Grundstück finden

Wichtige Überlegungen vor dem Grundstückskauf

Bevor Baufamilien sich auf die Suche nach einem Grundstück für ihr Traumhaus machen, sollten sie sich über die Wünsche und Ansprüche rund um den Bauplatz klar werden. Die wohl wichtigste Überlegung vor dem Grundstückskauf ist die Lage des Grundstücks. In diesem Zusammenhang müssen Familien sich fragen, wo möchten sie wohnen. Hierbei haben sie die Wahl zwischen der zentralen Lage in der Stadt oder einem Grundstück in einer ländlichen Region. Im Folgenden möchten wir aufzeigen, worauf Baufamilien bei der Grundstückssuche achten müssen.  

Wie finde ich das richtige Grundstück für meine Bedürfnisse?

In Deutschland sind schon seit einigen Jahren freie Grundstücke mehr oder weniger Mangelware. Bauherren dürfen sich davon aber nicht entmutigen lassen, denn es gibt eine Reihe von Möglichkeiten, das passende Stück Land zu finden. Vielleicht ist der eine oder andere nachfolgende Tipp hilfreich.

Mit einem Makler lassen sich nicht nur bestehende Immobilien finden, sondern auch freie Baugrundstücke. Makler kennen sich gut auf dem Markt aus und verfügen in der Regel auch über entsprechende Kontakte. Wird ein Makler mit der Suche eines Grundstücks beauftragt, fallen in der Regel Gebühren, die sogenannte Courtage an. Üblicherweise liegt diese bei  3,57 % des späteren Kaufpreises für das Baugrundstück.

Freie Grundstücke lassen sich auch über die Gemeinden, in denen das Haus gebaut werden soll, finden. Erfolgversprechend ist dies meist in kleineren Städten und Gemeinden, die rund um die Ballungszentren liegen. Eine solche Region wird auch oft als Speckgürtel bezeichnet. Wird ein Baugrundstück mithilfe einer Gemeinde gefunden, fallen in der Regel keine weiteren Gebühren an.

Ebenfalls ein guter Tipp, um Baugrundstücke zu finden, sind Immobilienportale mit speziellen Rubriken für Baugrundstücke. So kann bequem von zu Hause nach einem Baugrundstück gesucht werden, das weitestgehend alle Voraussetzungen erfüllt. Die meisten Immobilienportale sind überregional aufgestellt, sodass sich ein Bauplatz vor Ort oder in anderen Regionen finden lässt.

Vielfach helfen auch Bauträger bei der Suche nach einem Baugrundstück. Vorteil hierbei ist, dass keine Provisionen anfallen und dass das Baugrundstück perfekt zu den Häusern des Bauträgers passt. Diese Variante hat jedoch den Nachteil, dass Bauherren sich so an den Bauträger binden, denn selbst wenn das Grundstück alle Voraussetzungen erfüllt, ist man bei der Wahl nach dem richtigen Haus eingeschränkt.

Und schließlich lässt sich ein Bauplatz auch auf Hausbau- und Immobilienmessen finden. Die Aussteller bieten nicht nur die Häuser in verschiedenen Bauweisen an, sondern es gibt auch passende Grundstücke, um sich seinen Traum zu erfüllen. Aus diesem Grund lohnt es sich für zukünftige Hausbesitzer, dass sie im Rahmen der Grundstücksuche eine solche Messe in der gewünschten Region für das Traumhaus besuchen und so nicht nur einen Bauplatz, sondern auch ihr zukünftiges Eigenheim finden. Der Aufwand lohnt sich am Ende.

Einflussfaktoren auf die spätere Bau- und Wohnqualität

Bevor der Kaufvertrag für ein Grundstück unterschrieben wird, um sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen, sollen Familien eine Liste mit den verschiedenen Einflussfaktoren auf das spätere Wohnen erstellen. Die Bau- und Wohnqualität ist entscheidend dafür, ob man sich später in dem Traumhaus auch wirklich wohlfühlt. Unter anderem geht es dabei um die Infrastruktur, die Lage des Grundstücks sowie die zukünftige Nachbarschaft.

Wir haben uns die verschiedenen Einflussfaktoren näher angeschaut:

• Zuschnitt und Grundstücksgröße – Das Grundstück muss ausreichend Platz für das Haus bieten. Wichtig sind hierbei die Mindestabstände zu den Grenzen und die maximale Fläche, die bebaut werden darf.

