Erschließungskosten

Was sind Erschließungskosten?

Bei den Erschließungskosten handelt es sich um eine Abgabe, die Bauherren an die jeweilige Gemeinde zahlen müssen, um ein Grundstück für die Bebauung nutzbar zu machen. In Fachkreisen wird von der Erschließung gesprochen. Üblicherweise ist eine Erschließung nur bei einem Neubau nötig, da für den Erhalt einer Baugenehmigung für das Grundstück eine Erschließung Voraussetzung ist.

Soll ein Haus gebaut werden, dann muss das entsprechende Grundstück gemäß Baugesetzbuch (BauBG) erschlossen sein. Dies bedeutet, dass das Grundstück einen Anschluss an das Stromnetz und die Wasserversorgung haben muss. Das Grundstück darf erst erschlossen werden, wenn es per Gesetz im Bebauungsplan von einer Kommune ausgeschrieben wurde. Nach der Erschließung ist das Grundstück baureif und die Bauarbeiten können beginnen.

Die Erschließung ist selbstverständlich mit Kosten verbunden, die aufgrund von regionalen und kommunalen Regelungen und Preisen stark variieren. Einen großen Einfluss auf die Erschließungskosten hat die Lage des Grundstücks. Bei einem vom Verkehrsnetz weit entfernten Grundstück fallen die Erschließungskosten höher aus, als wenn ein Grundstück verkehrsgünstig liegt. Selbst der Abstand zu den Verteilungszentren der kommunalen Versorgungswerke spielt bei den Kosten eine Rolle. Liegt das Grundstück in der Nähe eines Versorgungswerks, sind die Zu- und Ableitungen kürzer, was sich auf den Preis auswirkt.

Arten von Erschließungskosten

Bei den Kosten wird grundsätzlich zwischen der öffentlichen und der privaten Erschließung unterschieden. Wir haben uns die beiden Arten der Erschließungskosten angeschaut.

Öffentliche

Bund, Land und Gemeinde obliegt die Aufgabe für die öffentliche Erschließung. Die öffentliche Erschließung umschreibt alle Baumaßnahmen, die bis zur Grundstücksgrenze reichen. Der Grundstückseigentümer muss die öffentliche Erschließung bei der entsprechenden Gemeinde beantragen, welche dann die Erschließung in Auftrag gibt. Die Gemeinden dürfen dem Grundstückseigentümer bis zu 90 % der Kosten für die öffentliche Erschließung in Rechnung stellen. Die Kommune kann sich für die Rechnungsstellung bis zu 4 Jahre Zeit lassen.

Stromanschluss Kosten

Der Stromanschluss ist elementar wichtig und somit erforderlich. Wie hoch die Kosten für den Stromanschluss ausfallen, hängt in erster Linie von der Länge der benötigten Leitungen ab. Üblicherweise müssen Bauherren mit Kosten von 2.000 bis 3.000 Euro rechnen.

Der Stromanschluss muss beim zuständigen Netzbetreiber beantragt werden. Der Bauherr muss einen Elektriker mit den Arbeiten beauftragen. Sobald der Anschluss installiert ist, informiert der Elektriker den Netzbetreiber.

Wasseranschluss Kosten

Genau wie der Stromanschluss ist auch der Anschluss für Wasser elementar wichtig. Für die Höhe der Kosten kommt es ebenfalls auf die Entfernung zwischen dem Haus und dem nächsten Anschlusspunkt an. Im Schnitt muss für den Anschluss an die Kanalisation und für das Wasser mit Kosten von 2.000 bis 5.000 Euro kalkuliert werden.

Der Anschluss für Wasser muss von einem Installationsunternehmen durchgeführt werden. So ist sichergestellt, dass der Anschluss an die Kanalisation der DIN-Norm 1988 entspricht.

Beim Anschluss für Wasser wird unterschieden in eine Frisch- und Abwasserleitung. Fehlt auf dem Grundstück eine ausreichend große Fläche, damit Regenwasser versickern kann, muss ein zusätzlicher Regenwasseranschluss installiert werden.

