Mehrfamilienhaus - Alle Informationen

Ob Sie ein Mehrfamilienhaus mit ihren Verwandten teilen, weil Sie die Vorzüge genießen, ihre Familie mit Kindern unter einem Dach zu haben, das Mehrfamilienhaus vermieten und eine Einliegerwohnung oder ob Sie das Haus als Kapitalanlage für Ihre Zukunft nutzen: Diese attraktiven Immobilien bieten jede Menge Platz und gute Möglichkeiten für vielseitige Verwendungen, im besten Fall über Generationen hinaus. Wer würde sich nicht gern den Traum von der Stadtvilla erfüllen, oder mit Mieteinnahmen durch ein solches Haus ein zusätzliches Einkommen generieren? Wir erklären Ihnen in diesem Artikel, welche Mehrfamilienhäuser es gibt, wie die Nutzung als Wertanlage funktioniert und was an Kosten und Planung auf Sie zukommen kann.

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Was ist ein Mehrfamilienhaus?

Damit ein Mehrfamilienhaus (oft auch einfach als Mfh abgekürzt) als solches bezeichnet werden kann, müssen wenigstens drei Wohneinheiten involviert sein. Damit entsteht eine deutliche Abgrenzung zu Zweifamilienhäusern. Für die Anzahl von Wohneinheiten im Mehrfamilienhaus ist nach oben hin keine Grenze gesetzt. Natürlich müssen nicht zwangsläufig nur Familien dort wohnen, ebenso gut können in den verschiedenen Einheiten auch Einzelpersonen oder Wohngemeinschaften ein Zuhause haben. Aus diesem Grund werden Mehrfamilienhäuser heutzutage auch alternativ oft einfach als Mehrparteienhäuser bezeichnet. Im klassischen Sinne finden sie aber nach wie vor auch als Häuser für mehrere Generationen einer Familie Verwendung.

Die Einheiten selbst sind in der Regel Eigentums- oder Mietwohnungen, die sich über mehrere Etagen verteilen. Identische – oder zumindest sehr ähnliche – Grundrisse sind keine Seltenheit. Wenn die Objekte größer sind, sind Wohnungen mit individuellen Grundrissen aber ebenso üblich. Damit wird auf die unterschiedlichen Bedürfnisse (z.B. Ausstattung und Anzahl der Zimmer) verschiedener Bewohner Rücksicht genommen; zum Beispiel Familien, Paare oder Singles. In der Hausordnung sind dementsprechend Regeln festgelegt, die das Zusammenleben für alle Parteien erleichtern.

Welche Vorteile bietet ein Mehrfamilienhaus?

Bevor man in ein Mehrfamilienhaus investiert, sollte man natürlich Vor- und Nachteile gründlich abwägen. Bei einer Investition in eine größere Immobilie sind die hohen Ausgaben, die damit verbunden sind, natürlich einer der größeren Faktoren.

Es kann bei langfristigen Anlagen wie diesen außerdem dazu kommen, dass durch die Mieter der Einheiten im Mehrgenerationenhaus zusätzliche Kosten bei etwaigen Schäden entstehen können. Auch auf ausreichend vorhandenen Schallschutz muss sorgfältig geachtet werden.

Ebenso muss von vornherein klar sein, dass Suche und Finden des passenden Mehrfamilienhauses, wenn man es nicht selbst baut oder bauen lässt, eine längere Recherche bedeutet, als wenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus handelt.

Allerdings bietet die Investition in ein Mehrfamilienhaus auch einige Vorteile. 

Einer der größten Vorteile ist die sehr effiziente Nutzung der vorhandenen Baufläche, denn hier wird auf begrenztem Platz relativ viel Wohnraum geschaffen. Wenn eine Baugemeinschaft besteht, können die Kosten und Risiken auf mehrere Personen verteilt werden. Als Kapitalanlage ergeben sich aus der Vermietung der Einheiten zusätzliche Einnahmen und erleichtern die gesamte Finanzierung. Insgesamt ist eine gute Wertentwicklung sehr wahrscheinlich, daher eignen sich die Objekte hervorragend als Anlage, die auch gewerblich genutzt werden kann. 

Bei den einzelnen Wohneinheiten selbst sind separate Planung und individuelle Gestaltung der Wohnungen, Aufteilung der Zimmer und Einsatz der Ausstattung möglich. Die Mieter selbst profitieren von vergleichsweise niedrigen Lebenshaltungskosten und der Möglichkeit, die sozialen Aspekte des Zusammenlebens zu nutzen, zum Beispiel in Form von Nachbarschaftshilfe und Arbeitsteilung.

