Sanieren oder neu bauen?

Wann lohnt sich eine Sanierung?

Befindet sich das Haus ansonsten in einem guten Zustand und müssen bei den Sanierungsmaßnahmen lediglich Fenster und Türen ausgetauscht werden, dann ist das Sanieren im Vergleich mit einem Neubau die kostengünstigere Lösung.

Eine Sanierung der Immobilie lohnt immer dann, wenn die Sanierungskosten weniger als 75 % der zu erwartenden Neubaukosten betragen. Mit einem Kostenrechner lässt sich dies einfach ermitteln.

Sanieren vs. neu Bauen: Vor- und Nachteile

Sowohl das Sanieren als auch das neu bauen haben seine Vor-  und Nachteile. Damit Hausbesitzer einen besseren Überblick bekommen, haben wir die Vor- und Nachteile jeder Maßnahme recherchiert.

Vorteile Sanierung

• Je nach Aufwand günstiger als ein Neubau

• CO₂-Einsparung aufgrund einer Aufwertung des Gebäudes

• Wohnkomfort steigt

• Haus kann eventuell besser vermietet werden

• Verschiedene Sanierungsmaßnahmen lassen sich kombinieren

• Seele und Charme vom Haus bleiben erhalten

• Bei guter Bausubstanz geringere Investitionskosten

• Schrittweise Sanierung möglich, sodass die Bewohner das Haus nutzen können

Nachteile Sanierung

• Sachverständiger sollte vor der Sanierung den Zustand des Hauses überprüfen

• Bestehende Räume lassen sich nicht beliebig verändern

• Komplettsanierung oft teurer als Neubau

• Energieeffizienz ist trotz Sanierung nicht mit Neubau vergleichbar

• Anfälligkeit für Schimmel und Feuchtigkeit bleibt oft erhalten

• Maßnahmen können sich lange hinziehen

• Vielfach sind Baustoffe oder Handwerker für Sanierung nicht zu bekommen

• Keine Kostensicherheit

Vorteile Neubau

• Neuwertige Immobilie

• Haus kann individuell geplant werden

• Haus kann auf Wunsch von Anfang an barrierefrei gebaut werden

• Bessere Energieeffizienz und weniger Energiekosten

• Wertsteigerung bzw. Wertzuwachs möglich

Nachteile Neubau

• Hohe Kosten für Rohstoffe

• Verzögerungen beim Bau durch Baustoff- und Handwerkermangel

• Charme des alten Hauses geht verloren

Umweltauswirkungen: Ökologische Bilanz von Sanierung und Neubau

In Bezug auf den Indikator Treibhauspotenzial pro m² NGF schneidet eine Sanierung um ca. 14 % günstiger ab. Das Gleiche gilt in etwa für den Primärenergiebedarf. Damit kann zusammenfassend gesagt werden, dass die Sanierung einer Bestandsimmobilie in Bezug auf Nachhaltigkeit und somit auch für das Klima besser ist. Je nach Zustand des Hauses kann durch das Sanieren der Energieverbrauch um bis zu 80 % gesenkt werden.

In Bezug auf die Umweltauswirkungen ist die energetische Sanierung ökologischer als ein Neubau. In einer Studie konnte nachgewiesen werden, dass unter Einbeziehen der Nutzungsphase die energetische Sanierung einen CO₂-Fußabdruck verursacht, der nur halb so groß ist wie bei Neubauten.  

Durch den Abriss und Neubau Eigenheim wird zusätzliche graue Energie erzeugt. Aus diesem Grund ist es ökobilanziell sinnvoller, durch eine Sanierung auf die bereits verbaute graue Energie aufzubauen.

Technologische Innovationen: Neue Bautechniken und Energieeffizienz

Neubauten haben den Vorteil, dass sie durch bautechnische neue Konzepte wesentlichen Einfluss auf die Energieeffizienz nehmen. Dies bedeutet, je kompakter eine Bauweise ist, umso besser für die Umwelt.

Im Vergleich mit einem Abriss eines alten Hauses, können bei einem Neubau neue Bautechniken zum Einsatz kommen. Baufamilien haben die Wahl zwischen verschiedenen architektonischen Konzepten. Dazu gehören

• Passivhaus

• Nullenergiehaus

• Energieautarkes Haus

Das neue Eigenheim kann von Anfang an mit einer energieeffizienten Heizung sowie einer entsprechenden Dämmung geplant werden. Dies wiederum senkt dauerhaft die Energiekosten. Wird das Haus dagegen lediglich saniert, lassen sich diese Konzepte zwar auch umsetzen, aber in der Regel mit deutlich höheren Kosten.

Planungssicherheit: Risikominimierung durch professionelle Planung

Erfolgt ein Abriss und wird das Haus neu gebaut, profitieren die Menschen von einer größeren Planungssicherheit im Vergleich mit einer Kernsanierung. Beim Neubau stehen nach entsprechender Planung die Baukosten für ein Einfamilienhaus fest, sodass die Finanzierung sicher geplant werden kann. Ein klimafreundlicher Neubau garantiert mehr Individualität bei Ausstattung, Raumaufteilung und Technik.

Im Gegensatz dazu muss bei einer Komplettsanierung immer wieder mit zusätzlichen Kosten gerechnet werden, die im Vorfeld nicht klar erkennbar waren. Dies treibt die Renovierungskosten von Wohnung oder Haus in die Höhe, sodass die Finanzierung nicht sicher geplant werden kann. Des Weiteren fallen gerade bei Altbauten Stück für Stück neue Sanierungsmaßnahmen wie zum Beispiel die Fassadendämmung, neue Fenster und im Einzelfall auch das neue Dach an, was für die Menschen bedeutet, dass sie auf lange Zeit gesehen nicht mit der Renovierung abschließen können und permanent auf einer Baustelle leben.

Fördermöglichkeiten

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie stehen dem Eigentümer für die Modernisierung verschiedene Fördermittel zur Verfügung. Selbstverständlich bekommen auch Bauherren für den Neubau die verschiedenen Fördermittel. Wir haben uns die verschiedenen Programme angeschaut.

Energetische Sanierungen

Wird durch das energetische Sanieren von Haus oder Wohnung der KfW-Effizienzhaus-Standard erreicht, kann ein zinsgünstiger Förderkredit aus dem Programm der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) genutzt werden. Das Highlight des Programms liegt im Tilgungszuschuss, der den Betrag der Rückzahlung des Kredits reduziert, sobald die Energieeffizienz-Kriterien der KfW erfüllt werden. Pro Wohneinheit können bis zu 150.000 Euro beantragt werden.

Wohneigentumsprogramm

Wer ein Gebäude kauft oder ein Haus baut und dies selbst nutzt, kann das Wohneigentumsprogramm der KfW-Bank beantragen. Bei dieser Form des Förderkredits gibt es keine Vorgaben zum energetischen Standard des Hauses. Der Förderkredit hat eine Höhe von 100.000 Euro und kann bundesweit genutzt werden.

Klimafreundlicher Neubau

Wird ein neues Haus gebaut, das energieeffizient ist und mit erneuerbaren Energien beheizt wird sowie eine geringe CO₂-Emission aufweist, kann ebenfalls ein Förderprogramm der KfW-Bank nutzen. Der Förderkredit hat eine Höhe von bis 150.000 Euro.

Die entscheidenden Faktoren

Verschiedene Faktoren sind maßgeblich, um eine Entscheidung zu treffen. Ob ein altes Haus saniert oder abgerissen wird, um ein neues Gebäude zu errichten, muss individuell entschieden werden.

Budget & Kosten

Eigentümer müssen individuell entscheiden, ob für sie eine Sanierung oder ein Neubau in Betracht kommt. Um einen Überblick über die Kosten zu bekommen, sollte ein Sanierungsrechner zurate gezogen werden. Damit lassen sich die Sanierungskosten für Dach, Fassade, Fenster oder das komplette Gebäude innerhalb kürzester Zeit ermitteln. Mit Hilfe des Sanierungsrechners haben Eigentümer eine Grundlage für das Gespräch mit der Bank, wenn es um die nötige Finanzierung geht.

Gesetzliche Vorschriften

Aufgrund der neuen und strengen gesetzlichen Vorgaben rund um eine energetische Sanierung kann dies das Budget schnell zum Explodieren bringen. Gerade Häuser aus den 1950er bis 1967er Jahre werden oft zu einem Fass ohne Boden, da beim damaligen Bau das Thema Energie sparen nicht berücksichtigt wurde. Insbesondere veraltete Elektro-Speicherheizungen, dünne Außenwände ohne Dämmung und große, einfach verglaste Fenster sind ein Garant für hohe Sanierungskosten.

Nachhaltigkeit

Grundsätzlich kann gesagt werden, dass das Sanieren eines Altbaus klimafreundlicher ist als ein neues Haus zu errichten. In erster Linie liegt dies daran, dass bei einem Neubau viel mehr Baustoffe verarbeitet werden als bei einer Sanierung. Um diese Baustoffe herzustellen, zu lagern und im Anschluss zu verarbeiten, wird viel Energie benötigt.

Machbarkeit einer energetischen Sanierung

Auch wenn die energetische Sanierung die Umwelt schont, bedeutet dies nicht, dass eine Sanierung in jedem Fall machbar ist. Es gibt Gebäude, bei denen eine Sanierung schon aus Denkmalschutzgründen nicht möglich ist. Hier muss also genau abgewogen werden, wie das Vorgehen aussieht, denn ein Abriss und ein Neubau kommt ebenfalls nicht in Frage.

Expertenrat: Konsultation von Architekten

Bei Unsicherheiten sollten Hausbesitzer immer einen Architekten hinzuziehen. Dieser kann aus fachlicher Sicht besser beurteilen, ob die Sanierung eines Altbaus sinnvoll ist oder ob sich doch ein Neubau rechnet. Für jedes Projekt gibt es eine Vielzahl Gründe, die für oder gegen die Sanierung sprechen. Die Aspekte sollten immer genau abgewogen werden, denn nicht nur das zur Verfügung stehende Geld entscheidet, ob Sanierung oder Neubau die bessere Option ist.

Fazit

Für Hausbesitzer ist das Sanieren die bessere Option, wenn das Haus in einem guten Zustand ist oder ohne großen Aufwand in einen entsprechenden Zustand gebracht werden kann. Eine Sanierung lohnt sich immer dann, wenn die Kosten weniger als 75 Prozent eines Neubaus betragen. Damit die Kosten realistisch eingeschätzt werden können, sollte immer ein Experte zurate gezogen werden.