Offene Bauweise

Was ist eine offene Bauweise?

Mit der offenen Bauweise wird das Verhältnis des Hauses zu den seitlichen Grundstücksgrenzen geregelt. Als Rechtsgrundlage gilt hier § 22 BauNVO (Baunutzungsverordnung). Hierin wird unterschieden zwischen der offenen und der geschlossenen Bauweise.

Bei der offenen Bauweise haben Häuser einen seitlichen Grenzabstand, während es diesen bei der geschlossenen Bauweise nicht gibt. Die Häuser stehen dicht an dicht. Welche Bauweise auf dem Grundstück erlaubt ist, wird im Bebauungsplan festgesetzt. Jedoch kann jede Gemeinde laut § 21 Abs. 4 BauNVO (Baunutzungsverordnung) eine abweichende Bauweise festsetzen. Wichtig bei der offenen Bauweise ist, dass die Häuser eine Länge von 50 Metern nicht überschreiten und dass der vorgegebene Grenzabstand zum Nachbargrundstück eingehalten wird.

In den meisten Regionen in Deutschland ist die offene Bauweise vorgeschrieben. Nur in Ausnahmefällen ist eine geschlossene Bauweise zulässig.

Eine geschlossene Bauweise liegt vor, wenn die Häuser direkt ohne Abstand aneinandergebaut werden. Bei Reihenhäusern mit mehr als 50 Meter Länge ist dies der Fall. Bei Grundstücken, die nicht innerhalb eines Bebauungsplans liegen, entscheidet das BauGB über die Bebaubarkeit. Gerade in ländlichen Regionen überwiegt die geschlossene Bauweise, da Gebäude oft ohne Grenzabstände nebeneinander liegen und nur durch eine gemeinsame Mauer getrennt werden.

Vor- und Nachteile einer offenen Bauweise

Die offene Bauweise bringt für Grundstückseigentümer und Bauherren neben den Vorteilen auch Nachteile mit sich, die bekannt sein müssen, bevor das Bauvorhaben startet.

Offene Bauweise Vorteile

Zu den Vorteilen offener Bauweise wird zusätzlich unter den Hausformen unterschieden. Dazu gehören Einzelhäuser, Doppelhäuser sowie den Hausgruppen. Wir haben uns bei der Recherche für das Einzelhaus entschieden. Es handelt sich beim Einzelhaus um ein Bauprojekt, das in sich geschlossen mit seitlichem Abstand auf einem Grundstück steht.

• Einzelhäuser müssen sich keine Wände mit den Nachbarn teilen, sodass es nicht zur direkten Geräusch- und Lärmbelästigung kommt.

• Alle Räume innerhalb des Hauses können mit Tageslicht erhellt werden, da rundherum Fenster montiert werden können.

• Brände können nur schwer von einem Haus auf das andere übergreifen.

• Das Einzelhaus kann rundherum von einem zusammenhängenden Garten umgeben werden.

Offene Bauweise Nachteile

Eine Bebauung in offener Bauweise bringt aber auch einige Nachteile mit sich. Auch hier haben wir uns wieder auf die Einzelhäuser konzentriert.

• Erhöhter Flächenbedarf durch die seitlichen Abstandsflächen.

• Höhere Erschließungskosten als bei geschlossener Bauweise.

• Bebauung in offener Bauweise begünstigt eine Zersiedlung im Wohngebiet.

• Im eventuell einsehbaren Garten wird die Privatsphäre gemindert.

• Erhöhte Lärm- und Abgasbelästigung durch mangelhafte Trennung im öffentlichen und privatem Raum.

• Durch eine größere Oberfläche beim Gebäudevolumen steigt der Energieverbrauch zur Beheizung, sofern keine entsprechende Wärmedämmung vorhanden ist.

• Da eine grenznahe Bebauung des Baugrundstücks laut Bebauungsplan nicht toleriert wird, kann es zu Problemen kommen, wenn eine oder mehrere Garagen, ein Wintergarten oder Stellplätze angebaut werden sollen.

Welche Hausformen gibt es bei der offenen Bauweise?

Bei der offenen Bauweise stehen den Bauherren drei Hausformen zur Auswahl. Gerade im ländlichen Raum und in Siedlungen überwiegt die offene Bebauung, denn hier sind vermehrt noch größere Flächen bzw. ein entsprechendes Grundstück zu erschwinglichen Preisen zu bekommen, im Gegensatz zu Bauland in der Stadt oder in Ballungszentren.

Im Folgenden möchten wir auf die verschiedenen Hausformen näher eingehen.

Einzelhaus

Von einem Einzelhaus ist die Rede bei einem allseitig frei stehenden Gebäude mit entsprechendem Abstand zur seitlichen und rückwärtigen Grundstücksgrenze. Gemäß Bebauungsplan kommt das Einfamilienhaus, das Mietshaus oder auch ein Gebäudekomplex infrage.  Ausschlaggebend ist nur, dass sich das Gebäude auf einem einzigen Grundstück befindet.

Doppelhaus

Von einem Doppelhaus ist gemäß der Richtlinien die Rede, wenn zwei separate Gebäude so aneinandergebaut werden, dass sie am Ende eine Einheit bilden. Dies bedeutet, es muss eine gemeinsame Wand vorhanden sein, welche sich auf der gemeinsamen Grundstücksgrenze befindet. Seitens des Bebauungsplans gibt es eine spezielle Kenngröße, die eingehalten und schon bei der Hausplanung mit einbezogen werden muss. Damit die offene Architektonik gemäß der BauNVO und deren Vorschriften im Baurecht eingehalten wird, dürfen aneinandergereihte Bauwerke nicht länger als 50 m sein und den entsprechenden Grenzabstand einhalten.

Hausgruppe

Die Hausgruppe besteht aus mindestens drei aneinander gebauten Bauwerken (Reihenhäuser), die sich auf einem Grundstück befinden und insgesamt die Gesamtlänge von 50 m nicht überschreiten. Wichtig dabei ist, dass die Hausgruppe als Ganzes mit ihren Kopfenden den Abstand zu den Grundstücksgrenzen einhält.

Fazit zur offenen Bauweise

Gerade wenn ein Bebauungsplan vorliegt, stellen die rechtlichen Möglichkeiten keinen Freibrief dar, ob in offener oder geschlossener Architektonik ein Haus errichtet wird. Selbst wenn eine Ausnahme gemäß der BauNVO erteilt wurde, haben Nachbarn rechtliche Möglichkeiten dagegen vorzugehen. Dies soll dem Schutz des Nachbarn dienen und dabei auch städtebauliche Zwecke erfüllen.

Der Bebauungsplan stellt ein wichtiges Fundament für jedes Bauvorhaben dar, weshalb Bauherren sich schon vor der Planung intensiv mit den Themen offene oder geschlossene Bauweisen, Aussehen und Nutzung der Gebäude befassen müssen.