Grundstück vermessen

Wann muss ein Grundstück vermessen werden?

Insbesondere beim Kauf und beim Hausbau ist die Grundstücksvermessung wichtig. Üblicherweise hat das Liegenschaftsamt entsprechende Flurkarten und auch amtliche Messdaten vorliegen, sodass eine weitere Grundstücksvermessung nur in Ausnahmefällen nötig wird. Dazu zählen:

• Fehlen oder das schlechte Erkennen von Grenzzeichen

• Veraltete Messdaten

• Nachbar verlangt, dass das Grundstück vermessen werden muss

Im Übrigen werden Eigentümer von Grundstücken verpflichtet, das Grundstück zu vermessen, wenn es geteilt werden soll. Durch diesen sogenannten Schnitt entstehen neue Grundstücksdaten, die erfasst werden müssen.

Vermessung vor dem Bau

Bereits vor dem Bau und bevor der Bauantrag gestellt wird, muss eine Grundstücksvermessung stattfinden, da ein amtlicher Lageplan beigefügt werden muss. Ein amtlicher Lageplan wird von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur erstellt. Dazu nutzt er die vorhandenen Unterlagen des Liegenschaftskatasters sowie die Ergebnisse seiner eigenen Messungen. In den amtlichen Lageplan müssen neben der Topografie des Grundstücks auch die Abstandsflächen, die Höhenlage sowie die Bebauung in der Nachbarschaft eingetragen werden. Im Rahmen der Grundstücksvermessung werden zusätzlich Ausrichtungen, Leitungen für Wasser, Strom, Gas und Telefon sowie die Grunddienstbarkeiten erfasst.

Vermessung bei Baubeginn

Nach Baubeginn muss innerhalb von zwei Wochen eine Baukontrollmessung durchgeführt werden. Dies ist rechtlich vorgeschrieben. Für den Bauherren mag das übertrieben und lästig sein, doch letztendlich schützt es ihn.  Sollte bei der Baukontrollmessung festgestellt werden, dass Höhe und Lage des Kellergeschosses oder der Fundamentplatte nicht mit den Sollwerten der Baugenehmigung übereinstimmen, besteht die Möglichkeit frühzeitig nachzubessern und so späteren Ärger zu vermeiden. Die ermittelten Ergebnisse der Grundstücksvermessung werden fixiert und der Bauaufsichtsbehörde zur Verfügung gestellt.

Vermessung bei Baufertigstellung

Sobald das Haus fertiggestellt ist, muss ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur eine weitere Grundstücksvermessung vornehmen. Der Auftrag dazu muss vom Bauherr erfolgen. Dabei werden die Ecken des Gebäudes sowie dessen Seitenlängen gemessen.

Diese letzte Vermessung dient dazu, dass die amtliche Liegenschaftskarte (Flurkarte) aktualisiert werden kann. In bestimmten Fällen ist es möglich, die Baukontrollmessung zusammen mit der Gebäudeeinmessung vornehmen zu lassen. Grundsätzlich ist dies aber nur möglich, wenn die Bodenplatte bzw. das Kellergeschoss den endgültigen Grundriss für das Haus erkennen lassen. So können Bauherren die Kosten für die letzte Messung sparen.

In Deutschland ist die Gebäudeeinmessung bzw. die Vermessung bei Baufertigstellung verpflichtend. Dies bedeutet, die Vermessung muss auch bei Änderung eines bestehenden Gebäudes durch Baumaßnahmen erfolgen.

Welche Vermessungsarten gibt es?

Es gibt vier verschiedene Arten der Grundstücksvermessung, welche sich nach Umfang und Sachverhalt der Vermessung unterscheiden.

Grenzvermessung

Eigentümer von Grundstücken fragen sich oft, wo beginnt und endet das eigene Grundstück und wo fängt das Grundstück des Nachbarn an. Nur eine Grenzvermessung kann hier klare Antworten geben. Dazu schaut sich ein beauftragter Ingenieur die Grundstücksgrenzen vor Ort an und gleicht die Ergebnisse mit den Daten im Liegenschaftskataster ab. Für den Fall, dass Grenzsteine fehlen, werden diese von ihm neu gesetzt. Ebenfalls werden fehlerhaft platzierte Grenzzeichen im Grenzverlauf neu gesetzt. In der Folge kommt es zu einem Grenztermin, bei dem die betroffenen Grundstückseigentümer über die neuen Daten und somit über die Grundstücksgrenzen informiert werden.

Grenzfeststellung

Sind Grenzwerte im Liegenschaftskataster veraltet, da sie nicht mithilfe von neuen Methoden ermittelt wurden, gelten diese als nicht festgestellt. In der Folge muss der Grenzverlauf neu festgelegt und im Anschluss daran durch Grenzmarkierungen sichtbar gemacht werden. Dies kann nur durch eine Überprüfung des Grundstücks vor Ort erfolgen. Bei einem solchen Termin muss neben den betroffenen Grundstückseigentümern auch ein Vermessungsingenieur anwesend sein. Sobald alle Beteiligten eine Anerkennungserklärung unterschrieben haben, werden die neuen Daten des Grundstücks in das Grundbuch sowie in das Liegenschaftskataster eingetragen.

