden?

Im ersten Moment hört sich der Bau eines schlüsselfertigen Hauses verlockend an. Allerdings darf der Hausbau nicht mit einem Urlaub „All inclusive“ verwechselt werden, denn die Realität beim Hausbau sieht oft anders aus. Im Folgenden möchten wir aufzeigen, worauf Baufamilien beim schlüsselfertigen Hausbau achten sollten.

  • Ruf des Bauunternehmens – Das Unternehmen sollte über eine gewisse Erfahrung verfügen und die Arbeiten zuverlässig und professionell ausführen.

  • Verträge und Bauzeitplan – Der ausgearbeitete Bauzeitplan muss eingehalten werden. In den Verträgen sollten alle Leistungen detailliert aufgeführt werden. Jeder noch so kleine Punkt sollte schriftlich fixiert werden.

  • Qualitätsstandard – Schlüsselfertige Häuser haben als Basis einen hohen Qualitätsstandard, dazu zählt auch die Termintreue, auf die Baufamilien sich verlassen müssen.

  • Flexibilität bei Anpassungen – Damit später Anpassungen vorgenommen werden können, sollte die Bauweise flexibel gestaltet sein. Beim Fertighaus sollte die Produktion der einzelnen Bauelemente flexibel vonstatten gehen.

  • Garantie- und Serviceleistungen – Der Bau beim schlüsselfertigen Eigenheim endet nicht mit dem Einzug. Auch beim Fertighaus gilt das Bürgerliche Gesetzbuch § 634 a – es besteht eine Gewährleistungsfrist von 5 Jahren ab Bauabnahme. Bei Feststellung eines Mangels muss das Unternehmen die Nachbesserung und damit anfallende Kosten übernehmen.

  • Festpreisgarantie – diese muss bis zur geplanten Baufertigstellung Gültigkeit haben, damit Terminüberschreitungen die Baufamilie nicht zusätzlich belasten.

  • Preise und Zahlungsplan – Üblich ist ein Zahlungsplan, der nach Baufortschritten gegliedert ist. Die Anzahlung sollte nicht mehr als 10 % des Kaufpreises betragen. Erst wenn alle Teile für das Fertighaus auf die Baustelle geliefert wurden, wird der erste Teilbetrag fällig. Sobald der Innenausbau beendet ist, erfolgt die dritte Zahlung, welche meistens bei 30 bis 40 % des Kaufpreises liegt. Nach der Schlüsselübergabe erfolgt die letzte Zahlung.

Fazit: Ist schlüsselfertig die beste Option?

Wesentlicher Vorteil bei schlüsselfertigen Häusern ist die gute Planbarkeit. Dies bedeutet, dass bereits bei der Planung des Eigenheims sowohl die Dauer des Baus als auch die Baukosten feststehen. Damit es nicht zu unschönen Überraschungen kommt, sollte die Leistungsbeschreibung für das Fertighaus sehr genau gelesen werden. Bei Unklarheiten sollten Nachfragen gestellt oder gar ein Experte zurate gezogen werden. Auf keinen Fall dürfen die Verträge für das Fertighaus übereilt unterschrieben werden, denn sollte es später zu Änderungswünschen kommen, verursachen diese deutliche Mehrkosten.

Häuslebauer sollten sich auch niemals vom Begriff schlüsselfertig täuschen lassen, denn dies bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Haus auch bezugsfertig ist. Dies gilt sowohl für das Fertighaus als auch für das Haus in Massivbauweise.

FAQs zum Thema Schlüsselfertig

Schlüsselfertig bauen bedeutet, dass ein Bauunternehmen das gesamte Bauprojekt von der Planung bis zur schlüsselfertigen Übergabe übernimmt. Der Bauherr erhält den fertigen Schlüssel und kann sofort in das bezugsfertige Haus oder die Wohnung einziehen, ohne sich um weitere Bauprozesse kümmern zu müssen.

In einem schlüsselfertigen Bau sind in der Regel alle notwendigen Leistungen enthalten, angefangen von der Planung und Baugenehmigung über den Rohbau, Ausbau, bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe. Dazu gehören auch Installationen wie Elektrik, Sanitär und Heizung, sowie Bodenbeläge und Malerarbeiten.

Die Vorteile des schlüsselfertigen Bauens liegen in der Entlastung des Bauherrn von organisatorischen Aufgaben. Das Bauunternehmen koordiniert sämtliche Gewerke, sorgt für die Einhaltung von Baustandards und Termintreue. Der Bauherr hat weniger Stress, da er sich nicht um die Details des Baus kümmern muss.

Ein möglicher Nachteil des schlüsselfertigen Bauens kann sein, dass der Bauherr weniger Einfluss auf Details und die Auswahl der Materialien hat. Zudem können die Kosten höher sein als bei einer Eigenleistung in einzelnen Bauphasen. Es ist wichtig, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen und im Vorfeld klar zu kommunizieren, welche individuellen Wünsche berücksichtigt werden sollen.

Im Vergleich zu anderen Bausystemen, wie dem Ausbauhaus oder dem Rohbau, bietet das schlüsselfertige Bauen die umfassendste Betreuung durch das Bauunternehmen. Während beim Ausbauhaus der Bauherr mehr Eigenleistung erbringt und beim Rohbau nur der Grundbau erstellt wird, beinhaltet das schlüsselfertige Bauen alle Schritte bis zur bezugsfertigen Übergabe.

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