Planungsfehler

Fehler Nummer 1: Unzureichende Vorbereitung 

Damit ein Architekt das ideale Haus planen kann, benötigt er gewisse Grundlagen. Dazu gehören zum Beispiel die Höhennivellierung, ein Bodengutachten und Bebauungsplan, um an dieser Stelle mal die wichtigsten Dinge zu nennen.

 Sollten diese Grundlagen noch nicht zur Hand liegen, ist es trotzdem sinnvoll sich beim Architekten vorab bereits zu melden. Da die meisten Architekten für Wochen oder sogar Monate ausgebucht sind, kann man sich so einen freien Slot sichern und sich in der Zwischenzeit um die Grundlagen kümmern. 

Tipp: Da Architekten oft auf Grundstücken und Baustellen unterwegs sind, oder eben am planen, sollte man immer erst per Mail anfragen und um einen Rückruf bitten, bevor man direkt die Nummer wählt. So kann alles eingetaktet werden und das ermöglicht gleich einen stressfreien gemeinsamen Start, der die Grundlage für eine gute Zusammenarbeit ist. Denn gute Vorbereitung ist das A und O.

Fehler Nummer 2: Unterschätzte Kosten 

Hier geht es gar nicht um die Planung selbst. Die kann man als Bauherr recht günstig einkaufen. Zum Beispiel hier auf a better place, wo Architekten die Leistungsphasen 1-3 sogar für einen fixen Pauschalbetrag anbieten. Es geht hier eher um das gesamte Bauvorhaben. Aktuell sollten Bauherren, unabhängig von Bauweise und Ausbaustufe, mit circa 3000 Euro pro Quadratmeter rechnen. Auch wenn ein Ausbauhaus erst mal günstiger wirkt, braucht man ja trotzdem eine Heizung. Und ob man diese als privater Bauherr günstiger bekommt als ein Hausanbieter, der über 100 oder noch mehr Heizungen einkauft, sei dahingestellt. 

Fazit: Bauherren unterschätzen grundsätzlich die Kosten. Der oft angesetzte Puffer von 10% reicht häufig nicht aus.

Fehler Nummer 3: Falsche Leistungsstufen 

Bauherren sollten, wenn wirtschaftliche Aspekte eine Rolle spielen, immer nur die Leistungsphasen 1-3 beauftragen.  Diese beinhaltet zuallererst die Grundlagenermittlung, in dieser Phase werden die Voraussetzungen für das Projekt festgelegt. 

Das ganze findet noch vor der eigentlichen Planung statt. In der Leistungsphase 2, die sogenannte Vorplanung, entstehen dann die ersten Entwürfe. Anschließend wird dann das Konzept aus der Vorplanung vertieft und vollständig zeichnerisch festgehalten. 

Die Leistungsphase 4 haben dann tatsächlich schon viele Hausanbieter im Hausgrundpreis wieder inklusive. Hier können Bauherren also wirklich sparen und die unter Fehler fünf genannte doppelte Zahlung vermeiden.

Gerade weil jeder Bebauungsplan unterschiedlich ist, wissen die Hausanbieter genau, dass man den Plan aus dem Katalog noch mal anpassen muss. Also wird diese Leistung vom Hausanbieter angeboten und im Hausgrundpreis inkludiert.

Fazit: Smarte Bauherren beauftragen nur Architekten für die Leistungsphase 1-3 und lassen den späteren Hausbauer Leistungsphase 4 übernehmen, um nicht doppelt zu zahlen. Auf der Homepage von a better place gibt es sogar Architekten, die einfach einen Pauschalbetrag anbieten und nicht nach HOAI abrechnen. 

Fehler 4: Mit einer Architektenplanung zum falschen Hausanbieter gehen

Es kommt ab und an mal vor, dass Bauherren einen Architekten für die Leistungsphase 1-3 beauftragen und sich dann mit der Planung an einen beschränkten Hausanbieter wenden, der am liebsten nur mit Kataloghäusern arbeitet. Diese Hausanbieter sind oft auf Masse getrimmt und machen Bauherren dann sehr teure Angebote, weil sie mit zu viel Individualität gar nicht umgehen können. 

Noch schlimmer wird es, wenn es dem Unternehmen, welches lieber Kataloghäuser baut, tatsächlich gelingt ein preislich gutes Angebot abzugeben. Erfahrungsgemäß besteht dann oftmals die Gefahr, dass sie dieses nur gemacht haben, um den Auftrag zu bekommen, weil sonst die Umsatzziele nicht erreicht werden. 

Dementsprechend gibt es dann später große Probleme auf der Baustelle. Eine Firma, die beispielsweise nur mit einläufigen Treppen arbeitet, nun aber auf einmal eine Podesttreppe einsetzen muss, wird auf der Baustelle große Schwierigkeiten haben, weil sie das ja sonst nie machen. Die Details, Anschlüsse und Schnittstellen der Treppe vom Erdgeschoss ins Obergeschoss werden sehr wahrscheinlich nicht optimal verlaufen. Mängel und deren Beseitigung führen zu entsprechenden Verzögerungen und somit auch für die nachfolgenden Arbeiten, wie Estricharbeiten etc. 

Fazit: Wer schon den cleveren Weg geht und erst planen lässt, sollte diesen dann nicht verlassen. Man sollte nach dem Planungsabschluss auf Baufirmen zugehen, die ständig individuell planen und entsprechendes Know-how mitbringen. Es gibt einige Fertighausanbieter, die frei planen und ein gutes Preis-Leistungsverhältnis haben. Wer es sich leicht machen will, um nicht 50 Firmen anschreiben zu müssen, kann zum Beispiel bei Fertighausexperte oder Flo.vom.Bauherrenforum nach Erfahrungswerten fragen. 

Fehler Nummer 5: Irrglaube – Grundpreis ist nicht gleich Endpreis

Zahlreiche Anbieter behaupten, dass viele Leistungen bereits im Grundpreis ihres Hauses inklusive sind. Doch aufgepasst – der Entwurf ist nie im Grundpreis enthalten, abgesehen von 2 Ausnahmen: 

Planung vom Hausverkäufer im Musterhaus

Dieser plant logischerweise so, dass man das Haus dann dort auch so kauft. Es wird also nicht das individuelle, frei geplante Traumhaus in Fertigbauweise mit Festpreisgarantie, sondern das ideale Haus für den Verkäufer, damit er noch entsprechend Umsatz macht. 

0815 Kataloghaus

Wirkt immer erst mal aufgeräumt und stimmig, aber: Bei Kataloghäuser kann nichts berücksichtigt werden, worauf es ankommt. Den Bebauungsplan, die Himmelsrichtungen, die Erschließung, Licht- und Sichtachsen sowie die Nachbarbebauung. Kataloghäuser sind immer gut gemeint, aber so gut wie nie gut gemacht. Alleine die Bebauungspläne sind so unterschiedlich, was Baufenster, Haushöhe, Geschosse, Kniestöcke, Dachneigung uvm. betrifft. Und was ist die Konsequenz daraus? Nachdem man ein Kataloghaus gekauft, stellt man fest, dass dieses nicht zum gültigen Bebauungsplan passt (oder zu den anderen genannten Punkten) und dann passiert was? Man muss dann doch einen Architekten hinzuziehen. Und weil man das Haus schon gekauft hat und der Vertrag entsprechend gültig ist, und ohne Schadensersatz nicht mehr rauskommt, wird es dann richtig teuer. Nicht nur der Architekt kostet dann viel Geld, sondern auch die neue statische Berechnung, die erstellt werden muss, weil man vom Kataloghaus abweicht. Muss zum Beispiel die Dachneigung geändert werden und man kann nicht die Standard-Dachneigung des Fertighausanbieters umsetzen, zahlt man dann auch dafür extra. Und schon ist der finanzielle Puffer für die Ausstattung aufgebraucht. 

Fazit: Lieber die Leistung des Architekten vorziehen und den Entwurf separat beauftragen. Dann gibt es nicht nur ein Haus, welches wirklich auf Bauherren und Grundstück abgestimmt ist, sondern man kann mit dem Entwurf auch noch verschiedene Angebote von verschiedenen Anbietern vergleichen und ist vertraglich keinem Preisdiktat ausgesetzt.