Brutto Grundfläche

Woraus setzt sich die Brutto Grundfläche zusammen?

Zur Bruttogrundfläche (BGF) gehören die Nettoraumflächen (NRF) und die Konstruktionsflächen (KGF) aller Grundrissebenen eines Gebäudes.

Die Nettoraumfläche (NRF)

In die Nettoraumfläche wird die Gesamtheit der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks ohne Berücksichtigung der Konstruktionsflächen eingeschlossen. So gehören zu der Nettoraumfläche die:

• Nutzfläche (NF),

• Technikfläche (TF) sowie

• Verkehrsfläche (VF).

Die Nutzfläche

Das ist die effektiv verfügbare Grundfläche der einzelnen Geschosse des Hauses, die der sinngemäßen Nutzung des Gebäudes dienen. Unter sinngemäßer Nutzung verstehen die Fachleute unter anderem das Wohnen und Aufhalten in einem Raum sowie die Büroarbeit, Produktion, Maschinenarbeit, Lagerung, Verteilung, Verkauf, Bildung oder Pflege und Heilung. Doch auch Sanitärräume, Garderoben, Abstellräume, Fahrzeugabstellflächen, Fahrgastflächen oder Schutzräume gehören zur Nutzfläche eines Gebäudes.

Die Technikfläche

Darunter fallen alle technischen Funktionsflächen, die etwa für die Unterbringung der zentralen Haustechnik vorgehen sind. Es gibt aber noch viele weitere Nutzungen, wie die Abwasserentsorgung, Heizungserwärmung, Fernmeldetechnik, elektrische Stromversorgung oder Aufzugs- und Förderanlagen.

Die Verkehrsfläche

Hier sind alle Wege gemeint, die den Zugang zu den Räumen und den Verkehr innerhalb der Gebäude ermöglichen, also Flure, Hallen, Treppen und Co. sowie Fahrzeugverkehrsflächen.

Die Konstruktionsgrundfläche (KGF)

Der zweite Teil der Brutto Grundfläche ist die Konstruktionsgrundfläche. Dabei handelt es sich um die Gesamtheit der Grundflächen aller aufgehenden Bauteile der Grundrissebenen. Das sind die Stehflächen, welche für die einzelnen Bauteile benötigt werden und sich daher nicht anderweitig nutzen lassen.

Was gehört nicht zur Brutto Grundfläche?

Natürlich gibt es den einen oder anderen Sonderfall, etwa Dach- und Spitzböden, die eine lichte Höhe von weniger als 1,25 Metern aufweisen. Dasselbe gilt für Mansarden und Kriechkeller mit identischen Voraussetzungen. Der Grund: Diese Flächen lassen sich nicht als Nutzflächen bezeichnen, ebenso wenig wie Bereiche, die ausschließlich für die Wartung, Inspektion und Reparatur von Baukonstruktionen und technischen Anlagen genutzt werden. Auch auf Flächen unter baulichen Hohlräumen, etwa über abgehängten Decken, trifft das zu. Das entscheidende Kriterium bei der Berechnung der Brutto Grundfläche von Dachböden, Kellern und Co. ist immer die Nutzbarkeit. So erlaubt es die DIN 277 durchaus, solche Räume mit einzubeziehen.

Was genau ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettogrundfläche?

Die Bruttogrundfläche umfasst alle Flächen im Gebäude, einschließlich derer, die nicht direkt für die Nutzung vorgesehen sind. Die Nettogrundfläche enthält nur die tatsächlich nutzbaren Flächen. Das heißt, dass die Bruttogrundfläche die Gesamtfläche eines Gebäudes ist, gemessen an der äußeren Begrenzung der Außenwände. So überspannt sie alle bebauten Flächen auf jeder Ebene des Gebäudes, inklusive tragender und nichttragender Wände, Flure, Treppenhäuser, Nebenflächen und so weiter. Die Nettogrundfläche wiederum ist die Fläche innerhalb der äußeren Begrenzung der Außenwände, die für die tatsächliche Nutzung zur Verfügung steht. Diese umfasst in der Regel nur die Flächen, die von den Bewohnern oder Nutzern des Gebäudes direkt genutzt werden können. Das sind dann etwa die Wohn- und Arbeitsräume.

Wann wird die Brutto Grundfläche ermittelt?

