Grundstückspreise

Soll ein Grundstück verkauft werden, muss der Grundstückspreis bekannt sein. Gerade in den letzten Jahren sind die Grundstückspreise mehr oder weniger explodiert. Mit unserem Ratgeber möchten wir Tipps geben, wie zum Beispiel der Preis für ein Grundstück ermittelt werden kann und worauf zu achten ist.

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Aktuelle Quadratmeterpreise in Deutschland

Um die Grundstückspreise zu ermitteln, ist es wichtig zu wissen, in welchem Bundesland die Grundstücke liegen. Je nach Bundesland können die Grundstückspreise deutlich variieren.

Aktuelle Quadratmeterpreise in den Bundesländern

Die Preise gelten immer für einen Quadratmeter.

  • Baden-Württemberg – 219,50 €

  • Bayern – 344,39 €

  • Berlin – 1.177,11 €

  • Brandenburg – 146,63 €

  • Bremen – 170,44 €

  • Hamburg – 1.099,91 €

  • Hessen – 241,70 €

  • Mecklenburg-Vorpommern – 70,98 €

  • Niedersachsen – 108,52 €

  • Nordrhein-Westfalen – 148,11 €

  • Rheinland-Pfalz – 121,74 €

  • Saarland – 106,91 €

  • Sachsen – 143,56 €

  • Sachsen-Anhalt – 53,91 €

  • Schleswig-Holstein – 120,77 €

  • Thüringen – 55,17 €

Welche Bundesländer haben niedrigste Grundstückspreise?

Aus der obigen Tabelle lässt sich deutlich erkennen, dass die meisten Bundesländer einen durchschnittlichen Grundstückspreis von rund 227,86 € pro Quadratmeter haben. Der Einfachheit halber möchten wir an dieser Stelle die Bundesländer noch einmal nennen. Es handelt sich dabei um die Bundesländer Baden-Württemberg, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.  Die Grundstückspreise im Bundesland Sachsen-Anhalt sind mit durchschnittlich 53,91 € am niedrigsten. Thüringen liegt mit aktuellen Grundstückspreisen von 55,17 € an zweiter Stelle und wird dicht von Mecklenburg-Vorpommern mit Grundstückspreisen von 70,98 € pro Quadratmeter Grund gefolgt.

Grundstückspreise in den größten Städten

Eine klare Linie bei der Preisentwicklung zwischen den günstigsten und teuersten großen Städten in Deutschland ist zwischen Nord- und Süddeutschland zu erkennen.

Zu den günstigsten Städten für den Grundstückswert zählen:

  • Leipzig – 200 € /m²

  • Magdeburg – 200 € /m²

  • Dresden – 300 € /m²

  • Dortmund – 300 € /m²

  • Duisburg – 300 € / m²

Die teuersten Städte beim Grundstückswert zählen:

  • Köln – 740 € /m²

  • Frankfurt am Main – 1.150 € /m²

  • Düsseldorf – 1.200 € /m²

  • Stuttgart – 1.600 € /m²

  • München – 2.800 € /m²

Wie sehen die Grundstückspreise nach Gemeindegröße aus?

Hierzu kann gesagt werden, dass je größer eine Stadt ist, umso höher die Grundstückspreise ausfallen.

Grundstücke in Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern kosten im Schnitt pro Quadratmeter 1.128 €. Die Metropolen wurden hier außen vor gelassen. In Mittelstädten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern liegen die Grundstückspreise bei rund 461 €, während die Preise für Grundstücke bei Städten mit 100.000 bis 200.000 Einwohnern sich bei ca. 411 € einpendeln.

Zu erkennen ist eine deutliche Preissteigerung der Grundstücke in Städten mit 200.000 bis 500.000 Einwohnern. Innerhalb eines Jahres steigen hier die Preise um rund 25 %. Zu diesen Städten zählen unter anderem Augsburg, Bielefeld, Bochum, Bonn, Freiburg, Halle, Kiel, Mainz, Osnabrück, Rostock oder Saarbrücken.

