Bauantrag

Grundlagen des Bauantrags

Als Rechtsgrundlage für den Bauantrag gilt das Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindungen mit den jeweiligen Landesbauordnungen und den Bauvorlageverordnungen des jeweiligen Bundeslandes.

Was ist ein Bauantrag?

Beim Bauantrag (Baugesuch) handelt es sich um einen Antrag auf Baugenehmigung für ein Bauvorhaben, welcher vom Bauherren gestellt werden muss. In Deutschland regeln die Bauordnung und die Bauvorlagenverordnung alle Einzelheiten. Für das Erstellen des Bauantrages ist ein bauvorlageberechtigter Entwurfsverfasser (Architekt) erforderlich. Er hat unter anderem die Verantwortung über die Bauvorlagenpläne sowie die Berechnungen. Sämtliche Unterlagen sowie das Antragsformular für den Bauantrag müssen vom Entwurfsverfasser und vom Bauherren vor der Einreichung unterzeichnet werden.

Welche Dokumente sind erforderlich?

Die erforderlichen Dokumente für den Bauantrag können je nach Bundesland oder Gemeinde variieren. Üblicherweise müssen beim Bauordnungsamt zusammen mit dem Bauantragsformular nachfolgende Antragsunterlagen bei den Gemeinden eingereicht werden:

• Lageplan des Grundstückes

• Höhenplan

• Auszug aus dem Liegenschaftskataster

• Bauzeichnungen eines Architekten mit Grundrissen, Raumbezeichnungen und Ansichten

• Beschreibung der Baumaßnahmen

• Gutachten zur Statik

• Nachweise zur Sicherheit wie Brandschutz, Wärme- und Schallschutz

• Kostenaufstellung des Bauprojekts

• Berechnung der versiegelten Grundstücksflächen

Relevante rechtliche Vorschriften und Bauordnungen

In der Regel muss ein Bauantrag in dreifacher Ausfertigung bei der zuständigen Gemeinde eingereicht werden.

Die üblichen Farben der Bauantragsmappen sehen folgendermaßen aus:

• Grün für die Bauaufsichtsbehörde

• Rot für den Bauherren

• Gelb für die Gemeinde

Wie wird ein Bauantrag erstellt?

Um die erforderliche Baugenehmigung zu erhalten, müssen die folgenden Schritte eingehalten werden:

• Bei der zuständigen Baubehörde die entsprechenden Anträge bzw. die Bauantragsformulare besorgen

• Der Bauherr bzw. der Bauvorlageberechtigte müssen die Anträge vollständig ausfüllen; beide müssen die Anträge unterschreiben

• Dem Bauantrag die zuvor erwähnten Unterlagen in dreifacher Ausfertigung beilegen

• Den Antrag zum Genehmigungsverfahren entweder persönlich bei der Bauaufsichtsbehörde abgeben oder mit der Post schicken

Die Bauaufsichtsbehörde überprüft den Antrag auf Richtigkeit. Da es bisher noch keine einheitlichen Fristen gibt, kann die Bauaufsichtsbehörde sich mit der Genehmigung durchaus 3 bis 4 Monate Zeit lassen.

In Baden-Württemberg dagegen darf die Bearbeitung für das Baugenehmigungsverfahren maximal 2 Monate in Anspruch nehmen.

Wurde die Genehmigung erteilt, hat sie eine Gültigkeit von 3 Jahren. Innerhalb dieser Zeit muss mit den Bauarbeiten begonnen werden, da für jede Verlängerung der Genehmigung ein neuer Bauantrag nötig wird.

Wie viel kostet ein Bauantrag?

Die Kosten für Bauanträge sind nicht klar festgesetzt und variieren in der Regel nach Größe des Bauvorhabens.

Üblicherweise wird mit einem Gebührensatz von 0,5 bis 1 % der Gesamtsumme des Bauprojekts gerechnet. Allerdings können auch bei kleineren Bauvorhaben Mindestgebühren erhoben werden, die sich meistens auf 100 bis 200 Euro belaufen.

Um die Kosten für einen Bauantrag zu berechnen, gibt es eine einfache Faustformel:

Baufläche im m³ x Bauwert in Euro pro m³ geteilt durch den Gebührensatz der zuständigen Baubehörde

Kostet der Neubau eines Einfamilienhauses 300.000 Euro, dann fallen für den Bauantrag Kosten in Höhe von 1.500 Euro an.

Bauherren müssen außer den Kosten für den Bauantrag auch die Kosten für den ausführenden Architekten oder den Bauingenieur und die Gebühren für eventuell anfallende Prüfdokumente kalkulieren. Wird im Vorfeld eine Bauvoranfrage gestellt, dann verursacht dies zusätzliche Kosten, die bei den Baunebenkosten berücksichtigt werden müssen.

Wann sollte man mit der Planung und Vorbereitung des Bauantrags beginnen?

Bauherren sollten vor einem Bauvorhaben prüfen, ob eine Baugenehmigung und somit ein Bauantrag benötigt wird. Da die Baugenehmigung in den meisten Fällen erforderlich ist, muss vor der Antragsstellung einiges an Zeit für die Planung und Vorbereitung investiert werden.

Als Erstes muss ein qualifizierter Partner für die Erstellung sämtlicher Pläne und Unterlagen engagiert werden. Dies kann sowohl ein Architekt als auch ein Bauunternehmer oder eine Person aus dem Ingenieurwesen sein.

