Zählen Flur und Treppenhaus zur Wohnfläche?
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Dirk von a better place
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Sowohl beim Miet- und Kaufvertrag zählt jeder Quadratmeter Wohnfläche. Für Mietparteien macht sich dies sowohl bei der aktuellen Miethöhe als auch bei späteren Mieterhöhungen bemerkbar. Leider kommt es bei diesem Thema immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter oder Käufern und Verkäufern. Dabei gibt es klare Regelungen zu den Wohnflächenberechnungen. Dies gilt für den Miet- oder Kaufvertrag. Im folgenden Artikel haben wir uns mit diesen Regelungen näher beschäftigt.
Was wird zur Wohnfläche gezählt?
Damit es nicht immer wieder zu Missverständnissen zwischen Mieter und Vermieter kommt, ist klar geregelt, was alles zur Wohnfläche gezählt wird. Im Einzelnen zählen zur Wohnfläche:
Badezimmer
Besenkammer
Esszimmer
Diele und Flur
Kinderzimmer
Küche
Schlafzimmer
Wohnzimmer
Bei der Berechnung der Wohnfläche müssen Räume wie zum Beispiel Schwimmbäder, Wintergärten und Fitnessräume ebenfalls berücksichtigt werden.
Anders sieht es bei
Balkon
Dachgärten
Loggien
Terrassen
aus. Diese Bereiche zählen bei der Berechnung bis zur Hälfte zur Wohnfläche.
Räumlichkeiten, die außerhalb der Wohneinheit und vom Haus liegen, werden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Dazu zählen
Abstellräume
Heizungsräume
Kellerraum
Garagen
Waschküchen
Wie wird die Wohnfläche gemessen?
Bei der Berechnung der Wohnfläche sind verschiedene Methoden möglich. Die gewählte Methode muss ausdrücklich im Kauf- oder Mietvertrag genannt werden. Nur beim geförderten Wohnbau wird durch das Wohnraumförderungsgesetz eine Methode zwingend vorgeschrieben. Wird dazu nichts im Mietvertrag festgehalten und kommt es zu Streitigkeiten, nutzen Gerichte zur Berechnung der Wohnfläche die Methode der Wohnraumverordnung. Im Folgenden möchten wir die gängigen Methoden zur Berechnung der Wohnfläche näher erläutern.
Wohnflächenberechnungsmethoden
Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277 – Gemäß der DIN 277 werden zur Gebäudeflächenermittlung bzw. zur Berechnung der Wohnfläche die Balkon, Dachflächen und Kellerräume als Nutzfläche bzw. Wohnfläche vollständig zur Wohnfläche gezählt. Zur Berechnung werden die lichten Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandverkleidung außer den Fußleisten gemessen. Mit lichtem Maß ist der Innenabstand von Tür- oder Fensterrahmen gemeint. Gerade im Dachgeschoss kommt es bei der Frage, was zur Wohnfläche zählt, vielfach zu einer höheren Quadratmeterzahl als tatsächlich vorhanden. Diese höhere Quadratmeterzahl kann sich nachteilig bei der Miete auswirken.
Wohnflächenberechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) – Diese Methode der Wohnflächenberechnung hatte bis Dezember 2003 Gültigkeit und wurde danach von der Wohnflächenverordnung abgelöst. In seltenen Fällen hat die alte Methode der Berechnung bei Altbauten weiterhin Gültigkeit. Bei dieser Methode der Berechnung wird die Grundfläche aller Räume, die zur Wohnung gehören, addiert. Im Anschluss daran werden die Flächen von Säulen und Schornsteinen, die mehr als 0,1 Quadratmeter Grundfläche haben, wieder abgezogen. Grundflächen von Balkonen, Dachgärten und Loggien können dabei bis zur Hälfte zur Wohnfläche gezählt werden.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV) – Seit Januar 2004 gilt diese Methode zur Berechnung der Wohnfläche und wird in der Praxis am häufigsten angewandt. Kommt es zum Streitfall zwischen Mieter und Vermieter, dann orientieren sich die Gerichte an der Wohnflächenverordnung zur Berechnung. Im Rahmen des Wohnraumfördergesetzes muss beim geförderten Wohnraum die Wohnfläche gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt werden. Zur Ermittlung, was zur Wohnfläche zählt, dient nur der Teil der Grundfläche der Wohnung, der auch als Wohnraum genutzt werden kann. Räume mit Dachschrägen werden gemäß der Wohnflächenverordnung nur teilweise für die Wohnungsgröße angerechnet.
