Wohnflächenberechnung Dachschrägen

Wie können Dachschrägen in die Wohnflächenberechnung einbezogen werden?

Maßgeblich für die Wohnflächenberechnung in einem Dachgeschoss ist die Höhe unterhalb der Dachschräge. Gemäß der Wohnflächenverordnung ist für die Wohnfläche im Dachgeschoss die Höhe des Daches. Hat das Dach nicht die Höhe des Kniestocks, sondern wird direkt auf die Decke des Dachgeschosses aufgesetzt, gilt die Drempelhöhe zur Berechnung der Wohnfläche im Dachgeschoss. Da die Raumhöhe ein wichtiger Faktor für die Wohnflächenberechnung von Dachschrägen ist, muss diese als erstes ermittelt werden. Es gibt für die Raumhöhe drei Bereiche:

• Über 2 Meter: Anrechnung der Wohnfläche zu 100 %

• Zwischen einem und zwei Metern: Anrechnung der Wohnfläche zu 50 %

• Unter 1 Meter: keine Anrechnung als Wohnfläche

Welche Ausnahmen oder Sonderregelungen gelten für Dachschrägen bei der Wohnflächenberechnung?

Liegen unter den Dachschrägen besondere Räumlichkeiten wie zum Beispiel ein Wintergarten oder ein Schwimmbad, gelten Sonderregelungen. Sind die Räume zu allen Seiten geschlossen, werden sie zu 50 % zur Wohnfläche gerechnet. Als 100 % Wohnfläche gelten die Räume, wenn sie beheizt sind.

Auch bei einem Balkon, Loggien, Dachgärten und Terrassen mit Dachschrägen gibt es Sonderregelungen. Üblicherweise werden diese Bereiche zu 25 % zur Wohnfläche gerechnet. Nur bei einer sehr hochwertigen Ausstattung kann die Wohnfläche im Einzelfall mit 50 % berechnet werden.

Werden die Räume mit Dachschrägen als Geschäftsräume genutzt, dann ist nicht von einer Wohnfläche die Rede. Einzige Ausnahme hier ist, wenn ein Mieter die Räume der Wohnung mit Dachschrägen als Arbeitszimmer nutzt, gilt die Fläche zu 100 % als Wohnfläche.

Besonderheiten bilden auch Nischen in den Räumen. Reichen diese bis zum Boden und sind nicht tiefer als 13 cm, gelten sie nicht als Wohnfläche.

Welche Rolle spielen Dachschrägen bei der Immobilienbewertung und Mietpreisermittlung?

Dass in einer Wohnung Quadratmeter nicht gleich Quadratmeter sind, wird spätestens beim Kauf oder der Vermietung einer Immobilie klar. Sehr oft sind in Anzeigen zum Kauf von Immobilien oder bei Vermietung die Flächenangaben so unterschiedlich, dass ein direkter Vergleich nicht möglich ist.

Um beim Vermieten den Mietpreis oder bei einem Kauf den Wert der Wohnung zu ermitteln, ist zur Wohnflächenbestimmung bzw. zur Berechnung der Wohnfläche immer die Raumhöhe entscheidend.

• Wohnflächen unter Dachschrägen mit bis zu einem Meter Raumhöhe werden nicht zur Wohnfläche gerechnet.

• Wohnflächen unter Dachschrägen von einem Meter bis zu zwei Metern Raumhöhe werden zu 50 % zur Wohnfläche gerechnet.

• Wohnflächen unter Dachschrägen mit mehr als zwei Metern Raumhöhe gelten als 100 % Wohnfläche.

Die exakt ermittelte Wohnfläche gemäß der Wohnflächenbestimmung bestimmt beim Kauf von Immobilien den Kaufpreis und bei der Vermietung einer Wohnung die Miete sowie die Höhe der Nebenkostenabrechnung.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es, um Dachschrägen optimal zu nutzen?

Das Wohnen in einer Wohnung mit Dachschrägen kann überaus reizvoll sein, wenn die verbleibende Wohnfläche sinnvoll genutzt wird. So kann zum Beispiel der zur Verfügung stehende Raum unter dem Dachfirst zu einem Spitzboden ausgebaut werden. Dieser Platz innerhalb der Wohnung eignet sich sehr gut als Arbeitszimmer oder aber für Gäste. Gemütlich wird es, wenn diese Wohnfläche als Lese-, Spiel- oder Kuschelecke genutzt wird.

Sollte ausreichend Wohnfläche zur Verfügung stehen, kann durch einen Dachgeschoss-Ausbau eine vollwertige Erweiterung der Wohnung entstehen. Mit Dachfenster wird für ausreichend Tageslicht und eine gute Belüftung im Dachgeschoss gesorgt. Eine solche Wohnfläche bietet sich optimal als Schlafzimmer oder als Badezimmer unter dem Dachgeschoss an.

Wie können Mieter oder Käufer die tatsächliche Wohnfläche bei Dachschrägen überprüfen?