• Kaufpreis – Der Preis pro Quadratmeter Baugrundstück sollte sich immer an der Bodenbeschaffenheit sowie den Bodenrichtwerten orientieren.

• Infrastruktur und Lage des Grundstücks – Wichtig in diesem Zusammenhang sind öffentliche Verkehrsmittel sowie die Möglichkeit der Freizeitgestaltung. Außerdem sollten in der Nähe Schulen, Kitas, medizinische Einrichtungen und Geschäfte des täglichen Bedarfs vorhanden sein. Ebenfalls im Fokus sollte das direkte Umfeld (Nachbarschaft) stehen.

• Bebaubarkeit – Dazu zählt, ob das Grundstück bereits erschlossen ist und ob darauf überhaupt ein Haus gebaut werden darf. Dabei muss geklärt werden, welche Vorgaben bzw. Anforderungen es für die Bebauung gibt. Nicht unwichtig ist auch die Frage nach dem Zustand des Grundstücks sowie der Bodenbeschaffenheit.

• Informationen aus dem Grundbuch – Vor dem Kaufen sollten einige Informationen aus dem Grundbuch abgefragt werden. Dazu zählen, ob eine Grundschuld auf dem Bauland liegt bzw. ob es Wegerechte für Dritte gibt und ob Altlasten auf der Fläche bekannt sind.

Suche nach dem optimalen Standort

Um das passende Grundstück für das Haus zu finden, müssen Baufamilien oftmals einen langen Atem haben. Die Suche gestaltet sich nicht nur langwierig, sondern ist oft auch mit Schwierigkeiten verbunden.

Die wohl wichtigste Frage bei der Suche nach einem passenden Grundstück ist, ob das Baugrundstück auch zum Bauvorhaben passt. Der Bauplatz muss sich nicht immer in einem Neubaugebiet mit vielen anderen Häusern befinden, sondern es kann sich auch um ein Grundstück an einem Hang handeln. Um den Hausbau zu realisieren, muss das Augenmerk hier auf den felsigen Untergrund gelegt werden. Problematisch kann es auch werden, wenn der Grundwasserspiegel zu hoch ist oder das Grundstück mit Altlasten wie Chemikalien, Öl oder Elektroschrott belastet ist. Die Bebauung kann sich in einem solchen Fall als sehr kostenintensiv herausstellen. Unter Umständen ist es günstiger, nach einem anderen Baugrundstück zu suchen.

Die zukünftigen Eigentümer können sich bei der Grundstückssuche an das Bauamt der Kommune oder direkt an die Gemeindeverwaltung wenden, denn dort wird sehr oft ein Altlastenkataster geführt. Ist dies nicht der Fall, dann sollten die zukünftigen Eigentümer ein Bodengutachten in Betracht ziehen, umso mehr über die Bodenbeschaffenheit zu erfahren.

Das Grundstück zum Bauen wird erst optimal, wenn auch das Wohnumfeld zu den eigenen Wünschen und Vorstellungen passt. Dabei geht es nicht zwingend nur um die Nachbarschaft, sondern viel mehr um die Verkehrsanbindung, mögliche Geräuschquellen und vieles mehr. Nicht selten stellen Baufamilien fest, dass das Baugrundstück bei näherer Betrachtung doch nicht das Richtige ist, denn das Traumhaus soll zu einem Ort des Wohlfühlens werden und dazu muss alles passen.

Welche rechtlichen Aspekte muss ich bei der Suche nach einem Grundstück beachten?

Was nützt das schönste Grundstück, wenn darauf nicht gebaut werden darf? Aus diesem Grund ist es wichtig, vor dem Kauf den Bebauungsplan einzusehen. Der Bebauungsplan kann bei der entsprechenden Gemeinde oder dem Bauamt eingesehen werden. Im Bebauungsplan ist geregelt, welche Dachform das Traumhaus haben soll oder wie viele Geschosse erlaubt sind. Neben dem Bebauungsplan kann bereits die Gemeinde vorschreiben, wie groß das Haus auf dem entsprechenden Grundstück sein darf. Im Bebauungsplan wird unterschieden in

• voll erschlossenes Baugrundstück – es kann direkt mit der Bebauung begonnen werden

• Bauland ohne Erschließung – oft liegt die Erschließung bei der Stadt, die nicht daran gebunden ist

• Bauerwartungsland – es gibt noch keinen Bebauungsplan und das Grundstück ist nicht erschlossen. Im schlimmsten Fall kann dies Jahre dauern.