Gasanschluss Kosten

Damit das Haus an die Gasleitung angeschlossen werden kann, muss ein entsprechendes Leitungsnetz vorhanden sein. Auch heute gibt es noch ländliche Regionen, die nicht über eine städtische Gasversorgung verfügen. Als Alternative kommen hier Flüssiggas-Tanks oder Erdwärme in Betracht. Wenn ein Gasleitungs-Netz vorhanden ist, liegen die Kosten bei 2.000 bis 3.000 Euro. Auch hier sind die Kosten letztendlich von der Entfernung zwischen Haus und Versorgungsleitung abhängig.

Aufgrund der strengen Sicherheitsvorkehrungen muss der Gasanschluss immer von einem lokalen Energieversorger gelegt werden. So kann die Sicherheit und die Funktionalität garantiert werden. Für den Gasanschluss werden die Leitungen von zugelassenen Monteuren in einen 0,6 bis 2,0 Meter tiefen Schacht verlegt. Die Rohre führen dann über die Hauseinführung und werden an der Hauptabsperreinrichtung installiert.

Telekommunikationsnetzwerkanschluss Kosten

Im Gegensatz zu den anderen Erschließungskosten fallen die Kosten zur Erschließung an das Telekommunikationsnetzwerk deutlich niedriger aus. Hausbesitzer können für einen Telefon- oder Breitbandanschluss mit Kosten von einigen hundert Euro Erschließungskosten für das Grundstück rechnen. Soll das Haus später als Smart-Home genutzt werden, ist es wichtig, dass die Internetverbindung stabil ist und genügend Bandbreite hat. Es sollte daher nicht an den Kosten gespart werden.

Private

Die private Erschließung des Grundstücks muss vom Hausbesitzer selbst beantragt werden. In der Regel funktioniert dies online bei der Kommune. In den meisten Fällen ist das Bauamt behilflich, geeignete Unternehmen für die Arbeiten rund um die Erschließung zu finden. Dabei ist mit folgenden Kosten zu rechnen. Für das Verlegen der Leitungen und Rohre innerhalb eines Grundstücks liegen die Kosten bei rund 1.000 Euro pro Meter. Zu den Kosten gehören neben den Tiefbauarbeiten auch die Verlegungsarbeiten für die Rohre und Leitungen.

Je weiter allerdings das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt liegt, umso höher fallen die Kosten für die private Erschließung, welche oft auch als innere Erschließung bezeichnet wird, aus. Im Schnitt kann für die private Erschließung mit Kosten von 15.000 bis 20.000 Euro kalkuliert werden.

Nebenkosten

Damit die Erschließung von Bauland durchgeführt werden kann, ist üblicherweise eine Vermessung nötig. Sehr oft muss zusätzlich ein Gutachten erstellt werden. In einigen Fällen kann ein spezielles Bodengutachten erforderlich werden, um Auskunft über die Beschaffenheit des Baugrunds zu bekommen – eventuell sind vor dem Hausbau noch weitere Maßnahmen nötig. Vor dem Grundstückskauf sollte immer ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden, denn so weiß der Bauherr, ob aufwendige Gründungsmaßnahmen vor dem Hausbau erforderlich sind. Damit kann im Vorfeld vermieden werden, dass plötzlich deutlich höhere Baukosten anfallen, weil das Grundstück nicht einfach bebaut werden kann.

Die Kosten für Vermessung und Gutachten können mit 2.500 bis 3.800 Euro kalkuliert werden und gehören zu den Baunebenkosten.

Auf einigen Grundstücken können Altlasten zu einem Thema werden. Dazu gehören Munitionsreste bzw. Überbleibsel aus Kriegszeiten, die von einem Kampfmittelräumdienst entsorgt werden müssen. Dies treibt die Nebenkosten ebenfalls in die Höhe.

Wie hoch sind die Erschließungskosten?

Pauschal lässt sich die Höhe der Erschließungskosten für ein Grundstück nicht beziffern. Die Kosten sind zum einen von der Lage des Baugrundstücks abhängig und zum anderen von der baulichen Situation vor Ort sowie den unterschiedlichen Gebühren der Kommune. Für die Höhe der Erschließungskosten entscheidet grundsätzlich immer der Materialeinsatz sowie der Aufwand oder die Anzahl an Arbeitsstunden.