Bei der Wohnflächenberechnung muss zwingend die Raumhöhe berücksichtigt werden. Um die entsprechenden Höhen exakt zu ermitteln und die Punkte genau bestimmen zu können, bietet sich der Einsatz eines Laserentfernungsmessers an. Für die Berechnung und das Messen wird der Laserentfernungsmesser am Rand des Raumes auf den Boden gestellt und in Richtung Raummitte bewegt.

Für die Wohnflächenberechnung werden nachfolgende Utensilien benötigt:

• Zollstock oder Maßband bzw. Laserentfernungsmesser

• Alternativ Wasserwaage oder Lot

• Klebeband

• Stift und Papier

• Grundriss der Wohnung, wenn vorhanden

• Taschenrechner

Mit den folgenden Schritten möchten wir sowohl dem Mieter als auch dem Immobilienkäufer eine einfache Berechnungsgrundlage zur Wohnflächenberechnung an die Hand geben.

• Grundriss – Skizze des Grundrisses erstellen oder eine Kopie vom Grundrissplan der Immobilie besorgen. Die einzelnen Räume werden eingezeichnet, dabei ist es wichtig, die Räume nicht zu klein zu zeichnen, damit ausreichend Platz für Eintragungen bleibt. Optimal ist ein DIN A 3 Block.

• Messung – Beim Messen der Grundfläche am Boden muss immer von der Oberfläche Wand aus gemessen werden. Wird ein Laserentfernungsmesser genutzt, muss dieser horizontal gehalten werden und einen rechten Winkel zur Wand bilden.

• Sonderfälle beachten – Gibt es im Raum Fensternischen oder Schornsteine? Sind Ablageflächen niedriger als 1,5 m. Bei Einbaumöbeln muss deren Grundfläche mit in die Wohnfläche einbezogen werden.

• Dachschrägen – Hier muss für die Wohnfläche die jeweilige Raumhöhe ermittelt werden. Dazu wird der Laserentfernungsmesser auf den Boden gestellt und senkrecht nach oben gemessen. Dabei werden alle Stellen markiert, die 1 m bzw. 2 m anzeigen.

• Flächenberechnung – Wenn alle Räume vermessen wurden, wird die Grundfläche pro Raum ermittelt. Am Ende werden alle Ergebnisse addiert und so die gesamte Wohnfläche der Wohnung ermittelt.

Wie kann die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen von Laien durchgeführt werden?

Im Schnitt wird bei jeder dritten Immobilie eine falsche Wohnflächenangabe gemacht. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern eine falsche Wohnfläche hat auch Konsequenzen beim Mietpreis oder für den Kaufvertrag beim Immobilienkauf. Vielfach wird die Größe vom Wohnraum im Mietvertrag so fehlerhaft angegeben, dass die Abweichungen bei den Berechnungen im Schnitt für Mieter pro Jahr viele hundert Euro zusätzlich bedeutet.

Auch als Laie kann jeder die Wohnfläche seiner Wohnung mit Dachschrägen selbst ermitteln. Sehr einfach kann die Wohnflächenberechnung mit dem Wohnrechner online ermittelt werden. Nach einer kostenlosen Registrierung auf der Webseite kann ein einmaliges Berechnungs-Ticket zur Wohnflächenberechnung für weniger als 50 Euro erworben werden.

Welche Bedeutung haben Dachschrägen für das Raumklima und die Energieeffizienz?

Auch mit wenigen Fenstern im Dachgeschoss lässt sich in der Wohnung eine Wohlfühlatmosphäre, viel Wohnkomfort, ein gesundes Raumklima und eine gute Energieeffizienz ermöglichen.

Gerade im Sommer gleicht die Dachgeschoss-Wohnung eher einer Sauna als einem Wohnraum mit Wohlfühlfaktor. Für eine dauerhafte Abhilfe bei diesem Problem sorgt die Anbringung einer Hitzeschutz-Dämmung. In den Dachschrägen sollte die Dachdämmung sowohl von innen als auch von außen eingebracht werden. Des Weiteren sollte der Dachboden von oben oder von unten gedämmt werden. Diese Maßnahmen verbessern nicht nur das Raumklima, sondern sorgen rund um das Jahr für eine gute Energieeffizienz, da auch im Winter Wärme nicht ungehindert entweichen kann.

Fazit

Sowohl bei einer Vermietung als auch beim Verkauf einer Immobilie ist die Wohnflächenberechnung unabdingbar. Ebenso wichtig ist die exakte Berechnung der Wohnfläche, wenn es um die Grundsteuer für die Immobilie geht. Eine Wohnflächenberechnung ohne einen entsprechenden Prüfstempel wird vom Finanzamt nicht akzeptiert, weshalb Eigentümer hier immer einen Sachverständigen zurate ziehen müssen. Mieter hingegen können die Berechnung der Wohnfläche in Eigenregie vornehmen, wenn es Unsicherheiten in Bezug auf den Mietvertrag bzw. die Höhe der Miete gibt. Durch eine Dachschräge wird die Wohnfläche minimiert, sodass Mietminderungen und/oder eine Rückzahlung bereits gezahlter Mieten möglich sind.