Regionale Unterschiede erklärt

Die Grundstückspreise sind in den letzten Jahren bundesweit angestiegen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass dies für alle Regionen gleichzusetzen ist. Bei der Preisentwicklung für Grundstücke sind klar regionale Unterschiede zu erkennen. Eine ländliche Region schneidet deutlich schlechter ab als ein Grundstück in Großstädten oder Ballungsräumen. Hier sind die Preise rasant angestiegen und haben mittlerweile Höchststände erreicht. Für eine solche Entwicklung sind verschiedene Faktoren verantwortlich.

  • Aufgrund von Arbeitsplatz- und Bildungsangebote sind immer mehr Menschen vom Land in die Stadt gezogen.  Die Nachfrage nach Immobilien und Grundstücken hat sich in diesen Regionen erhöht.

  • Die Angebote an Grundstücken und Immobilien sind in den Städten aufgrund von Platzmangel stark begrenzt.

  • In ländlichen Regionen steht mehr Platz zum Bauen zur Verfügung. Zusätzlich gibt es deutlich weniger Interessenten für Immobilien, sodass die Grundstücke meistens günstiger zu erwerben sind.

Durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage kommt es zum Anstieg der Grundstücks- und Immobilienpreise. Dies gilt gerade in den Großstädten und Ballungsgebieten. Die Nachfrage in ländlichen Regionen ist oft gering, sodass die Preise hier nicht so stark ansteigen wie in den Städten. Teilweise gibt es ländliche Regionen, in denen die Grundstückspreise sogar sinken.

Wie wird der Grundstückspreis ermittelt?

Erste Anhaltspunkte, um einen Grundstückspreis zu ermitteln, liefern die Quadratmeterpreise von Häuser, Wohnungen und Grundstücken in der Region. So lässt sich eine erste Einschätzung erzielen.

Soll der Grundstückspreis jedoch exakter ermittelt werden, gibt es zwei Varianten.

Das Vergleichswertverfahren

Ähnliche Grundstücke in der Nähe dienen als Grundlage für die Wertermittlung. Konkret bedeutet dies, dass Grundstückspreise von Nachbargrundstücken zur Ermittlung herangezogen werden.

Der Bodenrichtwert

Gibt es keine vergleichbaren Grundstücke, kommt der Bodenrichtwert (Boris D) zum Tragen. Gutachterausschüsse der Gemeinden legen auf Basis der Durchschnittspreise beim Grundstücksverkauf in einem bestimmten Zeitraum die Bodenrichtwerte fest. Dabei wird nach verschiedenen Lagen, den sogenannten Bodenrichtwertzonen, unterschieden.  

Die Bodenrichtwerte gemäß dem Bodenrichtwertinformationssystem dienen hierbei als Orientierung, um einen Grundstückspreis einzuschätzen. Bei der Gemeinde oder dem entsprechenden Gutachterausschuss kann jederzeit der Bodenrichtwert erfragt werden, wenn die konkrete Lage des Grundstückes benannt werden kann. Mittlerweile kann der Bodenrichtwert in Deutschland auch online abgefragt oder auf einer Bodenrichtwertkarte abgelesen werden. Preisanpassungen der Grundstückswerte gibt es durch individuelle Eigenschaften des Grundstücks, da verschiedene Faktoren den Bodenrichtwert beeinflussen können.

Wovon hängt der Preis eines Grundstücks ab?

Eine Vielzahl von Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise in Deutschland. Dazu zählen:

  • Die Ausrichtung des Grundstücks

  • Ausweisung des Grundstücks als Bauland

  • Bodenbeschaffenheit des Grundstücks

  • Die Größe des Grundstücks

  • Der Grad der Erschließung des Grundstücks

  • Der Schnitt der Grundstücks

Die Bebaubarkeit des Grundstückes ist dabei sehr wichtig. Grundsätzlich gilt, wird ein Grundstück als Bauland ausgewiesen, dann fallen die Grundstückspreise höher aus. Ist bereits eine Erschließung erfolgt, dann treibt dies die Preise weiter in die Höhe. Nicht unwichtig sind aber auch der Schnitt des Grundstückes sowie der unverbaubare Blick. Potenzielle Käufer müssen vor dem Kauf zusätzlich darauf achten, welche Faktoren beeinflussen den Grundstückswert, bevor sie sich zum Kauf des Grundstückes entschließen.