• Grundstück im Außenbereich – hier sind nur land- und forstwirtschaftliche Betriebsflächen erlaubt. Möglich ist eine Ausnahmegenehmigung der Baubehörde.

Genauso wichtig wie der Blick auf den Bebauungsplan ist der Blick in das Grundbuch. So kann der zukünftige Eigentümer schon im Vorfeld feststellen, ob Hypothekenlasten oder dergleichen für das Grundstück gibt. Ganz wichtig in diesem Zusammenhang sind auch Grundschulden zugunsten einer Bank, die noch auf dem Grundstück lasten. Solche Grundschulden sind im Grundbuch in der Abteilung III aufgelistet. Des Weiteren können in Abteilung II des Grundbuchs auch Lasten und Beschränkungen wie zum Beispiel ein Vorkaufsrecht oder ein Wegerecht eingetragen ein. Für den zukünftigen Eigentümer wird das Grundstück dadurch uninteressant und er sollte nach einem anderen Baugrundstück suchen.

Gibt es zu den Punkten des Bebauungsplans keine Fragen mehr, dann sollte sich der Käufer des Grundstücks mit dem Thema Erschließung befassen. Wenn das Bauland noch nicht an die entsprechenden Versorgungsleitungen für Wasser und Energie angebunden ist, muss dies bei den Kosten für den Hausbau kalkuliert werden. In Fachkreisen ist die Rede von Grundstückerschließungskosten.

Wie kann ich die Bodenbeschaffenheit und Eignung eines Grundstücks überprüfen?

Im Vordergrund muss hier immer die Frage stehen, ob das Grundstück zum eigenen Bauvorhaben passt. Dazu muss geklärt sein, ob das Baugrundstück an einem Hang liegt, ob der Untergrund extrem felsig ist und wie der Grundwasserspiegel aussieht. Kommt es hier zu ersten Unstimmigkeiten, sollten Baufamilien sich nach einem anderen Grundstück umschauen. Doch wie lässt sich erkennen, wie der Untergrund beschaffen ist und wie hoch der Grundwasserspiegel ist? Hierzu sollte ein Bodengutachten in Auftrag gegeben werden. In der Regel kostet ein solches Bodengutachten zwischen 1.000 und 1.500 Euro, die ebenfalls zu den Baukosten kalkuliert werden müssen.

Neben der Bodenbeschaffenheit ist es auch wichtig zu klären, ob das Grundstück mit Altlasten wie zum Beispiel Elektroschrott, Chemikalien oder Öl belastet ist. Dies ist oft der Fall, wenn vorher ein Industriebetrieb ansässig war. Die Altlasten müssen vor dem Bauvorhaben für viel Geld entsorgt werden. Um dies zu vermeiden, können Käufer eines Grundstücks sich beim zuständigen Bauamt oder beim Altlastenkataster informieren.

Welche finanziellen Aspekte sind bei der Suche nach einem Grundstück zu berücksichtigen?

Sehr oft werden Grundstücke überteuert angeboten oder bereits vor dem Hausbau müssen Eigentümer mit weiteren Kosten rechnen. Zusatzkosten entstehen durch das Entfernen von Altlasten oder einfach durch die Erschließung des Grundstücks. Baufamilien fragen sich an dieser Stelle oft, welcher Preis beim Grundstück kaufen angemessen ist. Da diese Frage nicht pauschal beantwortet werden kann, sollte man sich bei der zuständigen Gemeinde nach dem Bodenrichtwert erkundigen. Der geforderte Kaufpreis kann so besser eingeschätzt werden. In diesem Zusammenhang ist es nicht uninteressant, sich in der angrenzenden Kommune nach dem Bodenrichtwert und den Grundstücksangeboten zu informieren. Oftmals liegen nur wenige Kilometer zwischen dem ausgewählten Grundstück und einer Wohngegend mit Grundstücken, die deutlich günstiger sind.   

Beim Grundstückskauf geht es aber nicht nur um den Kaufpreis pro Quadratmeter, sondern es können eventuell Zusatzkosten anfallen.

Mithilfe eines Bodengutachtens kann bereits vor Baubeginn oder Kauf überprüft werden, ob es zu Folgekosten kommt.