Vergleich der Methoden
Vergleichen wir die beiden Methoden zur Wohnflächenberechnung, fällt sofort auf, dass gemäß der Wohnflächenverordnung im Gegensatz zur DIN 277 die Grundfläche einer Wohnung nicht identisch mit der Wohnfläche ist. Der Einfachheit halber haben wir die Unterschiede in der folgenden Tabelle aufgelistet:
| Wohnflächenverordnung | DIN 277 |
|---|---|
| Grundfläche nicht identisch Wohnfläche | Grundfläche identisch Wohnfläche |
| Wohnfläche Schrägen/Treppen | Raumhöhe spielt keine Rolle |
| - bis 1 m nicht zur Wohnfläche | |
| - 1 m bis 1,99 m Hälfte Wohnfläche | |
| - ab 2 m 100 % Wohnfläche | |
| Keller, Waschküche, Heizung, Garage | Keller, Waschküche, Heizung, Garage |
| - nicht Wohnfläche | zählen zur Wohnfläche |
| Balkone, Terrassen, Loggien | Balkone, Terrassen, Loggien |
| - 25 bis 50 % Wohnfläche | zählen zur Wohnfläche |
| Wintergärten und Schwimmbäder | Wintergärten und Schwimmbäder |
| - 50 bis 100 % Wohnfläche | zählen zur Wohnfläche |
bodennahe und 13 cm tiefe Fenster- und Wandnischen = Wohnfläche
Schornsteine, Pfeiler, Säulen – höher 1,50 m = Wohnfläche
Die folgende Tabelle verdeutlicht die Unterschiede, was für die Wohnflächenangabe gilt:
| Raum | II. BV | DIN 277 | WoFIV |
|---|---|---|---|
| Arbeitszimmer außerhalb Wohnung oder Haus | keine Wohnfläche | Nutzfläche | keine Wohnfläche |
| Bad | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Balkon, Terrasse | 50 % Wohnfläche | Nutzfläche | 25-50 % Wohnfläche |
| Dachboden | keine Wohnfläche | keine Wohnfläche | keine Wohnfläche |
| Esszimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Flur | Wohnfläche | Verkehrsfläche | Wohnfläche |
| HWS, Abstellraum in Wohnung oder Haus | keine Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Kellerraum | keine Wohnfläche | Nutzfläche | keine Wohnfläche |
| Kinderzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
| Treppen | bis 3 Stufen Wohnfläche | bis 3 Stufen Wohnfläche | bis 3 Stufen Wohnfläche |
| Speisekammer außerhalb Wohnung oder Haus | keine Wohnfläche | Nutzfläche | keine Wohnfläche |
| Wohnzimmer | Wohnfläche | Nutzfläche | Wohnfläche |
Dieser Vergleich macht deutlich, wie unterschiedlich die Methoden bei der Frage was zur Wohnfläche zählt, sind. Dies kann sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter von Vorteil sein.
Zählt der Flur zur Wohnfläche?
Gemäß der Wohnflächenverordnung von 2004 wird der Flur innerhalb einer Wohneinheit zur Wohnfläche gerechnet, da er wie andere Räume nur von den Bewohnern zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Befindet sich der Flur außerhalb der Wohnung, dann wird er zur Verkehrsfläche gerechnet.
Zählt das Treppenhaus zur Wohnfläche?
Üblicherweise wird das Treppenhaus nicht zur Wohnfläche gerechnet, da es nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Allerdings gibt es in der Praxis auch Ausnahmefälle, bei denen das Treppenhaus als Wohnfläche zählt. Kann das Treppenhaus dagegen als Abstellraum oder Flur genutzt werden, dann wird es zur Nutzfläche gerechnet.
Wohnflächenberechnung bei Treppen
Um die Flächen unter Treppen zu berechnen, gibt es drei verschiedene Methoden.
Vollflächenberechnung
Hierbei wird die komplette Fläche der Treppe als Wohnfläche gerechnet. Zur Ermittlung wird jede Ebene der Treppe vermessen und berechnet. Zum Schluss werden alle Daten addiert, sodass das Ergebnis als Wohnfläche bestimmt werden kann.
Zur Berechnung muss jede Ebene der Treppe entlang der Wand- oder Bodenfläche vermessen werden. Danach wird die Länge mit der Breite multipliziert und am Ende werden alle Daten addiert, umso die Wohnfläche bzw. die Wohnungsgröße zu ermitteln.
Hälfte-Flächenberechnung
Bei dieser Methode gilt die Hälfte der Fläche der Treppen als Wohnfläche. Um die Wohnfläche zu ermitteln, wird die Länge und die Breite der Treppe vermessen und anschließend durch zwei geteilt.
Prozentsatzberechnung
Ein bestimmter Prozentsatz der Gesamtwohnfläche wird als Treppenhausfläche angenommen. Je nach spezifischen Bestimmungen oder regionalen Vorschriften kann der Prozentsatz variieren. Üblich ist, dass zwischen 5 und 15 % der Gesamtwohnfläche als Treppenhausfläche gerechnet werden.
Als Beispiel wird von einer Wohnfläche von 120 Quadratmeter ausgegangen. In unserem Beispiel liegt der Prozentsatz bei 10 %. Um die Wohnfläche zu ermitteln, gilt folgende Formel:
Wohnfläche x 10 % = 12 m² Wohnfläche sind Treppenhaus
Zählen Flur und Treppenhaus außerhalb der Wohnung zur Wohnfläche?
Bei einer vermieteten Wohnung in einem Mehrfamilienhaus lässt sich diese Frage leicht beantworten. Sowohl Flur als auch Treppenhaus außerhalb der Wohnung zählen nicht zur Wohnfläche der Wohnung. Diese Fläche kann von Vermietern nur in Sonderfällen zur Wohnfläche gerechnet werden. Damit ist gemeint, wenn diese Bereiche von Mietern über das gewöhnliche Maß hinaus für private Zwecke genutzt werden.