Welche Preise & Kosten entstehen beim Mehrfamilienhaus?

Welche Kosten für ein Mehrfamilienhaus anfallen, lässt sich nur schwer pauschalisieren, da in jedem Fall individuelle Faktoren berücksichtigt werden müssen.

Dazu gehören beispielsweise Bauweise, Anzahl und Grundfläche der Wohneinheiten, Aufteilung der Wohnungen, gesamte Wohnfläche, Umgebung und Lage, Ausstattung, und das Mietenpotential. 

Die Objekte, die derzeit auf dem Markt sind, decken ein großes Spektrum dieser Faktoren in den unterschiedlichsten Ausprägungen ab. Beim Bau von Mehrfamilienhäusern lassen sich dagegen besser die Kosten einschätzen; hier liegen die Preise pro Quadratmeter etwa zwischen 1500 und 2000 Euro pro Quadratmeter. In Innenstädten mit begehrten Lagen sind aber auch Preise von bis zu 3000 Euro pro Quadratmeter nicht selten. 

Was kostet ein 4-Familienhaus?

Ein Mehrgenerationenhaus für vier Familien muss eine Grundfläche von insgesamt mindestens 360 m² haben. Die Preise liegen hier üblicherweise zwischen 1400 und 1900 Euro pro Quadratmeter. Wenn man sich für eine Massivbauweise entscheidet, können hier Kosten von 2000 bis 2300 Euro pro Quadratmeter anfallen.

Was kostet ein 6-Familienhaus?

Bei Mehrfamilienhäusern mit sechs Wohneinheiten sind mindestens 400 Quadratmeter Gesamtfläche empfohlen. Fertighausanbieter berechnen etwa 560.000 bis 760.000 Euro. Bei Massivbauweise steigen die Preise schon auf ca. 800.000 Euro.

Was kostet ein 8-Familienhaus?

Mehrfamilienhäuser für acht Parteien sollten mit mindestens 600 Quadratmetern geplant werden. Insgesamt liegen die Preise hier in der Regel also bei 840.000 und 1.140.000 Euro für ein Objekt. Entscheidet man sich für die Massivbauweise, kommen auch hier zusätzliche Kosten dazu: Man kann mit etwa 1.200.000 bis 1.500.000 Euro rechnen.

Was kostet ein 10-Familienhaus?

Bei zehn Wohneinheiten in einem Mehrgenerationenhaus muss entsprechend viel Wohnfläche zur Verfügung stehen. Wir rechnen hier mit 900 Quadratmetern und einem Preis von 1400 bis 1900 Euro, also insgesamt 1.260.000 bis 1.710.000 Euro für Fertighäuser. Im Gegensatz dazu liegen die Preise für Massivhäuser dieser Größenordnung bei etwa 1.800.000 bis 2.250.000 Euro.

Welchen Faktoren bedingen die Kosten?

Zusätzlich zu den oben kurz erwähnten Faktoren kommen ein paar weitere Punkte hinzu, die es beim Mehrfamilienhaus zu beachten gilt. Je nachdem, an welchen Stellen man investieren möchte, kann man die Kosten für Mehrfamilienhäuser insgesamt auch senken. 

Einfluss auf die Kosten hat es, ob man allein Bauherr ist, mit einem Bauträger oder als Baugemeinschaft baut. Auch, wie groß die Wohnungen sind, Baumaterial, Erschließungskosten und Kosten für das Grundstück beeinflussen die Gesamtkosten. Soll das Haus unterkellert werden, kommen zusätzlich etwa 30.000 Euro dazu. Bei Fertighäusern sind auch Ausbaustandard und Anbieter entscheidend. Außerdem ist nicht nur die Inneneinrichtung entscheidend, sondern auch das Drumherum, wie zum Beispiel Dach (Form und Material) und Außenanlagen wie Parkplätze oder Garten. Auch zusätzliche Zugangsmöglichkeiten, die Barrierefreiheit begünstigen wie z.B. Aufzüge, sollten einkalkuliert werden. Positionen wie Baunebenkosten, Schallschutz und Brandschutz und die Wahl der Heizung fallen ebenfalls ins Gewicht.

