Honorarermittlung beim Architekten: So funktioniert die Berechnung nach HOAI
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Dirk von a better place
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Wer einen Architekten oder Ingenieur beauftragt, stellt früher oder später die Frage nach dem Honorar – und damit nach der Honorarermittlung. Die Berechnung ist kein Mysterium, folgt aber einem System mit mehreren Stellschrauben, das auf den ersten Blick unübersichtlich wirkt. Das Kerninstrument ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, in ihrer aktuell gültigen Fassung von 2021. Die allgemeinen Leistungsbilder und Grundsätze der HOAI bilden dabei die Basis für die Honorarermittlung und definieren die grundlegenden Anforderungen an Architekten- und Ingenieurleistungen.
Die Honorarermittlung legt fest, welche Vergütung ein Architekt oder eine Architektin für ihre Architektenleistungen im Rahmen der HOAI verlangen kann – oder muss, wobei die Gleichstellung der Berufsgruppen ausdrücklich berücksichtigt wird. Sie schützt Auftraggeber vor überhöhten Rechnungen und gibt Architekten und Architektinnen gleichzeitig eine verlässliche Grundlage für die eigene Honorarkalkulation. Wer die Systematik kennt, kann Honorarangebote bewerten, Verträge einschätzen und ungerechtfertigte Abweichungen erkennen.
Kurz & Kompakt
Drei Faktoren: Anrechenbare Kosten, Honorarzone und Leistungsphasen bilden die Grundlage jeder Honorarermittlung nach HOAI
Honorarspanne: Die HOAI 2021 legt Mindest- und Höchstsätze fest; innerhalb dieser Spanne sind Honorarvereinbarungen frei verhandelbar
Einfamilienhaus: Das Architektenhonorar liegt häufig zwischen 10 und 15 Prozent der anrechenbaren Baukosten
Sanierung und Umbau: Durch den möglichen Umbauzuschlag von bis zu 80 Prozent kann das Honorar deutlich über dem eines Neubaus liegen
Besondere Leistungen: Alles, was über die HOAI-Grundleistungen hinausgeht, muss vorab schriftlich vereinbart werden
Wie funktioniert die Honorarermittlung nach HOAI?
Die HOAI regelt und legt die Regelung der Honorarberechnung für Architekten und Ingenieure fest. Sie ist eine Verordnung, die für in Deutschland erbrachte Planungsleistungen gilt – sowohl für Architektenleistungen als auch für Ingenieurleistungen wie Tragwerksplanung oder technische Ausrüstung. Seit dem EuGH-Urteil von 2019 und der Novelle 2021 sind die Mindest- und Höchstsätze nicht mehr als zwingendes Preisrecht durchsetzbar – sie gelten aber weiterhin als Orientierungsrahmen und werden in der Praxis häufig als Vertragsgrundlage verwendet. Vertragsparteien können das Honorar seitdem grundsätzlich frei vereinbaren; fehlt eine solche Vereinbarung, greift ergänzend das BGB. Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) ist die HOAI seit Januar 2021 kein verbindliches Preisrecht mehr, was bedeutet, dass die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen frei vereinbart werden können.
Für die Wirksamkeit der Honorarvereinbarung ist die schriftliche Verfügung nach HOAI entscheidend, da nur so die rechtlichen Voraussetzungen für die Vergütung von Architekten und Ingenieuren erfüllt werden.
Die Honorarermittlung folgt einem klar definierten Rechenweg:
Ermittlung der anrechenbaren Kosten
Einordnung in die Honorarzone
Ablesen des Honorarsatzes aus der Honorartafel
Gewichtung nach erbrachten Leistungsphasen
Ggf. Zuschläge für besondere Leistungen oder Umbauten
Anrechenbare Kosten: Was zählt zur Berechnungsgrundlage?
Die anrechenbaren Kosten sind nicht identisch mit den gesamten Baukosten. Sie umfassen nur jene Kostengruppen, die der Architekt durch seine Planung tatsächlich beeinflusst – also vor allem Kosten für Baukonstruktion, technische Anlagen und Ausstattung in festgelegtem Umfang.
Nicht angerechnet werden beispielsweise Grundstückskosten, Außenanlagen (in vollem Umfang) oder bestimmte Sonderkosten. Grundlage für die Berechnung ist in der Regel die Kostenberechnung nach DIN 276. Liegt diese noch nicht vor, kann die Kostenschätzung als vorläufige Bemessungsgrundlage dienen, wobei der Grund als Ausgangspunkt für die Kostenschätzung und die wirtschaftliche Bewertung zur Honorarermittlung dient.
Wichtig für die Praxis: Die anrechenbaren Kosten werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geschätzt, am Ende aber anhand der tatsächlich entstandenen Kosten korrigiert. Das Honorar kann sich also im Laufe des Projekts noch verändern.
Honorarzone: Welche Komplexität hat das Gebäude?
Die Honorarzone beschreibt den Schwierigkeitsgrad eines Projekts. Die HOAI unterscheidet für Gebäude fünf Honorarzonen (I bis V), wobei I einfachste Anforderungen und V höchste Anforderungen beschreibt. Die Einordnung erfolgt anhand von Bemessungskriterien, die in der HOAI für jedes Leistungsbild definiert sind und orientiert sich an den allgemeinen Anforderungen der jeweiligen Leistungsbilder.
| Honorarzone | Beschreibung | Typische Beispiele |
|---|---|---|
| I | Sehr geringe Planungsanforderungen | Einfache Lager- oder Nebengebäude |
| II | Geringe Planungsanforderungen | Einfache Wohngebäude, Garagen |
| III | Durchschnittliche Anforderungen | Einfamilienhäuser, Reihenhäuser |
| IV | Überdurchschnittliche Anforderungen | Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude |
| V | Sehr hohe Planungsanforderungen | Sonderbauten, repräsentative Gebäude |
Ein Einfamilienhaus wird typischerweise in Honorarzone III eingestuft. Honorarzone II gilt für einfachere Wohngebäude ohne besondere gestalterische oder konstruktive Anforderungen, Honorarzone IV für Gebäude mit überdurchschnittlicher technischer Ausrüstung oder anspruchsvoller Architektur. Die Einordnung erfolgt anhand der Bemessungskriterien Einbindung in die Umgebung, Konstruktion, technische Ausrüstung, Ausbau und gestalterische Anforderungen, wobei auch die Planung von Innenräumen berücksichtigt wird.
Honorartafel: Ablesen des konkreten Honorarsatzes
Aus der Honorartafel der HOAI lässt sich für eine bestimmte Kombination aus anrechenbaren Kosten und Honorarzone ein Honorar ablesen – und zwar jeweils als Mindest- und als Höchstsatz. Zwischen diesen beiden Werten liegt die sogenannte Honorarspanne.
Innerhalb dieser Spanne können Auftraggeber und Architekt das Honorar frei vereinbaren. Ohne konkrete Vereinbarung gilt seit der HOAI 2021 der Mindestsatz als Auffangregelung – jedenfalls nach herrschender Rechtspraxis, wenngleich die Rechtslage nach dem EuGH-Urteil nicht abschließend geklärt ist.
Honorarermittlung nach Leistungsphasen
Ein Architekt erbringt seine Leistungen nicht pauschal, sondern in neun definierten Leistungsphasen (LPH 1–9). Die HOAI gliedert die Architektenleistungen in Leistungsbilder – für Gebäude gilt das Leistungsbild Objektplanung. Jede Phase hat einen prozentualen Anteil am Gesamthonorar – und nur für die tatsächlich beauftragten Phasen wird ein Honorar fällig. Die Honorarermittlung muss daher immer den konkreten Leistungsumfang berücksichtigen.
