DIN 277

Einführung in DIN 277

Damit Bauherren besser verstehen können, warum die DIN 277 beim Hausbau so wichtig ist, haben wir uns unter anderem deren Bedeutung näher angeschaut.

Definition und Bedeutung der DIN 277 im Hausbau

Es handelt sich bei der DIN 277 um eine einheitliche Beurteilungs- und Berechnungsgrundlage, um Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken zu ermitteln. Des Weiteren dient sie als Grundlage zur Kostenermittlung nach DIN 276 für Projektkosten und Honorarabrechnungen nach HOAI.

Erstmals veröffentlicht wurde die DIN 277 im Jahr 1934. In den folgenden Jahren kam es immer wieder zu Auftrennungen innerhalb der DIN, auf die wir später noch zurückkommen.

Ziel und Zweck der Norm

Mit der DIN 277 werden die Regeln für die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten festgelegt. Anhand der Grundflächen bzw. der Rauminhalte können die Bauwerkskosten nach DIN 276 sowie die Miet- und Kaufpreise für eine Immobilie ermittelt werden. Des Weiteren kann mit der DIN die Wirtschaftlichkeit sowie die Nutzungsfähigkeit von verschiedenen Gebäuden miteinander verglichen werden. Dazu wird die Gliederung der Nutzflächen in Gruppen nach unterschiedlichen Nutzungsarten unterteilt. Beispiele in der DIN sollen die Zuordnung von Räumen und Flächen verdeutlichen.

Die Struktur der DIN 277

• Aufbau und Gliederung der Norm – Bisher gab es drei Teile der DIN-Norm. Diese wurde übersichtlich auf 13 Seiten gekürzt und zusammengefasst. Dabei wurde die Gliederung der Bauwerksgrundflächen auf zwei Ebenen reduziert und somit deutlich vereinfacht. Hintergrund hierzu war, dass die DIN 277 aufgrund von europäischen Vorgaben an die Regelungen der DIN EN 15221-6 angeglichen werden mussten.

• Unterschiedliche Teile und ihre Anwendungsbereiche – Die Anpassung ist sehr gut an den neuen Flächenbezeichnungen erkennbar. Markante Beispiele hierzu sind: Aus der technischen Funktionsfläche wurde die Technikfläche (TF), aus der Nutzfläche (NF) die Nutzungsfläche (NUF) sowie aus der Netto-Grundfläche (NGF) die Netto-Raumfläche (NRF). Nach wie vor gleichgeblieben sind die Brutto-Grundfläche (BGF), welche sich aus der Konstruktions-Grundfläche (KGF) und der Netto-Raumfläche (NRF) zusammensetzt. Die Netto-Raumfläche (NRF) setzt sich aus Verkehrsfläche (VF), Technikfläche (TF) und Nutzungsfläche (NUF) zusammen. Ganz ähnlich sieht es beim Brutto-Rauminhalt (BRI) aus. Der Brutto-Rauminhalt (BRI) gliedert sich in Konstruktions-Rauminhalt (KRI) und Netto-Rauminhalt (NRI).

DIN 277-1: Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden im Hochbau

• Festlegung der Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden – Zu Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau gemäß DIN 277-1 gehören die Grundflächen aller Grundrissebenen. Nicht zu den Grundflächen gehören nicht nutzbare Dachflächen und konstruktiv bedingte Hohlräume.

• Berechnungsmethoden und Anwendungsbereiche – Die Grundflächen und Rauminhalte werden gemäß ihrer Zugehörigkeit ermittelt. Dazu zählen die Bereiche „überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen„ (a), „überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen“ (b) sowie „nicht überdeckt“ (c). Um die Brutto-Grundfläche (BGF) zu ermitteln, werden die äußeren Maße der Bauteile verwendet. Die Konstruktions-Grundfläche besteht aus den Grundflächen der aufgehenden Bauteile, während für die Netto-Grundfläche (NGF) die Grundflächen unter Schrägen getrennt ermittelt werden müssen.

• Praxisbeispiele und Anwendungsfall – Für die Rauminhalte gemäß DIN 277-1 müssen zur Brutto-Grundfläche (BGF) die dazugehörigen Höhen ermittelt werden.

DIN 277-2: Flächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 2: Wohnflächen und Nutzflächen

• Definition und Unterscheidung von Wohnflächen und Nutzflächen – Bei Wohnflächen handelt es sich um Flächen, die den Wohnzwecken dienen. Flächen, die betrieblichen Zwecken dienen und keine Wohnflächen sind, werden als Nutzflächen bezeichnet. Im Einzelnen sind das Büros, Verkaufsräume und Werkstätten. Im Gegensatz dazu ist das häusliche Arbeitszimmer (Home-Office) eine Wohnfläche.

• Berechnungsmethoden und Beispiele – Wohnflächen werden ermittelt, indem die Länge und die Breite der einzelnen Räume bzw. Flächen gemessen und multipliziert wird. Um die Nutzfläche zu ermitteln, werden alle ermittelten Flächen miteinander addiert. Faktoren wie zum Beispiel die Deckenhöhe haben im Vergleich mit der Wohnfläche keine Relevanz.

• Relevanz für Bauherren und Planer – Wichtig für den Planer oder den Bauherren ist es, dass Zimmer mit einer Raumhöhe ab 2 m zu 100 % Wohnfläche sind. Bei Höhen bis 1,99 m werden nur 50 % als Wohnfläche angerechnet. Bei Räumen mit weniger als 1 m Höhe zählt die ermittelte Fläche nicht zur Wohnfläche.

DIN 277-3: Flächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 3: Rauminhalte von Umbauten und ihre Kennwerte

• Spezifische Anforderungen und Berechnungsmethoden für Umbauten – Ein umbauter Raum wird mit der Formel Länge x Breite x Geschossspezifischer Faktor ermittelt. Für ein Kellergeschoss beträgt der Faktor 2,4, für Vollgeschosse ab Erdgeschoss 2,8 und für ein ausgebautes Dachgeschoss 1,9.

• Erklärung der Kennwerte und deren Bedeutung – Der umbaute Raum sowie der Brutto-Rauminhalt dienen der Berechnung des Volumens von Gebäuden. Die Werte werden immer in m³ angegeben, weshalb auch von einem Kubator die Rede ist.

• Praktische Anwendungsfälle – Bei mehrgeschossigen Gebäuden mit unterschiedlichen Geschossgrundrissen muss der umbaute Raum für jedes Geschoss getrennt ermittelt werden. Bei einem Gebäude ohne Keller wird für die Berechnung von Umbauten ab der Geländeoberfläche gemessen. Der umbaute Raum beim Garagenbau, wenn diese direkt an das Haus angeschlossen ist, ist für die Höhe der Gebühren rund um die Baugenehmigung wichtig.

DIN 277-4: Flächen und Rauminhalte im Bauwesen – Teil 4: Flächen und Rauminhalte von Grundstücken

• Festlegung der Flächen und Rauminhalte von Grundstücken – Grundflächen und Rauminhalte von Grundstücken werden gemäß der DIN 277 festgelegt und sollen die wesentlichen Grundlagen für Planung und Bauausführung liefern.

• Anwendungsbereiche und Berechnungsmethoden – Ähnlich wie bei Gebäuden im Hochbau werden die Grundflächen und Rauminhalte bei Grundstücken gemäß der Zugehörigkeit ermittelt. Dies bedeutet, dass auch hier in drei verschiedene Bereiche unterteilt wird.

• Bedeutung für die Grundstücksbewertung und -nutzung – Soll eine Immobilie bewertet werden, dann wird in der Regel der umbaute Raum als Maß herangezogen. Geht es um eine Grundstücksbewertung, dann spielt der umbaute Raum für Banken eine besonders wichtige Rolle, auch wenn noch andere Faktoren wie zum Beispiel die Lage der Immobilie herangezogen werden. Sowohl Hausbesitzer als auch Bauherren sollten sich mit dem umbauten Raum sowie dem Brutto-Rauminhalt ihres Hauses beschäftigen, denn nur so können sie anfallende Kosten richtig einschätzen.

Anwendung der DIN 277 im Hausbau

• Pflichten und Verantwortlichkeiten der Beteiligten – Rund um den Hausbau zählen zu den detaillierten Gebäudedaten nach DIN 277 und deren Berechnungsverordnung alle Angaben zu den Gebäudeabmessungen, die Brutto-Grundfläche (BGF), die Wohnfläche (Wfl) sowie die Nutzfläche (NF). Des Weiteren müssen alle Beteiligten rund um den Hausbau die Anzahl der Vollgeschosse mit Keller und Dachgeschoss sowie die Anzahl der Räume und die exakten Höhen der einzelnen Räume kennen.

• Integration der DIN 277 in Planung und Bauprozess – Die DIN 277 ist die Planungsgrundlage zur Ermittlung der Grundflächen und Nutzflächen. Für Architekten und Planer bedeuten die erkennbaren Grundflächen und Rauminhalte eine deutliche Erleichterung rund um die Planung und den Bauprozess.

• Konsequenzen bei Nichtbeachtung der Norm – Wird eine falsche Wohnflächenberechnung vorgenommen, können dem Eigentümer rechtliche Konsequenzen drohen. Grundsätzlich kann die Nichtbeachtung der DIN-Norm sowohl bei Bauherren als auch bei Mietern und Vermietern zu finanziellen Nachteilen führen.

DIN 277 und ihre Bedeutung für Bauherren

• Nutzen der DIN 277 für Bauherren – Die DIN 277 ist für Bauherren in erster Linie interessant, da daraus die Bauwerkskosten nach DIN 276 ermittelt werden können. Zum Teil können die ermittelten Daten von Grundflächen- und Rauminhalten auch zur Ermittlung von Miet- und Kaufpreisen verwendet werden.

• Einfluss auf Kostenkalkulation und Bauplanung – Die ermittelten Werte gemäß DIN 277 sind für Bauherren interessant, da sich daraus die Baukosten bzw. Investitionskosten nach DIN 276 ermitteln lassen.

• Praktische Tipps für die Umsetzung im Hausbau – Um Kosten für Genehmigungen zu sparen, können Bauherren beim Hausbau explizit Kellerräume, Waschküchen, Heizungsräume und Garagen planen, da diese nicht zur Wohnfläche zählen. Ganz ähnlich sieht es beim Bau von Balkonen, Terrassen und Loggien aus, denn diese werden nur mit einem Viertel bis zur Hälfte zur Wohnfläche gerechnet.

Fazit

In Kombination mit der DIN V 18599-1 ist die DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte im Bauwesen) für die Flächenermittlung im Hochbau einsetzbar. Des Weiteren wird die DIN 277 auch als Grundlage für die Projektkostenermittlung nach DIN 276 gemäß HOAI verwendet. Grundsätzlich ist die DIN 277 ein wichtiger Parameter, wenn es um die Planung und die Bewertung von Immobilien geht. Um beim Vermieten oder gar beim Verkauf von Immobilien einen angemessenen Verkaufs- oder Mietpreis zu erzielen, ist die DIN 277 in Kombination mit WoFIV essenziell wichtig.

FAQ zur DIN 277