Die Lage

Einen großen Einfluss auf den Wert eines Grundstückes hat eine gute Lage. Als Faustregel gilt hier: Je zentraler die Lage der Grundstücksfläche ist, umso höher ist der Grundstückswert.

Dies erklärt, warum die durchschnittlichen Preise für Grundstücke in Städten und Ballungszentren vielfach deutlich höher liegen als Grundstücke in ländlichen oder gar abgelegenen Regionen. Städte mit einer hohen Wirtschaftskraft erzielen dabei die höchsten Preise. Zu diesen Städten gehört München als eine der teuersten Städte. Ebenfalls Höchstpreise werden in Düsseldorf, Frankfurt, Köln oder Stuttgart erzielt. Die Preise in den Städten Dortmund, Duisburg, Dresden, Magdeburg oder Leipzig sind dagegen deutlich niedriger. München erzielt im Vergleich zu Leipzig oder Magdeburg einen rund zehnfach höheren Preis bei den Grundstücken mit entsprechender Lage.

Die Größe

Tendenziell steigt der Wert eines Grundstückes und damit auch der Grundstückspreis mit seiner Größe. Je größer ein Grundstück ist, umso mehr muss im Durchschnitt für den Quadratmeterpreis gezahlt werden.

Es ist ratsam, vor dem Kauf eines Grundstückes zu überlegen, welche Grundfläche für das Haus benötigt wird. Hinzu kommen die Flächen für Garten, Terrasse, Carport und sonstige Bereiche.

Infrastruktur

Damit ist in erster Linie die Anbindung an Bildungseinrichtungen wie Kitas oder Schulen gemeint. Ebenso wichtig ist auch die Anbindung an öffentliche Einrichtungen wie Flughäfen oder Bahnhöfe bzw. Anbindung an Autobahnen und dergleichen. Vor dem Erwerb sollte die Region genau unter die Lupe genommen werden.

Bodenbeschaffenheit

Der Grundstückspreis wird deutlich gemindert, wenn der Boden vor der Bebauung noch von Schadstoffen befreit oder wenn vorhandene Bepflanzungen vvom Grund entfernt werden müssen. Auch wenn der Boden sehr felsig ist, bedeutet dies für die nachfolgenden Bauarbeiten mehr Aufwand und Kosten, was wiederum jedoch den Grundstückspreis drückt. Um zu erfahren, wie der Boden beschaffen ist, sollte immer ein Baugrundgutachten in Auftrag gegeben werden. Die Kosten dafür amortisieren sich innerhalb kürzester Zeit.

Welche Nebenkosten erhöhen die Grundstückspreise?

Mit dem Kaufpreis des Grundstückes ist es leider nicht getan. Bevor mit dem Bau begonnen werden kann, fallen weitere Kosten an. Dazu zählen:

  • Erschließungskosten: Hierzu zählen die Anschlüsse an die örtliche Gas- und Wasserversorgung, Internetanschlüsse und der Anschluss an das Telefonnetz. Je nach Aufwand können die Erschließungskosten variieren. Wenn erst noch Leitungen bis zu den Hauptanschlüssen verlegt werden müssen, dann erhöht dies den Preis deutlich. Im Schnitt muss mit Erschließungskosten von 7.000 bis 10.000 Euro gerechnet werden.

  • Herrichtungskosten: Damit ist die Reinigung des Grundstückes gemeint. Experten sprechen hier von Altlastbeseitigung. Auch eventuelle Abrisskosten zählen zu den Herrichtungskosten, welche durch den Aufwand bestimmt werden. Mit einem Kostenvoranschlag können sich potenzielle Käufer ein Bild machen, welche Kosten auf sie zukommen.

  • Kaufnebenkosten: Damit sind Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie die Maklergebühren gemeint. Diese Kosten kommen zum Grundstückspreis hinzu und müssen entsprechend kalkuliert werden. Im Schnitt betragen die Kaufnebenkosten 10 – 15 % des Kaufpreises für das Grundstück.

Wie entwickeln sich die Grundstückspreise?