Prozentualer Anteil der einzelnen Leistungsphasen
Die vollständigen Grundleistungen für das Leistungsbild Objektplanung Gebäude verteilen sich nach HOAI wie folgt. Die Grundlagenermittlung (LPH 1) steht am Anfang jedes Projekts und legt die Basis für alle weiteren Planungsschritte. Es folgen Vorplanung, Entwurfsplanung, Genehmigungsplanung und Ausführungsplanung, bevor die Vorbereitung der Vergabe und die Mitwirkung bei der Vergabe die Bauvergabe absichern:
| Leistungsphase | Bezeichnung | Anteil am Honorar |
|---|---|---|
| LPH 1 | Grundlagenermittlung | 2 % |
| LPH 2 | Vorplanung | 7 % |
| LPH 3 | Entwurfsplanung | 15 % |
| LPH 4 | Genehmigungsplanung | 3 % |
| LPH 5 | Ausführungsplanung | 25 % |
| LPH 6 | Vorbereitung der Vergabe | 10 % |
| LPH 7 | Mitwirkung bei der Vergabe | 4 % |
| LPH 8 | Objektüberwachung (Bauüberwachung) | 32 % |
| LPH 9 | Objektbetreuung | 2 % |
Wird ein Architekt nicht mit allen Leistungsphasen beauftragt – was häufig vorkommt –, entfällt das Honorar anteilig. Die prozentuale Gewichtung ist vertraglich festgelegt und kann nicht beliebig verschoben werden.
Welche Leistungsphase kostet am meisten?
Die kostenintensivste Einzelphase ist die Objektüberwachung (LPH 8) mit 32 Prozent des Gesamthonorars. Sie umfasst die Bauüberwachung vor Ort, die Koordination der ausführenden Firmen und die laufende Qualitätskontrolle. Wer einen Architekten nur für Planung und Genehmigung (LPH 1–4) beauftragt, zahlt rund 27 Prozent des Vollhonorars – erhält dafür aber keine Baubegleitung.
Honorarermittlung beim Einfamilienhaus: Ein Beispiel
Für ein Einfamilienhaus mit anrechenbaren Kosten von 400.000 Euro in Honorarzone III ergibt sich nach der HOAI-Honorartafel folgendes Bild:
Mindestsatz (Honorarzone III, 400.000 €): ca. 39.000 Euro
Höchstsatz (Honorarzone III, 400.000 €): ca. 55.000 Euro
Zur individuellen Honorarermittlung kann ein Rechner genutzt werden, der auf Basis der Baukosten und Leistungsphasen das genaue Honorar nach HOAI automatisch berechnet.
Bei vollständiger Beauftragung (LPH 1–9) und einem Honorar im mittleren Bereich der Spanne liegt das Architektenhonorar für ein Einfamilienhaus damit zwischen 10 und 14 Prozent der anrechenbaren Kosten. Hinzu kommen ggf. Nebenkosten sowie Honorare für Fachplaner wie Tragwerksplaner, Haustechnikplaner oder Energieberater, die separat beauftragt und abgerechnet werden.
Honorarermittlung bei Sanierung und Umbau
Bei Sanierung und Umbau gelten die gleichen Grundprinzipien der Honorarermittlung, aber mit einem entscheidenden Unterschied: Die HOAI erlaubt einen Umbauzuschlag von bis zu 80 Prozent auf das Grundhonorar. Begründet wird das mit dem erhöhten Koordinations- und Planungsaufwand bei Bestandsbauten.
Warum ist die Honorarermittlung beim Umbau komplexer?
Bei Bestandsgebäuden liegen häufig keine vollständigen Unterlagen vor. Architekten müssen Bestandsaufnahmen durchführen, unbekannte Bausubstanz berücksichtigen und Planung und Ausführung enger koordinieren. Das erhöht den Aufwand gegenüber einem Neubau messbar.
Der Umbauzuschlag wird vertraglich vereinbart und ist nicht automatisch fällig. Fehlt eine entsprechende Vereinbarung, kann er nicht nachträglich verlangt werden. Auftraggeber sollten diesen Punkt im Architektenvertrag explizit klären.
Bei der Honorarermittlung für Sanierungen gilt außerdem: Als anrechenbare Kosten zählen nur jene Bauteile, die tatsächlich neu geplant oder verändert werden. Unberührte Bauteile fließen nicht in die Berechnungsgrundlage ein.
Pauschalhonorar vs. HOAI-Honorar: Was ist der Unterschied?
Seit der HOAI-Novelle 2021 ist es rechtlich möglich, Architektenhonorare frei zu vereinbaren – also auch als Pauschalhonorar. Ein Pauschalhonorar ist eine einmalige Gesamtvergütung, die unabhängig vom tatsächlichen Aufwand gilt. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile, die sich je nach Projektart unterschiedlich auswirken.
Vergleich: Normiertes HOAI-Honorar vs. freies Pauschalhonorar
| Honorarermittlung nach HOAI | Pauschalhonorar | |
|---|---|---|
| Grundlage | Anrechenbare Kosten, Honorarzone, Leistungsphasen | Freie Vereinbarung zwischen den Parteien |
| Transparenz | Nachvollziehbare, normierte Berechnung | Abhängig vom Vertragstext |
| Risiko für Auftraggeber | Honorar kann sich mit Kostenänderungen anpassen | Überzahlung möglich bei einfachem Projekt |
| Risiko für Architekt | Mehraufwand wird ggf. nicht vergütet | Mehraufwand wird ggf. nicht vergütet |
| Empfehlung | Geeignet für komplexe Projekte mit offenen Kosten | Geeignet für klar definierte, überschaubare Projekte |
Ein Pauschalhonorar bietet Planungssicherheit, birgt aber Risiken – für beide Seiten. Auftraggeber sollten prüfen, welche Leistungen konkret enthalten sind und ob Nachträge vertraglich geregelt sind. Eine sorgfältig formulierte Honorarvereinbarung ist bei Pauschalmodellen besonders wichtig, weil die Vergütung nicht automatisch mit steigenden Baukosten mitwächst. Ein scheinbar günstiges Pauschalhonorar kann teuer werden, wenn wesentliche Leistungen nicht eingeschlossen sind.
Honorarermittlung nachträglich prüfen: Was ist möglich?
Erhält ein Auftraggeber eine Honorarabrechnung, kann er deren Grundlagen prüfen oder prüfen lassen. Die Honorarabrechnung muss die Berechnungsgrundlagen nachvollziehbar ausweisen – Vertragsparteien haben ein berechtigtes Interesse an einer transparenten Darstellung. Folgende Punkte sind bei der Prüfung relevant:
Stimmen die anrechenbaren Kosten mit der Kostenberechnung überein?
Wurde die richtige Honorarzone angewendet?
Sind nur tatsächlich erbrachte Leistungsphasen abgerechnet worden?
Wurden besondere Leistungen klar benannt und vorab vereinbart?
Entspricht der angesetzte Honorarsatz dem vereinbarten Rahmen?
Eine nachträgliche Prüfung ist besonders dann sinnvoll, wenn keine schriftliche Honorarvereinbarung vorliegt oder wenn das Honorar erheblich von ursprünglichen Schätzungen abweicht. Architektenkammern bieten in vielen Bundesländern Schlichtungs- und Beratungsleistungen an, die bei strittigen Honorarfragen helfen können.
Wer frühzeitig einen Architekten über a better place beauftragt, erhält ein transparentes Festpreisangebot, das die Honorarstruktur vorab klar regelt – ohne Überraschungen bei der Schlussrechnung.
Besondere Leistungen: Was wird zusätzlich berechnet?
Die HOAI definiert für jede Leistungsphase sogenannte Grundleistungen – das ist der Standardumfang, der im HOAI-Honorar enthalten ist. Darüber hinaus gibt es besondere Leistungen, die nicht automatisch abgedeckt sind und separat vereinbart werden müssen. Für die Honorarermittlung ist diese Unterscheidung praxisrelevant, weil besondere Leistungen die Gesamtkosten erheblich erhöhen können.
Typische Beispiele für besondere Leistungen
Besondere Leistungen kommen in der Praxis häufiger vor als viele Auftraggeber erwarten. Folgende Leistungen fallen nicht unter die HOAI-Grundleistungen und müssen gesondert vereinbart werden:
Detailliertes Raumbuch
Brandschutzkonzepte (soweit nicht Grundleistung)
Aufmaß von Bestandsgebäuden
Erstellen von Wartungsanleitungen
Bestandsaufnahmen und Schadensanalysen
Energetische Nachweisführung (je nach Umfang)
Was gilt rechtlich bei fehlender Vereinbarung?
Werden besondere Leistungen ohne vertragliche Vereinbarung erbracht und abgerechnet, kann der Auftraggeber die Zahlung verweigern. Architekten sind verpflichtet, besondere Leistungen vor der Erbringung schriftlich zu vereinbaren. Fehlt diese Grundlage, entsteht kein Honoraranspruch – unabhängig davon, ob die Leistung tatsächlich erbracht wurde.