Bevor der Bauantrag beim Bauamt zum Genehmigungsverfahren eingereicht werden kann, müssen alle oben erwähnten Unterlagen und Dokumente in dreifacher Ausfertigung bereitgestellt werden. Dies erfordert Zeit.

Sind alle Unterlagen beisammen, kann der Bauantrag bei der örtlichen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. In den meisten Bundesländern muss die Prüfung auf Vollständigkeit der Unterlagen innerhalb von 10 Werktagen erfolgen. Sobald Bauherren eine Vollständigkeitsbescheinigung von der Behörde erhalten haben, dauert es im Schnitt nochmals 3 bis 4 Monate, bis die Baugenehmigung erteilt wird. Sollten allerdings Unterlagen fehlen, dann nimmt dies zusätzlich Zeit in Anspruch.

Grundsätzlich bedeutet dies, dass Bauvorhaben rechtzeitig vor Baubeginn mit der Planung und der Vorbereitung für den Bauantrag beginnen sollten, damit sie nicht unter Zeitdruck geraten. Realistisch sind hier 6 bis 9 Monate vor dem eigentlichen Baubeginn.

Welche Arten von Plänen und Zeichnungen sind im Bauantrag enthalten?

Zusätzlich zum Bauantrag müssen die folgenden Pläne und Zeichnungen eingereicht werden.

• Bauzeichnungen – Zeichnerische Darstellung der Baumaßnahme im Maßstab 1: 100.

• Lageplan – Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte) im Maßstab 1 : 1000 bzw. 1 : 500. Dieser Auszug ist beim zuständigen Katasteramt, bei einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder bei einem Sachverständigen für das Vermessungswesen erhältlich.

• Baubeschreibung – Insbesondere bei gewerblichen Baumaßnahmen muss die Baubeschreibung des Betriebs beigefügt werden. Darin wird das Vorhaben in allen technischen Einzelheiten sowie der Verwendung von Werkzeugen, Materialien und dergleichen beschrieben.

• Betriebsbeschreibung – Bei einem gewerblichen Bauvorhaben muss die Tätigkeit des Betriebes beschrieben werden. Wichtig hierbei sind der Betriebsablauf und die Anzahl der Beschäftigten.

• Berechnungen – Damit werden bebaute Flächen, umbauter Raum, die Grundflächenzahl (GTZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Wohnfläche, die Nutzfläche sowie die Rohbau- und Gesamtkosten ermittelt. Die Bauvorlagenverordnungen (BauVorlVO) geben keinen Hinweis, was den Inhalt der Betriebsbeschreibung angeht.

• Technische Nachweise – Damit sind Statik (Standsicherheitsnachweis), Wärmeschutznachweis und der Schallschutznachweis gemeint.

• Entwässerungsplan – zeichnerische Darstellung der Abwasserbeseitigung für Schmutz- und Niederschlagswasser. Gemäß der Richtlinien DIN 1986-100 muss auf Grundlage der Ablaufstellen (Toiletten, Duschen, Waschbecken usw.) eine Schmutzwassermengen-Berechnung durchgeführt werden.

• Freiflächenplan (FFP) – Darin werden alle Freianlagen und Außenanlagen des Gebäudes dargestellt.

• Zustimmungserklärung der Nachbarn – Gilt insbesondere beim Abweichen des gültigen Bebauungsplans.

Worauf muss beim Bauantrag geachtet werden?

Die Bauaufsichtsbehörde überprüft den eingegangenen Bauantrag auf Richtigkeit in Anlehnung an die Bauordnung. Dies bedeutet, dass je nach Bauordnung verschiedene Vorgaben eingehalten und berücksichtigt werden müssen.

Üblicherweise setzen die Gemeinden einen Bebauungsplan fest. Darin wird festgeschrieben, wie das entsprechende Grundstück genutzt und bebaut werden darf. Sämtliche Vorgaben müssen im Bauantrag eingehalten werden. Aus diesem Grund sollte bereits vor der Planung des Bauvorhabens der jeweilige Bebauungsplan eingesehen werden. Dies erspart Zeit und Kosten. Halten sich Bauherren exakt an die Vorgaben des Bebauungsplans, kann die Gemeinde um ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Bauanzeige) gebeten werden.

Wünscht die Behörde keine Änderung des Bauantrags, dann wird dieser automatisch innerhalb von 4 bis 6 Wochen genehmigt.

Fazit: Erfolgreicher Bauantrag – Schlüssel zum Bauprojekt

Wer keine unliebsamen Überraschungen in Bezug auf seinen Bauantrag und sein Bauvorhaben erleben möchte, der sollte sich an die oben erwähnten Tipps halten.

Da ohne eine Baugenehmigung kein Bauprojekt gestartet werden darf, ist es wichtig, sich ausreichend Zeit zu nehmen und den Bauantrag mit Sorgfalt und Geduld auszufüllen. Nicht nur zum Einreichen des Bauantrags ist ein Experte nötig. Vielfach benötigen Bauherren diesen schon beim Erstellen der Pläne und der weiteren Unterlagen. Allerdings sollte der Bauherr nicht alle Entscheidungen rund um den Hausbau dem Fachmann überlassen. Zukünftige Hausbesitzer, die sich mit dem Thema Bauantrag und Co. auskennen, werden nur selten unschöne Überraschungen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung und dem Bauantrag erleben.