Bei Bauprojekten wird die Bruttogrundfläche herangezogen, um die normalen Baukosten zu ermitteln. Dafür gibt es eine entsprechende Formel:

Regel-Herstellungs­kosten pro m² × Brutton­grundfläche = Gebäude­herstellungs­kosten

Wer nicht neu baut, sondern eine bestehende Immobilie kauft oder verkauft, wird natürlich nicht mit den Regel-Herstellungskosten rechnen. Dann wird der Gutachter anhand der Herstellungskosten den Sachwert einer Immobilie ermitteln. Hier spielen selbstverständlich auch die Wertminderung des Gebäudes aufgrund von Abnutzung und anderen Alterungsprozessen eine Rolle.

Wie funktioniert die Berechnung der Bruttogrundfläche?

Wichtig zu wissen ist, dass ein Gebäude mit mehreren Stockwerken, also mit Keller, Untergeschoss, Dachgeschoss und Co., jedes Stockwerk eine eigene Grundfläche besitzt. Rechnet man diese komplett zusammen, erhält man die Brutto Grundfläche der Immobilie. Die Berechnung der Bruttogrundfläche basiert auf der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Hier ist in Anlehnung an die bereits genannte DIN 277 beschrieben, welche bebauten Gebäudeflächen bei der Ermittlung der Bruttogrundfläche zu berücksichtigen sind. Unterschieden wird dabei in drei Bereiche:

• Bereich a: überdacht und allseitig bis zur vollen Höhe umschlossen,

• Bereich b: überdacht, aber nicht allseitig in voller Höhe umschlossen und

• Bereich c: nicht überdacht.

Zur Ermittlung der Brutto Grundfläche ist aber nur der Bereich „a“ und „b“ als Berechnungsgrundlagen zu berücksichtigen, wobei „a“ vollständig zählt und bei „b“ nur die umschlossenen Flächen. Schwierig könnte es etwa bei Dachterrassen werden, die teilweise geschlossen und nicht geschlossen sind. Selbiges gilt für Balkone, wobei diese im Regelfall nicht als Berechnungsgrundlagen angesehen werden. Aus diesem Grund sollten Häuslebauer und Hausbesitzer immer einen zertifizierten und unabhängigen Gutachter mit der Ermittlung des Marktwertes ihrer Immobilie beauftragen. Insofern die Konstruktionsgrundfläche (KGF) und die Nettogrundfläche (NGF) bekannt sind, lässt sich die Brutto Grundfläche ziemlich leicht ermitteln. Das geht folgendermaßen:

KGF + NGF = BGF

Welche rechtlichen Aspekte sind mit der Brutto Grundfläche verbunden?

Es gibt es einige rechtliche Aspekte und relevante Punkte, die im Zusammenhang mit der Bruttogrundfläche stehen können. Das sind die wichtigsten davon im Überblick:

• Miet- und Pachtrecht: zur Berechnung der Miete und Pacht

• Immobilienverkauf: vor allem, wenn der Verkaufspreis auf der Größe der Immobilie basiert

• Baurecht: Vorschriften und Bauvorschriften können eine zulässige Brutto Grundfläche für Gebäude festlegen

• Versicherungen: für die Berechnung von Versicherungsprämien für Gebäude

• Steuerliche Aspekte: Grundsteuern und andere steuerliche Verpflichtungen könne auf der Brutto Grundfläche basieren

Es gilt aber zu beachten, dass die spezifischen rechtlichen Aspekte im Zusammenhang mit der Brutto Grundfläche je nach Land und Rechtsordnung variieren können. Auch hier ist es ratsam, einen Experten hinzuzuziehen.

Welche Rolle spielt die Brutto Grundfläche bei der Raumgestaltung und Einrichtung?

Natürlich spielt die Bruttogrundfläche hier eine bedeutende Rolle, denn schließlich repräsentiert sie am Ende die Gesamtheit der ganzen Immobilie. So ist sie etwa eine wichtige Kennzahl bei der Raumplanung, zum einen bestimmt sie die verfügbaren Flächen und zum anderen die Anordnung der unterschiedlichen Räume. Selbst für die Möblierung und Ausstattung der Räume ist sie ein wichtiger Punkt, die Auswahl und Anordnung der Möbel kann nur im Rahmen der Grundfläche eines Hauses geschehen. Je größer sie ist, desto mehr Flexibilität hat man bei der Auswahl und Platzierung von Möbeln. Andererseits muss man aber auch so planen, dass die Räume wohnlich und gemütlich wirken.

Fazit zur Brutto Grundfläche

Die Bruttogrundfläche ist ein entscheidender Faktor bei der Bewertung und Planung von Immobilien. Sie ist zum Beispiel für die Ermittlung der Gesamtfläche eines Gebäudes relevant. Der Einfluss dieser Kennzahl reicht von rechtlichen Aspekten über die Bewertung einer Immobilie bis hin zur Raumgestaltung und Einrichtung.