Wie viele Quadratmeter Grundstück werden bei einem Mehrfamilienhaus benötigt?

Ob das ausgewählte Grundstück für den Bau eines Mehrfamilienhauses geeignet ist, sollte vor Baubeginn natürlich abgeklärt werden. Freistehende Einfamilienhäuser brauchen mindestens etwa 500 Quadratmeter; bei 6 bis 10 Wohnungen braucht es etwa 1000 bis 2000 Quadratmeter. Für 4 Wohneinheiten reicht auch etwas weniger Gesamtfläche. Wichtig ist nur, dass die bebaute Fläche annähernd quadratisch ist. Um von vornherein alles richtig zu machen, sollten genug Informationen über die Auflagen der jeweiligen Kommune vorliegen. Hier ist alles von der Prozentzahl der erlaubten Bebauungsfläche bis hin zur Gestaltung der Außenanlagen geregelt. Im Vorfeld sollte also rechtzeitig Kontakt aufgenommen werden, dann kann das Bauvorhaben ggf. auch mit Beratung unterstützt werden.

Was sollte man beim Bau eines Mehrfamilienhauses beachten?

Wer selbst baut, muss unbedingt auch die Bodenrichtwerte des Grundstücks im Auge behalten. Bauherren brauchen einige Versicherungen, die unablässig für das Bauvorhaben sind: Bauleistungsversicherung, Bauherren-Haftpflicht und Wohngebäudeversicherung. 

Musterbauordnungen können dabei helfen, sich einen Überblick zu verschaffen, was die Anforderungen an das Bauprojekt betrifft, zum Beispiel Schallschutz, Brandschutz und Barrierefreiheit.

Massivbauweise oder ein Fertighaus?

Wer sich für den Bau eines Mehrfamilienhauses entscheidet, steht vor einer weiteren Entscheidung: Massivhaus oder Fertighaus?

Bei Massivbauten werden klassisch Schritt für Schritt die Ziegel aufeinandergesetzt. Fertighäuser entstehen aus vorgefertigten Bestandteilen (Decken, Wände, Dächer.)

Massivhäuser zeichnen sich durch eine hochwertige, robuste Qualität aus, die die der Fertighäuser um einiges übersteigt. Massivhäuser eignen sich hervorragend für den Hochbau und punkten mit guter Isolierung und entsprechend auch mit Schall- und Brandschutz. Dafür sind mit dem Bau von Massivhäusern auch längere Bauphasen und höhere Kosten verbunden. Es kann dadurch auch länger dauern, bis sich die Investition durch die Mieteinnahmen rentiert.

Fertighäuser haben weniger lange Bauphasen und können unabhängig vom Wetter errichtet werden; das spart Zeit, Nerven und Geld. Dafür ist der Schallschutz oft schlechter als bei Massivhäusern und es gibt weniger individuellen Spielraum bei der Gestaltung. Man sollte außerdem davon ausgehen, dass Fertighäuser beim Verkauf später weniger Wert haben als Massivhäuser.

Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Sowohl beim Kauf als auch beim Bau eines Mehrfamilienhauses sind zahlreiche Faktoren zu berücksichtigen. Bevor man sich auf die Suche nach dem richtigen Mehrfamilienhaus – oder dem Grundstück dafür – macht, sollte man einen Fakt stets im Hinterkopf behalten: Bei beiden Optionen spielt die Lage der Immobilie eine entscheidende Rolle. Ein schöner Blick ist viel wert. Dabei muss nicht nur berücksichtigt werden, wie attraktiv der Standort im Moment des Erwerbs oder des Bauentscheids ist, sondern auch, wie sich die Umgebung der Immobilie in den nächsten Jahren oder sogar Jahrzehnten entwickelt. Dabei kann wesentlich sein, wie sich die Region als Ganzes entwickeln wird. Findet ein vermehrter Zuzug statt, sinkt nicht nur das Risiko, dass die Wohnungen leer stehen, sondern kann dadurch auch später eventuell eine Mietanpassung nach oben gerechtfertigt werden. 

Merkmale für eine gute Lage sind unter anderem Ruhe im Wohnumfeld, gute Verkehrsanbindung, genügend Parkmöglichkeiten, ärztliche, Betreuungs- und Bildungseinrichtungen, die schnell erreichbar sind, ein breites Angebot an Einkaufsmöglichkeiten, Nähe zu Kultureinrichtungen und kulinarischen Etablissements sowie eine lokale Wirtschaft, die stabil ist und bleibt. 