Des Weiteren gilt zu bedenken, je teurer Baugrundstücke sind, umso höher fallen die fixen Nebenkosten aus. Dazu zählen:

• Eintrag ins Grundbuch und Gebühren für den Notar – rund 2 % des Kaufpreises

• Grunderwerbssteuer – Höhe ist von Bundesland zu Bundesland verschieden

• Provision für den Makler – Maklercourtage liegt meistens bei 4 bis 7 % des Kaufpreises

Somit wirken sich bei der Grundstücksuche nicht nur der Kaufpreis, sondern auch anfallende Nebenkosten auf die Finanzierung des Eigenheims sowie auf das eigene Budget aus.

Wie kann ich die Zukunftsperspektive eines Grundstücks bewerten?

Grundstücke können in einigen Jahren ihren Wert verdoppeln, was bei einem Haus in der Regel nicht möglich ist. Zusätzlich bieten Grundstücke auch in der Zukunft Sicherheit, da sie nicht nur einen Wert haben, sondern in aller Regel auch einer Wertsteigerung unterliegen. Doch was ist mit Wertsteigerung gemeint? Wer nach 10 Jahren Grundstücke zum gleichen Preis verkauft, wie sie gekauft wurden, wird von einem Wertverlust aufgrund der Inflation gesprochen. Somit ist von einem Wertzuwachs oder einer Wertsteigerung die Rede, wenn bei einem Verkauf der Wertzuwachs über der Inflation liegt. Aus diesem Grund ist die Lage eines Grundstücks immer wichtig, wenn es um die Zukunftsperspektive geht. Die Grundstücke sollten daher möglichst nicht in einem Abzugsgebiet liegen, denn dann verlieren sie an Wert. Für eine gute Zukunftsperspektive stehen viele Firmen vor Ort mit entsprechend vielen Jobs, eine Universität oder Hochschule in der Nähe und natürlich auch der Tourismus. Ebenso wichtig ist der Ruf der Region, der nicht von heute auf morgen ruiniert werden kann. Bei der Baugrundstückssuche sowie der Lage müssen Interessierte sich vor dem Kauf die Fragen stellen: Wie ist der Blick in die Landschaft oder führt eine viel befahrene Straße am Traumhaus vorbei?

Welche Rolle spielen Nachbarschaft und Umgebung bei der Grundstückssuche?

Bei der Grundstückssuche spielen sowohl die Nachbarschaft als auch das Wohnumfeld eine wichtige Rolle, denn man möchte ja nicht gleich wieder aus seinem Eigenheim ausziehen. Beim Wohnumfeld bzw. der Umgebung geht es in erster Linie um die Verkehrsanbindung. Lassen sich Bahnhof, Bushaltestelle oder auch die Autobahn schnell und gut erreichen oder sind die Wege lang und umständlich? Weiter geht es mit der direkten Nachbarschaft. Oftmals dämpfen zukünftige Nachbarn die erste Euphorie bei der Grundstückssuche. Das Eigenheim soll schließlich langfristig ein Ort zum Leben und Wohlfühlen werden. Es ist also nicht verkehrt, die Nachbarn bereits vor dem Grundstückskauf kennenzulernen.

Wie kann ich den Wert eines Grundstücks einschätzen?

Der aktuelle Wert des Baugrundstücks lässt sich aus der Bodenrichtwertkarte ablesen. Wer sich hier unsicher ist, kann den aktuellen Wert beim zuständigen Gutachterausschuss erfragen.

Damit jeder den Grundstückswert von einem Baugrundstück selbst bestimmen kann, muss er nur den Bodenrichtwert mit der Grundfläche in Quadratmetern multiplizieren.

Der Grundstückswert kann mit dem Bodenrichtwert in zwei Schritten ermittelt werden:

• 1.     Bodenrichtwert x Quadratmeterzahl = vorläufiger Grundstückswert

• 2.     Vorläufiger Bodenwert x/- Zu- oder Abschläge = finaler Grundstückswert

Beispiel:

Bodenrichtwert: 300 Euro pro Quadratmeter

Grundstücksgröße: 200 Quadratmeter

Grundstückswert: 60.000 Euro

Wer den exakten Grundstückswert erfahren möchte, der kann dies wahlweise mit einem kostenlosen Tool zur Online-Grundstücksbewertung oder mit einem kostenpflichtigen Wertgutachten durch einen Gutachter oder Sachverständigen ermitteln.

Was kostet ein Grundstück durchschnittlich?

Die Preise bei unbebauten Grundstücken variieren nach Lage, Schnitt und einigen weiteren Faktoren.  Je nach Bundesland schwanken die Preise bei unbebauten Grundstücken, sodass die folgend Tabelle einen Anhaltspunkt zu den Kosten pro Quadratmeter geben kann: