Mehrfamilienhaus-Siedlung planen und bauen

Standortanalyse und Auswahl des Baugrunds

Die Errichtung eines Mehrfamilienhauses oder mehrere Mehrfamilienhäuser stellt eine wohldurchdachte Kapitalanlage bzw. eine Altersvorsorge dar. Um die Kosten für die Errichtung der Immobilien schnell zu amortisieren, spielt die spätere Vermietung eine wichtige Rolle. Aus diesem Grund sind die Standortanalyse sowie die Wahl des perfekten Baugrunds essenziell wichtig. Wir haben uns nicht nur die Kriterien für den perfekten Standort angeschaut, sondern haben recherchiert, warum die Beurteilung der einzelnen Baugrundstücke ebenso wichtig ist.

Kriterien für die Standortauswahl

Bei der Standortwahl für Mehrfamilienhäuser wird zwischen drei Gruppen unterschieden. Da gibt es die Toplagen, die sich in den meisten Fällen für den Kauf der neu entstandenen Eigentumswohnungen eignen. An zweiter Stelle liegen die ländlichen Lagen, die bei Investoren weniger beliebt sind, außer sie würden planen Reihen- bzw. Doppelhäuser zu bauen. Die dritte Gruppe umfasst die grundsoliden Lagen. Diese sind von Investoren weder stark begehrt noch können sie als problematisch angesehen werden. In diesen Lagen ist das Interesse der zukünftigen Mieter recht groß, denn das Leben und Wohnen dort gestaltet sich angenehm. Dies erklärt, warum die grundsoliden Lagen sich optimal für den Bau eines Mehrfamilienhauses eignen. Die Eigentümer haben kaum Leerstände zu beklagen, denn die Vermarktungsdauer der Wohneinheiten ist kurz. Mehrfamilienhäuser werden auch gerne in Stadtvierteln bzw. Siedlungen gebaut, die bereits über eine gute Infrastruktur bzw. Anbindung an das Zentrum verfügen.

Die ländlichen Lagen dagegen sind bei Investoren nicht sehr beliebt, denn das Leerstandsrisiko nach dem Bau der Häuser ist zu groß. Die Mieteinnahmen pro Quadratmeter liegen in diesen Lagen bei gerade einmal 5,50 €, während in den Toplagen bzw. den grundsoliden Lagen mit Mieteinnahmen pro Quadratmeter von bis zu 11,47 € zu rechnen ist.

Ebenso wichtig für die Wahl des richtigen Standorts sind die Perspektiven, die eine Siedlung nach dem Bau eines Mehrfamilienhauses bietet. In erster Linie sind damit die wirtschaftlichen, infrastrukturellen und demografischen Rahmenbedingungen der Zukunft gemeint. In einigen Regionen ist von Anfang an klar, dass die Eigentümer mit einem hohen Leerstandsrisiko rechnen müssen. Auch das Gegenteil ist möglich, da aufgrund von vielen Start-ups viele solvente Mieter und Familien angezogen werden. Viele unterschiedliche Generationen können so in den Wohngebäuden ihr neues Zuhause finden.

Evaluierung potenzieller Baugrundstücke

Beim Planen einer Mehrfamilienhaus-Siedlung ist die fachmännische Evaluierung wichtig, denn nur so lassen sich unangenehme Überraschungen vermeiden und Investoren wissen über den Wert der Grundstücke genau Bescheid. Experten unterscheiden bei der Evaluierung zwischen objektiven und individuellen Kriterien. Beim Mehrfamilienhaus rücken die individuellen Kriterien in den Hintergrund, da die zukünftigen Mieter kein Mitspracherecht haben.  Wir haben uns daher die objektiven Kriterien näher angeschaut.

Von großer Relevanz für die Kaufentscheidung der Grundstücke ist immer der Preis, der wiederum von der Lage des Grundstücks abhängig ist. Innerstädtische Areale sind in der Regel sehr hochpreisig, während in den ländlichen Arealen oftmals günstiges Bauland angeboten wird. Anhand des örtlichen Mietspiegels sind erste Informationen möglich. Auch Makler können verlässliche Auskünfte geben. Im Weiteren wird ein Sachverständiger für Immobilienbewertungen das Grundstück ausführlich begutachten, um die Angemessenheit des Kaufpreises beurteilen zu können. Erst wenn dieser Punkt geklärt ist, ist es ratsam, das Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht einzusehen, umso weitere Informationen rund um das Areal zu bekommen. Dabei geht es um Eigentumsverhältnisse, Grund- und Hypothekenschulden, Vorkaufsrechte sowie Einschränkungen der Wege- und Leitungsrechte.

Stadtplanung und Genehmigungsverfahren

Die Stadtplanung gilt als Teil für das Ganze auch für Dörfer und Gemeinden und reicht bis hin zu den einzelnen Gemeindeverbänden sowie deren Bürger. Dabei geht es um die geordnete Entwicklung der jeweiligen Siedlung , weshalb sie auch im Interesse der einzelnen Einwohner liegt.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Bauvorschriften

Sobald potenzielle Baugrundstücke für den Bau der Mehrfamilienhäuser in die engere Wahl gezogen wurden, sind weitere Beurteilung und Prüfungen unumgänglich. In erster Linie geht es dabei um die behördlichen Auflagen sowie die damit verbundenen Genehmigungen. Für das Mehrfamilienhaus werden in einem Bebauungsplan oftmals sehr enge Grenzen gesteckt. Dabei geht es um die zugelassene Höhe der Häuser sowie die Anzahl der möglichen Vollgeschosse. Der Bebauungsplan gibt Bauherren auch Auskunft darüber, wie viel Fläche der Grundstücke bebaut werden darf bzw. wie die Form und die Neigung der Dächer auszusehen hat. Neben den lokalen Vorgaben aus dem Bebauungsplan muss für alle genehmigungspflichtigen Gebäude die Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes eingehalten werden.

Für die Beurteilung der Baugrundstücke ist die Gestaltung der Außenanlagen ebenso wichtig. Dabei geht es um die Anzahl der Stellplätze pro Wohneinheit. Üblicherweise müssen 1,5 Stellplätze pro Wohneinheit nachgewiesen werden, was sich jedoch oft aus Platzgründen nicht realisieren lässt.

Einbindung der örtlichen Gemeinde und Bürgerbeteiligung

Um die Planung der Mehrfamilienhaus-Siedlung erfolgversprechend abschließen zu können, reicht es nicht, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen und die Bauvorschriften erfüllt werden. Viel wichtiger in diesem Zusammenhang sind die Einbindung der Gemeinde sowie die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung. Hierbei geht es um die Kommunikation zwischen den Bürgern und der Kommune. Die Bürger sollen bei der Meinungsbildung und der Entscheidungsfindung von Politik und Verwaltung mit eingeschlossen werden. Aus diesem Grund spielt die Bürgerbeteiligung eine besonders wichtige Rolle in Bezug auf die Stadtplanung sowie die Stadtentwicklung. Die Menschen müssen frühzeitig in die jeweilige Entscheidung inklusive dem dazugehörigen Entwurf mit einbezogen werden.

Architektonisches Design und Gebäudekonzeption

Sowohl die Größe als auch die Anzahl der Mehrfamilienhäuser macht die Zusammenarbeit mit einem Architekten nötig. Der Architekt kann nicht nur die Planung der Häuser inklusive der statischen Berechnungen übernehmen, sondern den gesamten Bau begleiten. Dabei steht der Architekt den Bauherren rund um den Bau und sonstigen Fragen mit Rat und Tat zur Seite.

Gestaltung der Mehrfamilienhäuser und Siedlungsstrukturen

Bei der Gestaltung der Mehrfamilienhäuser kommt es stark auf die vorhandenen Siedlungsstrukturen an, denn das Mehrfamilienhaus soll sich in die Siedlung integrieren. Der Architekt kann die Bauherren zu den verschiedenen Architekturstilen beraten. Wenn Bauordnung und Lage des Grundstücks es zulassen, kann das Mehrfamilienhaus sowohl als repräsentative Stadtvilla bzw. im klassischen Geschossbau errichtet werden.

Berücksichtigung von ästhetischen und funktionalen Aspekten

Damit die Mehrfamilienhäuser den funktionalen Aspekten gerecht werden, bieten sich neben den abgeschlossenen Wohneinheiten die gemeinschaftlich genutzten Bereiche an. Dabei muss es nicht zwingend um die gemeinsamen Sport- und Wellnessbereich gehen. Öfter als zu vermuten ist, integrieren Investoren auch Einliegerwohnungen in Mehrfamilienhäuser. Eine solche Einliegerwohnung kann nach Absprache von den Mietern genutzt werden, um Gäste unterzubringen.

Zu den ebenfalls wichtigen Aspekten beim Mehrfamilienhaus zählen neben dem hohen Wohnkomfort auch die Energieeffizienz. Letzteres wird durch eine gute Dämmung, eine effiziente Heizung sowie einer guten Schallisolierung innerhalb der Grundrisse erreicht. Solaranlagen erzielen mittlerweile eine allgemeine Akzeptanz in der Gesellschaft. Auch wenn Photovoltaikanlagen als notwendige Maßnahme beim Mehrfamilienhaus gelten, müssen sie bewusst in die architektonische Gestaltung des Hauses einfließen. Als vorteilhaft haben sich bei einem Neubau die integrierten Photovoltaikelemente in die Fassade erwiesen.

Anpassung an lokale Gegebenheiten und kulturelle Einflüsse

Beim Bau von Mehrfamilienhäusern spielt die gemeinwohlorientierte Stadtentwicklungspolitik eine wichtige Rolle. Dies bedeutet, dass sowohl die fachlich relevanten Belange als auch die Interessen der späteren Mieter miteinander abgewogen werden müssen. Bauherren müssen darauf achten, dass sowohl Nachbarschaften gestärkt werden und auch darauf, dass auch das Miteinander in der Siedlung nicht vollkommen außer Acht gelassen wird. Jede Siedlung kann beim Bau von Mehrfamilienhäusern in Kombination mit einer verbesserten sozialen Infrastruktur und einem aktiven Wohnungsmanagement zum idealen Anknüpfungspunkt werden.

Infrastrukturplanung und Verkehrsanbindung

Für eine gute Infrastruktur mit entsprechender Verkehrsanbindung ist es wichtig, dass nicht nur ausreichend öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung stehen, sondern auch die Nutzung von Fahrrädern und dergleichen.

Planung von Verkehrswegen und Parkflächen

Rund um die Planung von Verkehrswegen und Parkflächen muss das jeweilige Bauordnungsrecht berücksichtigt werden. Gerade in Siedlungsgebieten werden immer mehr Natur und Freiflächen gefordert. Dies muss bei der Umsetzung rund um das Mehrfamilienhaus bauen von Anfang an berücksichtigt werden. Dies bedeutet, mit einer intelligenten Verkehrsplanung lässt sich beim Projekt Errichtung eines Mehrfamilienhauses die Lebensqualität für die Menschen deutlich verbessern. Neben den Verkehrswegen müssen ausreichend Grün- und Parkflächen zur Verfügung stehen, die der Naherholung der Bewohner dienen.

Integration von öffentlichen Verkehrsmitteln und Fahrradinfrastruktur

Bei der Planung der Verkehrswege muss nach Möglichkeit auch an die Umsetzung der Fahrradinfrastruktur gedacht werden. Dies bedeutet, es müssen ausreichend Fahrradwege zur Verfügung stehen. Wichtig in diesem Zusammenhang sind auch die Stellplätze für Fahrräder und Co.

Des Weiteren müssen ausreichend öffentliche Verkehrsmittel innerhalb der Siedlung geplant werden. Die Menschen im Areal müssen jederzeit die Möglichkeit haben, in die angrenzende Stadt zu kommen, ohne dass sie auf ein eigenes Auto zurückgreifen müssen.

Bereitstellung von Gemeinschaftseinrichtungen und Grünflächen

Wichtig für das Projekt Dorfentwicklung ist nicht nur bezahlbarer Wohnraum, sondern auch die Bereitstellung von Gemeinschaftseinrichtungen bzw. Mehrfunktionshäusern und entsprechenden Grünflächen.

Nachhaltige Bauweise und Umweltschutzmaßnahmen

Wird ein Mehrfamilienhaus gebaut um Wohnungen zu schaffen, die auch von Familien gezahlt werden können, dürfen die nachhaltige Bauweise sowie die verschiedenen Umweltschutzmaßnahmen aufgrund von Kosten nicht auf der Strecke bleiben.

Einsatz von ökologischen Baumaterialien und energieeffizienten Technologien

Wird das Mehrfamilienhaus als Fertighaus gebaut, dann ist dies nicht nur klimafreundlich und nachhaltig, sondern auch energieschonend. Durch den nachwachsenden Rohstoff Holz ist das nachhaltige und energiesparende Bauen eines Mehrfamilienhauses möglich. Kommt im Mehrfamilienhaus eine moderne Heizanlage zum Einsatz, eventuell in Kombination mit einer Photovoltaikanlage, dann entspricht das Wohnhaus den modernen Anforderungen in Bezug auf Schonung der Ressourcen  sowie der Energieeffizienz.

Durch eine konsequente Nutzung von ökologischen Baumaterialien wie Holz, Lehm, Natursteine, Ziegel, Stroh und dergleichen kann beim Bauen des Mehrfamilienhauses der CO2-Fußabdruck gering gehalten werden.

Abfallmanagement und Recycling-Konzepte während der Bauphase

Abfälle während der Bauphase zu vermeiden, schont nicht nur die Ressourcen, sondern schützt auch die Menschen und die Umwelt. Bereits 2013 wurde vom Bundeskabinett das Abfallvermeidungsprogramm des Bundes unter Beteiligung aller Länder verabschiedet. Dieses Programm wurde mit fachlicher Unterstützung des Umweltbundesamtes entwickelt.

Mit einem Abfallwirtschaftskonzept bzw. Abfallverwertungskonzept werden umfangreiche Maßnahmen zur Vermeidung, Wiederverwendung und zum Recycling von Abfällen während der Bauphase zur Verfügung gestellt.

Das Abfallverwertungskonzept ist im Grunde nichts anderes als ein konkretisierendes Abbruch- und Entsorgungskonzept, welches die voraussichtlichen Abfallmengen und Abfallarten während der Bauphase in Abhängigkeit vom Umfang des Bauvorhabens darstellt.

Maßnahmen zur Reduzierung des ökologischen Fußabdrucks

Beim Bauen eines Mehrfamilienhauses gibt es eine Reihe von Maßnahmen, um den ökologischen Fußabdruck zu reduzieren. Dies beginnt schon damit, dass in einem bestimmten Gebiet nicht nur Mehrfamilienhäuser gebaut werden, sondern ausreichend Freifläche für Parks und Ähnliches eingeplant wird. Des Weiteren sollte die Mobilität in einer Siedlung genauer betrachtet werden. Dazu gehört, dass nicht jede Strecke mit einem eigenen Auto gefahren werden muss. Der Umstieg auf Fahrrad oder auf öffentliche Verkehrsmittel sollte hier das Ziel sein.

Grundrissgestaltung und Wohnungskonzepte

Die Grundrisse sowie das Konzept der einzelnen Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus müssen effizient gestaltet werden, um Platz zu sparen und somit die Effizienz der Immobilie zu steigern.

Flexibilität und Vielfalt in der Wohnraumgestaltung

Bei der Gestaltung der Wohnungen kommt es auf Komfort, Flexibilität und Modernität an. Wichtig in diesem Zusammenhang ist eine gute Schallisolierung, denn dies ermöglicht den Mietern, freier und uneingeschränkter zu wohnen. Innerhalb einer Wohnung muss es möglich sein, so zu leben und zu agieren, dass nicht jedes noch so kleine Geräusch in die Wohnung nebenan übertragen wird.

Die Größe der Wohnungen hängt von der Zielgruppe ab, die später im Mehrfamilienhaus wohnen soll. Die späteren Eigentümer profitieren eher von kleinen und wirtschaftlichen Wohnungen, da so die Anzahl der Mieter steigt. Ein Ausfall bei den Mieteinnahmen lässt sich leichter verkraften. Aus diesem Grund wird das neue Mehrfamilienhaus auch gerne mit mehreren kleinen Wohnungen geplant. Allerdings lassen sich Wohnungen mit einer Wohnfläche von 70 bis 100 qm leichter an Familien mit Kindern vermieten. Hier müssen Bauherren im Vorfeld eine Entscheidung treffen. Grundsätzlich kann gesagt werden, je unterschiedlicher die Mietwohnungen sind, umso leichter sind Mieter zu finden und es droht seltener ein Leerstand.

Barrierefreiheit und Universal Design-Konzepte

Je nach Landesbauordnung müssen beim Bau eines Mehrfamilienhauses mit mehr als zwei Wohneinheiten mindestens die Wohnungen einer Etage barrierefrei nutz- und erreichbar sein. Wohneinheiten in verschiedenen Etagen müssen über einen Aufzug barrierefrei erreichbar sein.

In einem Mehrfamilienhaus ist aber nicht nur die Barrierefreiheit entscheidend, sondern auch das Universal-Design-Konzept, welches besagt , dass Wohnraum geschaffen werden muss, der für alle Menschen zugänglich ist. Ein solches Konzept sorgt in allen Wohneinheiten für Chancengleichheit, Toleranz und soziale Gleichberechtigung.

Fertigstellung, Vermarktung und Betrieb der Mehrfamilienhaus-Siedlung

Sobald ein Haus in einer Mehrfamilienhaus-Siedlung fertiggestellt ist, kann über die Nutzung der Wohneinheiten frei entschieden werden. Das bedeutet, die Wohneinheiten können sowohl vermietet als auch verkauft werden, je nach Auswirkung auf die gewünschte Rendite.

Vorteil der Vermietung ist, dass die Einnahmen im Voraus berechnet werden können und der Eigentümer zu jederzeit weiß, wann sich die Investiton der Kapitalanlage amortisiert hat und ab wann er vom Investment Geld für seine persönliche Altersvorsorge zurücklegen kann.

Bei Vermarktung der Wohneinheiten steht das Geld sofort zur Verfügung und der Eigentümer muss sich auch nicht mehr um die Instandhaltung der einzelnen Wohneinheit kümmern.

Fazit zur Mehrfamilienhaus-Siedlung

Die Investition in Immobilien in Form einer Mehrfamilienhaus-Siedlung ist eine lukrative Kapitalanlage. Investoren, die sich gründlich informieren und einen Finanzplan aufstellen, sind unter anderem auf mögliche  vorbereitet. Dank der Mieteinnahmen können sie jährlich eine hohe Rendite erzielen. Allerdings sollte die Entscheidung zu einer Mehrfamilienhaus-Siedlung wohl überlegt sein und mit dem professionellen Rat von Experten untermauert werden.