Bei der Finanzierung des Mehrfamilienhauses gibt es verschiedene Möglichkeiten, sich unterstützen zu lassen. Da die Finanzierungsangebote aber ein sehr breites Spektrum abdecken, sollte man alle Angebote im Blick behalten. Langfristig können schon kleine Zinsunterschiede große Zusatzbeträge bedeuten. 

Kauf oder Bau?

In attraktiver Lage sind Mehrfamilienhäuser eine attraktive Wertanlage. Besonders bei Kapitalanlagen sollte schon bei der Planung darauf geachtet werden, dass sich die Immobilie in einer entsprechenden Umgebung befindet; davon hängen nämlich auch die möglichen Mieten und die Vermietbarkeit an sich ab.

Die Rendite wird auch vom Zustand der Immobilie selbst beeinflusst. Neuwertige Immobilien sollten daher bevorzugt ausgewählt werden, selbst wenn die Anschaffungskosten zunächst höher sind. Wenn man auch nach längerer Suche kein passendes Objekt findet, kann es Sinn machen, sich für den Bau zu entscheiden. Wenn das entsprechende Eigenkapital vorhanden ist, ist es oft einfacher, das passende Grundstück zu finden.

Fazit – Mehrfamilienhaus kann gute Rendite bieten

Ein Mehrfamilienhaus ist als Investition geeignet, wenn man sich darüber im Klaren ist, dass man zunächst viel investieren muss und die Rendite unter Umständen länger auf sich warten lassen kann. Die Investition ist zudem deutlich höher, als wenn es sich um Ein- bis Zweifamilienhaus oder Eigentumswohnung handelt. 

Zusätzlich zum recht hohen Eigenkapitaleinsatz sollte – wird ein Darlehen als Finanzierung in Anspruch genommen – eine sichere Einkommensquelle gewährleistet sein.

Steuerlich kann in bestimmten Fällen vom Investieren in ein Mehrfamilienhaus profitiert werden, da sich viel von den anfallenden Ausgaben steuerlich absetzen lässt. Neben Kontoführungsgebühren sind das zum Beispiel Grundsteuer, Grunderwerbssteuer, Hausnebenkosten, Darlehenszinsen, Maklercourtage, Werbungskosten, Reparaturen, Renovierungen, Mieterabfindungen, Verwaltungskosten, Fahrtkosten und Beiträge für Vermieterverbände.

Ein Mehrfamilienhaus ist immer eine langfristige Kapitalanlage, jedoch lassen sich mithilfe der Mieteinnahmen die Darlehen teils gut abdecken. Dazu kommt, dass eine Wertsteigerung – sowohl von Immobilie als auch des Grundstücks – auf lange Sicht sehr wahrscheinlich ist. Weil vorher immer auch eine Spekulationssteuer gezahlt werden muss, sollte die Immobilie selbst erst nach frühestens 10 Jahren weiterverkauft werden. Ein Mehrfamilienhaus gilt dafür auch als sehr sichere Anlagemöglichkeit, da anders als bei Aktien oder Anleihen nicht mit großen Wertschwankungen gerechnet werden muss. Immobilien wie ein Mehrgenerationenhaus können daher auch als Altersvorsorge genutzt werden, da ein gewisser Inflationsschutz besteht. Allerdings sollte ein Mehrfamilienhaus nicht die einzige Anlage sein; es kann immer Faktoren geben, auf die man als Eigentümer nur wenig Einfluss hat, beispielsweise plötzliche Reparaturen, gesetzliche Änderungen (Mietendeckel) oder eine plötzliche Änderung in der Nachfrage nach Wohnraum. Im Vergleich ist ein Mehrfamilienhaus eine relativ risikoarme Möglichkeit zu investieren, die Sicherheit verspricht und es dem Eigentümer gegebenenfalls auch erlaubt, selbst eine Einliegerwohnung in der Immobilie zu beziehen. Wer als Bauherr bei der Planung richtig kalkuliert, kann in Zukunft die eigenen Kosten komplett über Mieteinnahmen abdecken und sogar Rendite erwirtschaften. Ob elegante Stadtvillen oder Doppelhäuser aus Fertigteilen – mit einem Mehrfamilienhaus stehen wirklich vielen Möglichkeiten zur Nutzung nach den eigenen Vorstellungen offen.

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