Generell kann gesagt werden:

• Je weiter das Grundstück vom öffentlichen Versorgungsnetz, also einem Hauptanschluss oder einem Anschlusspunkt entfernt ist, umso höher sind die Erschließungskosten.

• Je weiter das Haus von der Grundstücksgrenze entfernt ist und je schwieriger die Bodenverhältnisse sind, umso höher fallen die inneren Erschließungskosten aus.

Für die öffentliche Erschließung fallen im Durchschnitt Kosten von 9.500 bis knapp 15.000 Euro an. Beteiligt die Kommune Grundstückseigentümer mit 90 % an den Kosten, muss der Eigentümer zwischen 8.000 und 13.000 Euro für die öffentliche Erschließung zahlen.

Wie werden die Erschließungskosten berechnet?

Wie bereits erwähnt, sind die Erschließungskosten für ein Grundstück von verschiedenen Faktoren abhängig. Entscheidend bei der Berechnung der Erschließungskosten ist allerdings immer die Grundflächenzahl (GRZ) sowie die Geschossflächenzahl (GFZ), welche von der Kommune festgesetzt wird und im Bebauungsplan nachzulesen ist.

Beispielrechnung für folgendes Grundstück:

• Baugrundstück: 500 Quadratmeter

• Grundflächenzahl: 0,2 – es dürfen 20 % des Grundstücks bebaut werden

• Geschossflächenzahl: 0,7 – pro Quadratmeter Grundstücksfläche sind X Quadratmeter Geschossfläche erlaubt

Die Erschließungskosten lassen sich daraus in mehreren Schritten berechnen:

1.     Berechnung der maximal zu bebauenden Fläche:

Grundstücksfläche x Grundflächenzahl = zulässige Grundfläche, die bebaut werden darf in qm (500 x 0,2 = 100 qm)

2.     Berechnung der maximal zulässigen Gesamtgeschossfläche:

Grundstücksgröße x Geschossflächenzahl = zulässige Gesamt-Geschossfläche (500 x 0,7 = 350 qm)

Das Bauvorhaben darf also maximal 100 qm groß sein mit einem maximalen Wohnraum von 350 qm. Aus der ermittelten Wohnfläche von 350 qm lassen sich die Erschließungskosten berechnen.

3.     Erschließungskosten Abwasser bei 8 Euro pro qm Wohnfläche:

8 € x 350 qm = 2.800 € für den Abwasseranschluss

4.     Berechnung weiterer Anschlüsse:

Stromnetz: 2.500 €

Gasnetz: 2.500 €

Wasserversorgung: 3.000 €

Telekommunikationsnetz: 500 €

Für unser Beispiel bedeutet dies, dass insgesamt 11.300 € an Erschließungskosten fällig werden.

Kann man die Erschließungskosten steuerlich absetzen?

Eigentümer fragen sich oft, ob die Erschließungskosten steuerlich absetzbar sind. Wenn es sich bei dem Grundstück um ein gewerblich genutztes Grundstück bzw. um eine vermietete Immobilie handelt, sind die Erschließungskosten steuerlich absetzbar und zwar in voller Höhe.

Anders sieht es bei selbst genutztem Wohnraum aus. Das Finanzamt lehnt die Berücksichtigung der Erschließungskosten bei der Steuer grundsätzlich ab. Allerdings gibt es Ausnahmen. Dabei werden die Erschließungskosten für den selbstgenutzten Wohnraum, die Eigentümer bei der Steuer absetzen können in drei Kategorien eingeteilt:

• Erstmalige Erschließung: Bei dieser Erschließung wird das Grundstück zugänglich gemacht. Die Kosten für den Erschließungsbeitrag gehören dann zum Grundstück und nicht zum Gebäude. Ein Grundstück besteht endlos und ist nicht an eine Nutzungsdauer geknüpft. Die Erschließungskosten können nicht steuerlich geltend gemacht werden.

• Hausanschlüsse: Die Erschließungskosten für die Anschlüsse an die öffentlichen Netze wie Kanalisation, Gas, Wasser usw. wirken sich im Rahmen der Abschreibung steuerlich aus. Durch diese Anschlüsse wird der Wert des Gebäudes erhöht, sodass sie über die gesamte Nutzungsdauer – meist 50 Jahre – abgeschrieben werden können.

• Modernisierung, Instandsetzung: Wenn die Funktionsfähigkeit einer vorhandenen Leitung erhalten werden soll, dann können die Kosten als Werbungskosten sofort bei der Steuer geltend gemacht werden. Die Erschließungskosten werden nicht über die gesamte Nutzungsdauer verteilt, sodass hier die größte Steuerminderung erzielt werden kann.

Wo kann man Informationen über die Erschließungskosten erhalten?

Sofern Erschließungskosten gezahlt werden müssen, kann der Eigentümer eines Grundstücks sich bereits vor dem Kauf über die Kosten für die Erschließung informieren. Er kann die entsprechenden Daten dem Bodenrichtwert entnehmen und sich Auskunft darüber bei der zuständigen Kommune einholen.

In der Bodenrichtwertkarte gibt es für die Erschließungskosten zwei Abkürzungen:

• ebf – steht für erschließungsbeitragsfrei und bedeutet, dass keine Erschließungskosten gezahlt werden müssen.

• ebp – steht für erschließungsbeitragspflichtig und bedeutet, dass Erschließungskosten gezahlt werden müssen. Die Kommune ist hier Ansprechpartner für die öffentlichen Erschließungskosten. Das zuständige Bauamt kann nicht nur Auskunft über die zeitliche Planung, sondern auch über die voraussichtlichen Kosten für die Erschließung geben.

Zu anfallenden Erschließungskosten für Fernwärme, Gas, Strom und Wasser können die regionalen Versorgungsdienstleister Informationen geben.

Wann fallen Erschließungskosten an?

Wann die Erschließung eines Grundstücks gezahlt werden muss, hängt zum einen von der Art der Erschließung und zum anderen von der Dauer der Erschließung ab. Üblicherweise versenden die Energieversorger den Zahlungsbescheid für die Erschließung des Grundstücks zügig. Bei Straßenbaumaßnahmen oder einem Anschluss an die Kanalisation kann es oftmals deutlich länger dauern, bis eine Rechnung verschickt wird. In einigen Fällen wurden Rechnungen erst Jahre nach Abschluss aller Arbeiten verschickt, müssen jedoch innerhalb von vier Wochen beglichen werden. Es ist hier zwar möglich Widerspruch einzulegen. Gemäß der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) hat dies keine aufschiebende Wirkung. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich bereits vor dem Kauf eines Grundstücks über die öffentlichen Erschließungskosten zu informieren und entsprechende Rücklagen zu bilden.

Fazit zu Erschließungskosten

Bei Erschließungskosten handelt es sich um Kosten, die für die Erschließung eines Grundstücks anfallen. Die Kosten für die Erschließung werden unterschieden in die öffentliche und die private Erschließung. Bei Letzterer gibt es eine Unterteilung in die technische und die verkehrsmäßige Erschließung.

Die Kosten für die Erschließung sind von den Gebühren der Kommune abhängig. Grundsätzlich können die Kosten nicht bei der Steuer geltend gemacht werden mit Ausnahme von Modernisierungsarbeiten.

Werden Grundstücke günstig angeboten, sind sie in der Regel nicht erschlossen. Für das Erschließen des Grundstücks ist der Eigentümer zuständig. Auf den ersten Blick erscheint ein solch günstiges Grundstück als Schnäppchen, doch es ist sinnvoll, sich vorher über die Kosten für das Erschließen zu informieren. Denn schnell entpuppt sich ein Schnäppchen als teure Kostenfalle nach dem Kauf des Grundstücks. Grund hierfür sind die Kosten für das Erschließen, die nicht im Kaufpreis enthalten sind.