Teilungsvermessung

Soll ein Grundstück durch eine Parzellierung (Grundstücksteilung) geteilt werden, dann ist eine Teilungsvermessung nötig. Dies ist der Fall bei einem großen Grundstück, das zum Teil erkauft werden soll. Im Liegenschaftskataster entstehen dadurch zwei separate Flurstücke. Durch das Setzen von Abmarkungen (Grenzzeichen) werden die neuen Grundstücksgrenzen des Grundstücks markiert. Eigentümer müssen die erfolgte Grundstücksteilung durch eine Grenzniederschrift bestätigen, damit entsprechende Änderungen der Grundstücksgrenzen im Grundbuch vorgenommen werden können.

Grenzanzeige

Auf den ersten Blick gleicht die Grenzanzeige, die auch als rechtsunverbindliche Markierung bezeichnet wird, einer Grenzvermessung. Im Grunde ist das Prinzip das Gleiche – ein Vermessungsingenieur gleicht die Grenzen des Grundstücks vor Ort mit den Daten vom Katasteramt ab. Es gibt jedoch einen entscheidenden Unterschied. Die Grenzsteine werden nicht versetzt, sondern nur gekennzeichnet. Eine Grenzanzeige ist daher auch deutlich kostengünstiger als eine Grenzvermessung.

Wer ist zuständig für Grundstück Vermessung?

Die Aufgaben der Grundstücksvermessung können

• vom Vermessungsamt im entsprechenden Bundesland

• von öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI)

• von einem Sachverständigen für das Grundstücksvermessungen

vorgenommen werden.

Wer letztendlich dafür zuständig ist, hängt vom Vermessungsauftrag ab und ob dieser öffentlich oder privat gestellt wurde.

• Öffentlicher Auftrag – Vermessungsamt, öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

• Privater Auftrag – öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Sachverständige für Vermessungswesen

Eine kurze Erläuterung zu den verschiedenen Institutionen:

• Vermessungsamt – In einigen Bundesländern wird dies auch als Katasteramt, Vermessungs- und Katasteramt bzw. als Amt für Bodenmanagement bezeichnet. Beim Vermessungsamt handelt es sich um eine Behörde oder eine Organisationseinheit, welche für die Flurstückvermessung sowie die Führung des Liegenschaftskatasters zuständig ist.

• Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure – Diese können sowohl im amtlichen als auch im privaten Auftrag tätig werden. Sie haben eine Stellung ähnlich einem Notar. Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure werden vom Staat mit dem Recht betraut, Katastervermessungen durchzuführen und Tatbestände zu beurkunden, welche durch Vermessungen an Grund und Boden festgestellt werden.

• Sachverständige für Vermessungswesen – Diese sind nicht öffentlich bestellt und können nur im privaten Auftrag tätig werden.

Wie sieht der Ablauf bei der Vermessung eines Grundstücks aus?

In der Regel handelt es sich bei einer Vermessung um einen amtlichen Vorgang. Aus diesem Grund beschreiben wir hier auch den Ablauf einer amtlichen Vermessung.

1. Antragsstellung: Beim zuständigen Vermessungsamt oder bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur muss ein Antrag gestellt werden. Den Antrag kann nur der Grundstückseigentümer oder sein Vertreter stellen.

2. Grenztermin: Dieser wird auch als Abmarkungs- oder Vermessungstermin bezeichnet. Außer dem Vermesser müssen alle betroffenen Eigentümer anwesend sein. Dies bedeutet auch die Personen, deren Grundstück an das zu vermessende Grundstück angrenzt.

3. Vermessungsprotokoll: Mit den erfassten Messdaten wird über die Vermessung ein Protokoll erstellt. Die sogenannte Grenzniederschrift muss von allen betroffenen Eigentümern anerkannt und unterschrieben werden. Sie gilt als Nachweis und als Grundlage für die Erfassung der Grenzfeststellung im Katasteramt bzw. bei der Teilung der Grenzherstellung.

4. Widerspruchsfrist: Üblicherweise haben die Beteiligten vier Wochen Zeit, Widerspruch einzulegen. Erst danach werden die Grenzverläufe endgültig im Grundbuch und im Liegenschaftskataster aufgenommen.

5. Amtliche Erfassung: Sobald die Widerspruchsfrist von 4 Wochen verstrichen ist, wird die Vermessung nochmals final geprüft. Anschließend werden die ermittelten Grenzverläufe im Grundbuch und im Liegenschaftskataster eingetragen. Ab diesem Zeitpunkt sind sie amtlich.

Wie viel kostet es, ein Grundstück zu vermessen?

In Deutschland sind die Bundesländer für das Vermessungsrecht verantwortlich. Dies bedeutet, dass die Kosten für das Grundstück vermessen, von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich ausfallen können.

Die Kosten sind in der Vermessungsgebührenverordnung für öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbVI) der Bundesländer festgelegt. Außerdem sind die Kosten von verschiedenen Faktoren abhängig:

• Höhe des Sockelbetrags

• Grenzlänge

• Bodenwert

• Anzahl von bestehenden und neu gesetzten Grenzsteinen

• Art der Vermessung

In der folgenden Tabelle lassen sich die Kosten ablesen: