Grundstückskaufvertrag

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Der Grundstückskaufvertrag enthält alle relevanten Einzelheiten rund um den Kauf des Grundstücks. Zum einen verpflichtet sich der Verkäufer sein Eigentum am Grundstück an den Käufer zu übertragen und zum anderen verpflichtet sich der Käufer den festgelegten Kaufpreis zu zahlen.

Gemäß dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) muss ein Grundstückskaufvertrag unter Mitwirkung eines Notars beurkundet werden. Nachträgliche Änderungen und Absprachen des Grundstückskaufs müssen ebenfalls vom Notariat beurkundet werden. Siehe hierzu auch § 311b Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 128 BGB.

Grundstückskaufvertrag Inhalt

Im Kaufvertrag zum Grundstück werden neben den wichtigen Daten auch die Bestimmungen zum Kauf des Grundstücks festgehalten. Dies bedeutet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer sich verpflichten, die im Kaufvertrag für das Grundstück genannten Bedingungen zu erfüllen. Dies bedeutet, dass sich der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises ebenso verpflichtet wie der ehemalige Grundstückseigentümer zum Eigentumsübertrag auf den Käufer.

Der Aufbau des Grundstückskaufvertrags folgt einem einheitlichen Muster. Dabei können sowohl die Form als auch der Umfang des Vertrags unterschiedlich sein.

Im Wesentlichen enthält der Grundstückskaufvertrag folgendes:

Persönliche Daten (Verkäufer und Käufer)

1. Vollständige Namen und Anschriften aller Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer)

Aktueller Grundbuchstand

1. Name der/des Eigentümer/s laut Grundbuchblatt

2. Relevante Daten zum Grundstück. Dazu gehören Flurnummer, Adresse und Größe des Grundstücks

3. Angaben zur Erschließung und zum sonstigen baurechtlichen Zustand

4. Angaben zu bestehenden Belastungen wie etwa Hypotheken

5. Auflassung und Auflassungsvormerkung. Auflassung bedeutet, dass der Käufer hat die Rechte am Grundstück bis zur Zahlung des Kaufpreises. Der Verkäufer darf das Grundstück nicht beleihen oder anderweitig verkaufen, auch wenn ihm mehr dafür geboten wird.

Detaillierte Angaben zum Kauf

1. Kaufpreis für das Grundstück

2. Zahlungsmodalitäten rund um den Kaufprozess wie zum Beispiel der Zahlungszeitpunkt

3. Übergabedatum

4. Vereinbarung zur Kostenübernahme der Vertragskosten (Notar- und Grundbuchkosten)

Zusätzliche Anmerkungen

1. Inventarlisten über die verbleibende Sachen auf dem Grundstück

2. Eventuelle Zwangsvollstreckungsunterwerfung (Der Verkäufer kann direkt die Zwangsvollstreckung betreiben, sollte der Käufer nicht zahlen)

3. Rücktrittvorbehalte

4. Bestimmungen zur Mängelhaftung

5. Abschriften

6. sind Lasten vorhanden – eine Erklärung, welcher Art und wer diese übernimmt

7. Sonstige Nebenabreden (weitere verbundene Verträge zum Beispiel mit einem Fertighaushersteller)

8. Belehrung und Hinweise vom Notar (Der Notar kann die Finanzverwaltung über den Kauf sowie Grundbucherklärungen und Grundbuchinhalt informieren)

Grundstückskaufvertrag Ablauf

Bevor es zum Kaufvertrag für ein Grundstück kommt, sind einige Schritte nötig. Die Schritte des Grundstückskaufvertrages möchten wir im Folgenden erläutern.

• Falls nicht vorhanden muss ein Bodengutachten vom Grundstück vorm Verkauf erstellt werden.

• Die Finanzierung bei der Bank muss geklärt werden.

• Einen Termin beim Notar vereinbaren.

• 2 Wochen vor Vertragsunterzeichnung geht ein Entwurf vom Kaufvertrag an beide Vertragsparteien. Eventuelle Änderungen im Kaufvertrag können durch die Vertragsparteien sofort an den Notar kommuniziert werden oder bei der Unterzeichnung der Kaufverträge.

• Vertragsunterzeichnung des Grundstückskaufvertrages. Der Käufer ist noch nicht der Eigentümer des Grundstücks.

• Ins Grundbuch wird eine Auflassungsvormerkung zum Grundstück eingetragen. Diese zeigt den zukünftigen Eigentümerwechsel des Grundstücks an.

• Der Notar meldet den Grundstücksverkauf dem Finanzamt, welches die Grunderwerbsteuer festsetzt. Sobald der Käufer diese gezahlt hat, geht eine Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar.

• Der Notar lässt die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch streichen. Im Grundbuch wird der neue Eigentümer für das Grundstück eingetragen. Der Kauf ist somit abgeschlossen.

• Vom Notar wird, wenn alle Eintragungen im Grundbuch erfolgt sind, eine Rechnung verschickt. Innerhalb einer festgesetzten Frist muss die ausstehende Rechnung des Notars beglichen werden.

Muss ein Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden?

Die Frage kann eindeutig mit einem JA beantwortet werden. Es handelt sich beim Grundstückskauf um ein komplexes Vorgehen. Während des gesamten Prozesses müssen mehrere Gesetze und Vorschriften beachtet werden. Im Rahmen seiner Beratung übernimmt der Notar alle relevanten Schritte. Zudem wird ein Kaufvertrag für ein Grundstück erst rechtswirksam, wenn alle Genehmigungen und relevanten Vollmachten vorliegen. Ein Notar muss die entsprechenden Genehmigungen einholen. Außerdem kann nur ein Notar die Umschreibung im Grundbuch beim Grundbuchamt veranlassen.

Notarkosten beim Kaufvertrag

Beim Grundstückskaufvertrag zahlt in der Regel der Käufer alle anfallenden Kosten. Dazu gehören die Notargebühren, die Gebühren beim Grundbuchamt sowie die Grunderwerbsteuer. Einzige Ausnahme bilden Kosten, die mit der Löschung von Grundschulden innerhalb des Grundbuches in Zusammenhang stehen. Diese Kosten muss der Verkäufer tragen.

Die anfallenden Kosten für den Käufer sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 448 geregelt. Im Einzelfall können die Kosten sehr unterschiedlich ausfallen, da sie abhängig vom Einzelfall sind. Als Faustregel kann gesagt werden, dass sie sich bei ca. 1,5 bis 2 % des Kaufpreises bewegen. Liegt der Kaufpreis des Grundstücks laut Kaufvertrag bei 90.000 Euro, fallen zwischen 1.350 und 1.800 Euro an Notarkosten und für das Grundbuchamt an.

Widerrufsvereinbarungen und das Rücktrittsrecht

Zu einem Widerruf der Vereinbarungen und zu einem Rücktrittsrecht kann es kommen, wenn sich Käufer oder Verkäufer vor dem Vertragsabschluss noch einmal umentscheiden. Ebenfalls zu einem Widerruf der Vereinbarungen kommt es, wenn einer der Parteien arglistige Täuschung nachgewiesen werden kann.

Solange die Unterschrift noch nicht unter den Kaufvertrag gesetzt ist und damit der Grundstückskaufvertrag noch. Nicht notariell beurkundet ist, ist der Vertrag nicht rechtswirksam. Diese bedeutet, dass keine der Parteien Verpflichtungen aus dem Vertrag haben und normalerweise auch keine Schadensersatzansprüche gelten machen können. Dies kann der Fall sein, wenn der Käufer der festen Überzeugung war, dass der Verkäufer das Grundstück an ihn veräußert hat und durch ein ausstehendes Bodengutachten oder sonstiges Kosten entstehen. Allerdings liegt die Beweislast immer bei demjenigen, der die Aufwendungen geltend machen will.

Schon bei der Vertragsgestaltung kann in den Kaufvertrag eine freiwillige Widerrufserklärung vereinbart werden. Dies bedeutet, dass der Kaufvertrag innerhalb einer bestimmten Frist widerrufen werden kann.

Besteht der Verdacht, dass das Grundstück mit Mängeln behaftet ist, die der Verkäufer bewusst verschwiegen hat, kann der Käufer vom Rücktritt des Vertrages Gebrauch machen. Dem Verkäufer muss allerdings nach Kenntnisnahme eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gegeben werden. Kommt er dieser Frist nicht nach, dann ist der Rücktritt möglich.

Außerdem haben sowohl Käufer als auch Verkäufer bis zu 14 Tage nach der Unterzeichnung des Vertrages das Recht auf Widerruf. Innerhalb dieser Zeit können beide Parteien ihre Meinung ändern. In der Praxis ist dies aber nur sehr selten der Fall, da alle Fragen vor der Unterzeichnung geklärt wurden.

Sind noch keine Eintragungen in das Grundbuch erfolgt, ist eine formfreie Aufhebung des Grundstückskaufvertrags möglich. Sollte der neue Eigentümer jedoch schon im Grundbuch stehen, dann muss ein Aufhebungsvertrag notariell beglaubigt werden. Gibt es nur eine Vormerkung im Grundbuch, dann ist die Aufhebung in den meisten Fällen formfrei möglich. Hier kann es allerdings sein, dass eine notarielle Beurkundung verlangt wird. Die Kosten für die Beurkundung können zwischen dem Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Allerdings können die Kosten für die Beurkundung auch nur von einer Partei getragen werden. Wer letztendlich die Kosten für die Beurkundung übernimmt, ist Verhandlungssache. Üblich ist es, dass der die Kosten trägt, der die Aufhebung des Grundstückskaufvertrags verlangt.

Worauf soll beim Grundstückskaufvertrag geachtet werden?

Der Vertrag zum Grundstückskauf wird zwar in der Regel von einem Notar gestaltet, dennoch sollte das Dokument zusätzlich von Käufer und Verkäufer überprüft werden.  Im Folgenden erläutern wir, worauf vor Vertragsabschluss zu achten ist.

• Altlasten – Wie wurde das Grundstück in der Vergangenheit genutzt? Gibt es Altlasten im Boden, die einen kompletten Austausch des Erdreichs erfordern? Wenn ja, dann ist dies mit Kosten verbunden, die in der Planung berücksichtigt werden müssen.

• Baulasten – Das Baulastenverzeichnis der Baubehörde regelt die Gestaltung der Auffahrts- und Zufahrtswege. Für die Planung einer Immobilie ist dies wichtig und sollte vor Unterzeichnung des Kaufvertrags geklärt werden. Gibt es kein Baulastenverzeichnis, dann sind solche Informationen im Grundbuch zu finden.

• Bebauung – Im Bebauungsplan wird die übliche Gestaltung von Immobilien vorgegeben. Im Vorfeld gilt daher zu klären, ob die Immobilie nach den eigenen Vorstellungen gebaut werden darf.

• Baugrundgutachten – Liegt kein Bodengutachten vor, sollte das Baugrundgutachten erstellt werden. Es gibt Auskunft über die Beschaffenheit des Bodens. Dadurch können wesentliche Fragen geklärt werden. Schließlich hat die Beschaffenheit des Bodens Auswirkungen auf die Höhe der Baukosten für die Baugrube.

• Erschließung – Ist das Grundstück bereits an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung angeschlossen? In der Regel sind solche Grundstücke ein wenig teurer, da es schon zu Kosten für die Erschließung kam. Das nicht erschlossene Grundstück ist beim Kauf günstiger, jedoch fallen nach Unterschrift auf dem Grundstückskaufvertrag Erschließungskosten an.

• Grundbuch – Dort ist der aktuelle Eigentümer vermerkt. Des Weiteren gibt es Auskünfte, ob das Grundstück mit Schulden belastet ist. Gibt es kein Baulastenverzeichnis sollte ein Blick in das Grundbuch geworfen werden. Diess gilt auch für Wegerechte und Ansprüche Dritter.

• Grunderwerbsteuer – Je nach Bundesland muss vom neuen Eigentümer eine Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 % gezahlt werden. Die Höhe ist Ländersache und wird von Bundesland zu Bundesland entschieden.

• Pacht – Beim Kauf von Pachtland übernimmt der Käufer alle Pflichten der Verkäufers. Im Vorfeld sollte geklärt werden, wie lange die Pacht noch läuft, wenn eine andwre Nutzung des Grundstückes geplant ist.

Wie hoch sind die Kosten für einen Grundstückskaufvertrag und wer trägt sie?

Im Grundstückskaufvertrag wird die Verteilung von Notargebühren, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer geregelt. Üblicherweise liegen die Kosten für einen Grundstückskaufvertrag bei 1,5 % des Kaufpreises. Die Notarkosten machen hierbei 1 % und die Grundbuchkosten 0,5 % aus. In der Regel übernimmt der Käufer alle anfallenden Kosten, außer es wurde vertraglich anders vereinbart und die Vertragsparteien haben eine andere Regelung getroffen.

Seit Ende 2020 muss zusätzlich auch die Hälfte der Maklerkosten vom Käufer getragen werden.

Unser Fazit zum Grundstückskaufvertrag

Beim Grundstückskaufvertrag handelt es sich um einen speziellen Kaufvertrag. Daher gehen die Regelungen auch weit über die von normalen Kaufverträgen hinaus. Zu den besonders strengen Vorschriften zählen neben dem schriftlich abgeschlossenen Vertrag auch ein Zwang zur Beratung durch einen Notar. Das Notariat hat in diesem Fall Beratungs- und Beweisfunktion und dient als Grundlage für den Vertrag. Außerdem geht der Eigentum am Grundstück nicht nur Unterschrift auf dem Vertrag auf den Käufer über, sondern erst mit dem Grundbucheintrag.

Da es sich beim Kauf eines Grundstückes um ein wirtschaftlich und rechtlich sehr bedeutsames Rechtsgeschäft handelt, sollten alle Beteiligten sich im Vorfeld intensiv mit jedem einzelnen Schritt beschäftigen. Nur so kann dem bösen Erwachen nach Vollzug des Kaufvertrags durch die Eigentumsübertragung entgegen gewirkt werden.

Fehler im Kaufvertrag oder bei den Vereinbarungen rund um den Grundstückskauf können teuer werden und/oder zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten führen.