Fazit
Die Honorarermittlung nach HOAI folgt einer klaren Systematik: Anrechenbare Kosten, Honorarzone und Leistungsphasen ergeben zusammen das Grundhonorar. Innerhalb der HOAI-Spanne können Auftraggeber und Architekt das Honorar seit 2021 frei aushandeln. Wer die Berechnungsgrundlagen kennt, ist in Honorarverhandlungen besser aufgestellt und kann Rechnungen gezielt prüfen.
Beim Einfamilienhaus liegt das Architektenhonorar in aller Regel zwischen 10 und 15 Prozent der anrechenbaren Baukosten. Bei Sanierungen kommt ein Umbauzuschlag hinzu. Besondere Leistungen müssen stets vorab vereinbart werden – nachträgliche Forderungen sind ohne schriftliche Grundlage nicht durchsetzbar.
Wer Planungssicherheit beim Honorar sucht, sollte bereits bei der Architektensuche auf transparente Vertragsmodelle achten. Festpreisangebote schaffen klare Verhältnisse und vermeiden Streit über die Schlussrechnung.
FAQ – Häufige Fragen zur Honorarermittlung
Anrechenbare Kosten sind die Baukosten, die als Berechnungsgrundlage für das Architektenhonorar herangezogen werden. Sie umfassen nicht alle Gesamtkosten eines Bauprojekts, sondern nur jene Kostengruppen, die der Architekt durch seine Planung direkt beeinflusst – insbesondere Baukonstruktion und technische Anlagen. Grundstückskosten oder bestimmte Außenanlagen fließen in der Regel nicht oder nur anteilig ein.
Mindest- und Höchstsatz begrenzen die zulässige Honorarspanne für eine gegebene Kombination aus anrechenbaren Kosten und Honorarzone. Der Mindestsatz ist die untere, der Höchstsatz die obere Grenze. Innerhalb dieser Spanne ist das Honorar seit der HOAI-Novelle 2021 frei verhandelbar. Liegt keine vertragliche Vereinbarung vor, gilt nach aktueller Rechtspraxis der Mindestsatz.
Bei Umbauten und Sanierungen gilt grundsätzlich die gleiche HOAI-Systematik wie beim Neubau. Zusätzlich kann ein Umbauzuschlag von bis zu 80 Prozent auf das Grundhonorar vereinbart werden. Dieser Zuschlag muss vertraglich festgelegt sein. Die anrechenbaren Kosten beschränken sich auf die tatsächlich veränderten oder neu geplanten Bauteile.
Es gibt keine gesetzliche Pflicht, alle neun Leistungsphasen zu beauftragen. Auftraggeber können wählen, welche Phasen sie an den Architekten vergeben. Häufig werden LPH 1–4 (Planung und Genehmigung) separat beauftragt, während Vergabe und Bauüberwachung (LPH 6–8) in einem zweiten Schritt hinzukommen. Das Honorar wird entsprechend nur für die beauftragten Phasen berechnet.
Eine nachträgliche Honorarerhöhung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich – etwa wenn sich die anrechenbaren Kosten durch Planungsänderungen des Auftraggebers erhöht haben oder wenn besondere Leistungen erbracht wurden, die vorab vereinbart waren. Ohne vertragliche Grundlage ist eine einseitige Nachforderung rechtlich nicht durchsetzbar.
Die Honorarzone beschreibt den Schwierigkeitsgrad eines Bauprojekts. Für Gebäude unterscheidet die HOAI fünf Zonen (I bis V). Die Einordnung erfolgt anhand definierter Beurteilungsmerkmale: Anforderungen an die Einbindung in die Umgebung, Konstruktion, technische Ausrüstung, Ausbau und gestalterische Anforderungen. Ein Einfamilienhaus wird typischerweise in Honorarzone III eingestuft.
Guten Tag,
ich plane den Bau eines Bungalows. Das Grundstück in Remerscheid bei Engelskirchen hat 576 qm und hat eine Hanglage. Es ist daher eine Unterkellerung mit Doppelgarage geplant. Ich beabsichtige, Schlüsselfertig bauen zu lassen. Werde aber selbst die Bauüberwachung übernehmen (Erfahrungen/Kenntnisse vorhanden).