Anders dagegen sieht es bei einem Einfamilienhaus aus. Da hier nur die direkten Bewohner Zugang zu Flur und Treppenhaus haben, werden gemäß der Wohnflächenverordnung 2004 der Flur und das Treppenhaus zur Wohnfläche gezählt. Allerdings gibt es bei der Wohnflächenverordnung auch Einschränkungen.
Für die Raumteile unter einer Treppe ist die lichte Höhe entscheidend.
Gemäß der WoFIV werden Nischen unter Treppen nur eingeschränkt zur Wohnfläche gerechnet. Im Einzelnen bedeutet dies:
Eine Fläche mit einer lichten Höhe von mindestens 2 m zählt voll zur Wohnfläche
Eine Fläche mit einer lichten Höhe von 1 bis 2 m zählt zu 50 % zur Wohnfläche
Eine Fläche mit weniger als 1 m lichter Höhe zählt nicht zur Wohnfläche
Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche
Bei der Wohnfläche handelt es sich um eine Fläche, die zu Wohnzwecken genutzt werden kann. Die Nutzfläche dagegen dient in erster Linie den betrieblichen Zwecken und ist somit keine Wohnfläche. Üblicherweise gehören hierzu:
Werkstätten
Verkaufsräume
Büros
Das häusliche Arbeitszimmer (Home Office) dagegen gilt als Wohnfläche.
Zur Wohnflächenberechnung kommt die Wohnflächenverordnung (WoFIV) zum Tragen, während bei Nutzflächen die DIN 277 zur Anwendung kommt.
Im Zuge der Grundsteuer kommt es sehr oft zu Fehlern bei der Abgrenzung. Wohnfläche, Nutzfläche und Zubehörraum. Sehr oft werden Keller und Waschküchen als Nutzfläche deklariert, was laut Grundsteuer nicht richtig ist – es handelt sich hierbei um Zubehörräume. Bei falschen Angaben in der Steuererklärung wird oft eine zu hohe Grundsteuer gezahlt.
Aus diesem Grund gibt es eine klare Unterscheidung zwischen
Wohnfläche
Nutzfläche
Zubehörraum oder Nebenraum
Gemäß der Wohnflächenverordnung gelten nur bestimmte Räume als Wohnfläche. Andere Räume und Flächen unterliegen einer Sonderregelung.
Bei der Berechnung der Flächen nach DIN 277 wird nicht die Wohnfläche ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsfläche. Unterm Strich bedeutet dies, dass nach DIN 277 die Grundfläche höher als die Wohnfläche ist.
Fazit
Bei der Berechnung muss sehr genau unterschieden werden, ob der Flur und das Treppenhaus innerhalb oder außerhalb der Wohnung liegen und wie die jeweilige Nutzung aussieht. Gerade in Mehrfamilienhäusern, bei denen Flur und Treppenhaus außerhalb der Wohnung liegen, werden diese Bereiche auch von anderen Personen genutzt und dienen nicht mehr dem alleinigen Wohnzweck der jeweiligen Mieter. Aus diesem Grund zählen Flur und Treppenhaus nicht zur Wohnfläche, es sei denn, dass die Mieter die Fläche über Gebühr nutzen. Dann kann der Eigentümer eine Sonderregelung geltend machen und diese Fläche zur Wohnflächenberechnung hinzuziehen. Dies muss allerdings im Mietvertrag festgehalten werden, damit es bei der Berechnung der Miete zum Tragen kommt.
FAQs zum Thema Flur und Treppenhaus – Wohnfläche
Nein, Flure und Treppenhäuser zählen in der Regel nicht zur Wohnfläche. Diese Bereiche gelten als Verkehrsflächen und sind daher nicht für dauerhaftes Wohnen bestimmt. Sie werden separat betrachtet und nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
Unter bestimmten Umständen können Teile von Fluren und Treppenhäusern in die Wohnfläche einfließen. Zum Beispiel können breitere Flurbereiche, die als Wohnfläche genutzt werden, oder Flurbereiche mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden.
Damit Flur- oder Treppenhausflächen zur Wohnfläche gezählt werden können, müssen sie den Anforderungen der jeweiligen gesetzlichen Bestimmungen genügen. Dies kann beispielsweise eine ausreichende Raumhöhe, regelmäßige Nutzung als Wohnfläche oder bauliche Anpassungen umfassen.
Die lichte Höhe spielt eine wichtige Rolle bei der Einbeziehung von Flur- und Treppenhausflächen. In vielen Ländern, wie Deutschland, müssen Flächen mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern vollständig in die Wohnfläche eingerechnet werden können.
Die klare Unterscheidung zwischen Wohnfläche und Verkehrsfläche ist wichtig, um eine genaue und faire Wohnflächenberechnung zu gewährleisten. Sie bildet die Grundlage für Miet- oder Kaufverträge und verhindert potenzielle Unstimmigkeiten zwischen Vermietern und Mietern bzw. Verkäufern und Käufern.
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