In Deutschland sind in den letzten Jahren die Grundstückspreise bzw. Baulandpreise deutlich angestiegen. Dabei werden auch regionale Unterschied und Unterschiede zwischen den Bundesländern deutlich. Gerade in Großstädten und in Ballungsräumen ist die Nachfrage nach Immobilien und Bauland gestiegen, während in ländlichen Regionen die Nachfrage nach Baugrundstücken eher gering ist. Eine Preisspanne ist deutlich zu erkennen.

Immer mehr Menschen entscheiden sich für das stadtnahe wohnen bzw. den Hausbau und suchen daher gezielt dort nach einem Grundstück. Freie Grundstücke sind aufgrund von Platzmangel immer schwerer zu finden, was wiederum die Grundstückspreise erhöht. Hier wird deutlich, dass eine hohe Nachfrage für das steigen der Grundstückspreise verantwortlich.

Warum steigen die Grundstückspreise in Deutschland?

Hier muss die Frage gestellt werden, wie kommt es zu dieser Entwicklung. Die Antwort darauf ist einfach, denn nach wie vor herrscht in Deutschland eine Immobilienknappheit. Dadurch werden Grund und Boden immer wertvoller.

Durch die steigenden Preise werden die Grundstücke auch für Kapitalanleger, welche in Sach- und Immobilienwerte investieren wollen, interessant. Durch die steigende Nachfrage explodieren die Grundstückspreise im wahrsten Sinne des Wortes.

Experten betonen in diesem Zusammenhang, dass in den letzten Jahren sich die Grundstückpreise für baureifes Land mehr als verdoppelt haben.

Die durchschnittlichen Grundstückskosten pro Quadratmeter lagen 2001 noch bei rund 75 Euro. 2021 musste für das gleiche Grundstück bereits ein preis von 217 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden.

Kann man noch bezahlbares Bauland finden?

Ja, es ist möglich trotz der steigenden Grundstückpreise noch bezahlbares Bauland zu finden. Folgende Tipps helfen dabei:

Überdenken der Grundstücksgröße: Dazu sollte eine Musterhaussiedlung besucht werden. Anregungen sind auch bei anderen Grundstücksbesitzern zu finden. Neben der Fläche für das Haus sollte ausreichend Platz für Garten und Garage eingeplant werden.

Grundstück auf dem Land: Hier oder in Randgebieten sind die Grundstückspreise meist deutlich niedriger angesetzt.

Grundstück ohne Haus: Vielfach ist es sinnvoll Bauland und Immobilie separat zu kaufen. So lässt sich ein Teil der Grunderwerbssteuer einsparen. Die Grundsteuer wird in diesem Fall nur auf den Grundstückpreis erhoben. Steht bereits eine Immobilie auf dem Grundstück, dann wird die Grundsteuer für den gesamten Kaufpreis erhoben.

Erschlossenes Grundstück: Hier werden die Erschließungskosten zum Kaufpreis addiert. Es gilt hier zu bedenken, dass ein solches Grundstück bereits als Bauland zugelassen ist und man läuft nicht Gefahr, dass dort nicht gebaut werden darf. Meistens wird bei einem erschlossenen Grundstück im Vorfeld die Bodenbeschaffenheit überprüft. So lassen sich Überraschungen vermeiden. Sicherlich ist ein unerschlossenes Grundstück auf den ersten Blick günstiger, jedoch sollten die Erschließungskosten nicht unterschätzt werden.

Fazit

In Deutschland sind die Grundstückspreise in den letzten Jahren kontinuierlich gestiegen. Dennoch ist es möglich ein Grundstück mit einer Immobilie oder ein Bauland zu finden, das noch erschwinglich ist. Wichtig dabei ist eine strukturierte Planung, sodass der Erwerb des Grundstückes erfolgreich abgeschlossen werden kann. Vor dem Kauf ist es ratsam sich nach den Bodenrichtwerten der infrage kommenden Städte und Gemeinden zu informieren, um so einen Überblick über den ortsüblichen Marktwert zu bekommen. Auch beim Verkauf eines Grundstückes sollten die Bodenrichtwerte zurate gezogen werden, um die Grundstückspreise zu ermitteln. Ebenfalls wichtig beim Verkauf ist es, ob ess sich um Bauland oder ein Grundstück mit Immobilie handelt.

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